再谈上海“三价就低”导致的法律纠纷

郑重声明：严禁抄袭，违者必究！

未经授权，不得转载！

本文作者：张春光律师【锦天城律所】

业务领域：房产纠纷、执行与执行异议（之诉）

个人专著：《二手房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》、《执行与执行异议疑难问题全解与典型案例裁判规则》

前几天《财经》就上海“三价就低”导致的法律纠纷采访我【见财经杂志微信公众号2021年9月15日推文】，《财经》记者归纳总结了我的观点，现我将我发给《财经》记者的文稿原文分享给大家。

“三价就低”政策实施以来，发生了很多的房屋买卖合同纠纷，很多房屋买卖合同当事人咨询我，即房屋买受人根据原政策可贷款金额被打了个很大的折扣，这个差额要现金补足，这导致房屋买受人资金压力很大，甚至很多房屋买受人没有经济能力现金补足这个差额，导致房屋买受人“违约”。

2016年3月25日“沪九条”第四条第一款，2016年11月28日的《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》第二条的规定在“限贷”的视角下和“三价就低”类似，根据以往法院的判例，法院对房屋买受人的此“违约”主要有两种观点：第一，这属于情势变更或非因买受人自身原因导致的合同不能履行，房屋买受人有权解除合同，向房屋卖售人全额要回已付定金或房款，即房屋买受人可以免责（我代理过很房屋买受人起诉房屋卖售人解除合同退还定金或房款，都胜诉了）；第二，这属于正常的商业风险，房屋买受人应承担违约责任。

我认为法院的上述两种观点都有合理性：

第一，房产买卖是大额交易，甚至是巨额交易，很多房屋买受人必须要贷款，而这个贷款又是国家允许的，是完全合法的，且房贷这个政策和银行贷款产品施行了很多年了，房屋买受人有一个合法合理的心理预期和信赖，即可以通过贷款的方式解决暂时的资金短缺，适当超前消费，解决住房问题。但是，“三价就低”等限贷政策突然打乱了房屋买受人的这个心理预期和信赖，打了房屋买受人一个措手不及。房屋买受人需要短期内多筹集大量的首付款，这对很多房屋买受人，尤其是购买首套房的刚需客（如刚毕业不久的大学生等）是一个“晴天霹雳”，导致很多房屋买受人买房计划落空，在工作地扎根的计划被推迟，很多生活计划和子女上学等计划也受到很大负面影响。在此情况下，从非常可观、非常务实的角度，“三价就低”等不可预测的限贷政策确实是房屋买卖无法继续下去的直接和根本原因。因此，给房屋买受人免责，无疑是对不幸的房屋买受人最好的安慰。

第二，从法理上讲，房屋买卖合同关系是双务合同，买卖双方互付对待给付义务，卖方的主要义务是过户和交房，买方的主要义务是付款，至于买方的钱是贷款来的还是自有资金，和卖方无关，买方不能付款就构成违约。从情理上讲：1、“三价就低”等限贷政策实施后，在短期内会导致房价有一定程度的下跌，如果买方完全免责，对卖方不公平；2、上海的很多房屋买卖是“连环套”，卖方在卖自己房屋的同时也在买其他房屋，如果买方可以完全免责的全身而退，而卖方无法买到自己喜欢的房屋的损失，甚至违约责任（如卖方是全款买房，则不能和其买方一样免责），这对卖方显然也是不公平的；3、个别房屋买受人可能利用此免责机会作为借口退掉已经跌价或因其他原因签了合同之后又反悔不想买了的房屋，这可能引发诚信危机。

综合考虑以上各种因素，我的建议是：

1、法院审判案件时，在认定买受人违约的前提下，根据个案的情况，尽量调低违约金到一个合理的金额；

2、对于已经签订了定金合同或居间合同或买卖合同等协议并有定金或房款支付凭证的交易，适用老的信贷政策，以减少政策调控中的“误伤”，体现政策调控中的“温情”。