关于开发商预售网签房屋是否可以采取查封保全措施的问题

【基本事实】

（律师办案中遇到的现实问题，隐去了关键信息）

因房屋买卖合同纠纷，购房者作为原告将开发商列为被告，在法院立案后，原告为保护自己的合法利益，取得目标房产，申请法院查封目标房屋，法院查封过程中，不动产登记中心工作人员告知经查询，因涉案房屋已经网签给其他购房者，根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第一项之规定已经网签的房屋无法查封。

【律师意见】

我们认为根据相关规定，法院有权要求不动产登记中心协助查封开发商名下已网签房屋。理由如下：

不动产登记中心根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》【法发[2004]5号】第十五第一项之规定认为不能查封开发商名下已网签房屋，经查该规定自2004年3月1日起实施。但根据新的司法解释，即最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结”。第三十三条“本规定自2005年1月1日起施行。施行前本院公布的司法解释与本规定不一致的，以本规定为准”之规定，即使开发商已经将涉案房屋通过网签出卖给他人，但只要尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封。

法律条文：

1、最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》【法发[2004]5号】

十五、下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封:

(一)作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋;

(二)被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋;

(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。

2、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结产的规定》

第十七条　被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

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