一个城市，不同的盘都有不同的使命和任务。有的代表着一家企业的产品力，有的暗合着区域的市场需求，有的折射出区域地段价值
今年上海楼市的供应量出现了结构性的改变，中环内的供应比重明显提升，这样的改变不仅干扰城市的成交均价，背后更深层次的现象是在于产品结构的改变
土地结构不同，产品结构也即将不同
这是很多地产同行都会忽略的一点
今年上海市中心的新房市场格外瞩目，大家似乎觉得但凡是市中心的项目，就一定会热卖，因为本身市中心的地段就非常难得，但却忽略了一个问题：市中心的地块最大的不同就在于周围都有成熟的建筑物，互相之间相互依存也相互干扰这是所有市中心的地块都需要面对的问题，一旦处理不好就容易牺牲业主的利益，但是一旦太过于强势，在整个小环境就成为异类一般的存在突兀也不客观这成为横亘在所有布局上海中心地块的开发商必须要解决的问题，旧城改造的趋势越明显，这样的问题越没办法回避当然每家企业都有解决问题的模式，但是做的最好的，毫无疑问就是今天要说的这个项目
如果大家有记忆的话，就会知道保利天汇这块土地之前曾经流拍过，但是流拍的原因并不是开发商不认可这个地段价值反观这个地段，其实是所有房企都窥视的上海绝版好地段这个项目处于上海的核心位置，是上海十分稀缺的内环内住宅地块，是拥有绝佳资源的顶级地段，距离黄金三角之一的北外滩非常的近，周边的交通配套、市政配套都非常发达
但是这块地的难点就在于相邻关系，从下面这张图可以看出整个地块并不十分规整，周边一圈都围满了老式建筑
此外，因为地块的狭小，容积率较高，且周边日照条件苛刻，城市界面不完整等相对不太好的情况，使得整个住宅用地蜷缩在周边的已建成建筑及两个公建代建地块之中，整个形象难以像传统项目那样舒展开来
这也是为什么这块极其稀缺的土地居然在2018年经历了一次土地流拍，当时业内一致认为这块住宅地块的规划容积率定制有问题，很多开发商选择了直接放弃
正是因为这样的背景，才能够看出保利内部的产品力以及螺丝壳里做道场的极致精神
保利天汇也就在这样的土壤里应运而生了
01
我们来看看保利天汇是是如何来化解这些问题的，不得不说厉害第一个就是建筑的采光，我们可以看到楼栋在排布上呈现了两个特点——楼宇之间是互相错落的，同一个标准层之间也存在着细微的差别非标准化的排布设计，目的就是希望通过错综设计减少楼栋对边上建筑采光的影响这就是螺蛳壳里做道场的精髓，没办法标准化，没办法复制，没办法快周转
一地一相，独一无二，只有通过很缜密的对规划的调整，才有可能让整个地块的采光及排布方案得以通过，同时满足优质的居住场景
对于这样小且不规整的地块来说，要排布进足够宽大的消防登高面就已经很苛刻了，但同时还要兼顾内部景观的采光，对于设计本身来说面临极大的挑战
（内部条件布置图）
我们可以看到，整个场地在满足消防登高面和采光井通风井这些硬性指标下苛刻的场地条件
（景观融合图）
然而保利在设计上居然还做出了非常好的景观排布方案，从这张图片来看，似乎绿化和消防登高面是完美融合的
是因为保利天汇把室外儿童活动场地糅合在了消防登高面的位置
满足消防要求，这些地方在日常没有发生火警事故的时候，都是可以给小朋友甚至大人一起去玩。在紧急情况下，也可以满足消防车开进来，其他登高面上也做了同样的优化设计
它给到业主一样很好的居住品质，一样很好优质的生活氛围，它并没有因为地块规范限制，就牺牲掉业主的利益，而是权衡各方利弊，给出了非常好的解决方案所以整体的景观不管是做儿童游乐区、成人的健身区、室外活动区或者老年活动区它都和建筑规范做到很好的融合，让景观环境和消防登高面有机结合，这也是我们说这块地它破解的第二个难题第三个，额外让人欣喜的一点就是他在打了两只大怪兽的同时，依然在内部做出了一条中心景观轴和多个景观节点
我们刚刚说的这些节点全部作为消防登高面来融合处理了，而这一条轴线成为整个社区里非常好的连接纽带连接着公共景观组团这就是体现保利产品力的地方，看上去不显山不露水，但背后其实花了很多心思融合多方设计解决场地核心问题，最大程度保证业主的利益对于业主来说，一定不希望买了一个市中心的豪宅，却因为规范不允许得过且过的就随便妥协，保利做到了绝不妥协如果建筑排布只是权衡，那么配套公建就可以看出保利对整个片区的融合和改造了当整个规划满足了规范，满足了业主利益的同时，这个项目依然做了三件事情尝试去努力改变整个区域环境第一件事情，项目最北侧这一块其实是保利代建城市配套，做了一个市民的文体中心，一个养老院
从指标上，保利已经通过这块地来让这个区域里面有了更多的配套。但是我们可以看到保利并没有简单的只做配套而已没有说因为这是养老院，因为这是市民活动中心，因为这个是红线外，因为跟我没关系，因为不能卖就随便做了而是做的非常好看，我进去里面一度以为我来到了一个图书馆，或一个私人的会所里面的设计感与空间规划都做得非常极致，所以这样的公建类产品其实让整个社区和整个城市有了更好的过渡，也有了更好的衔接，让整个项目在整个区域面前更加耀眼，这是第一件事情第二件事情也很重要，我们可以看到整个项目的大量的支撑配套，在设计上，包括立面上的风格，都用了大量的铝板和落地玻璃在我的解读意义上来说，它是希望整个立面的建筑品质，也可以成为景观的一部分我们不可回避一点，地块一定是狭小局促的，如果只把我们的视野放在土地上或者平面上，空间一定是狭小的但是我们可以看到它的立面，不管建筑立面还是公建立面，都用了大量的落地玻璃，这样的材质其实让整个社区的通透感跟品质感会显得更好，所以这也是让整个社区融入到外部的一个很重要的原因可以看到目前所有沿街部分不是简单的做成围墙封闭起来，而是做成这样一种打开式的业态其实就想让这边的街区感更强，让整个项目跟整个城市有更好的交融未来市中心项目一定不是把自己缩在里面，变成一个深宅大院，他一定是打开式的，让区域的人看到保利天汇这样的项目，也让保利天汇一点点的配套可以跟这个城市进行共享，这也是这个项目我觉得特别有意义的地方另外，在这个螺蛳壳里，完成了总评排布之后，保利还从天而降：天字系首个WELL集合社区这个系统的意义就在于不论在室内还是室外通过细小处的优化，让整个“螺蛳壳”里有了更大的别有洞天看上去整个大排布没什么变化，将各种细小的配套空间比如日常接驳区，垃圾房、外卖接送区等一些功能区域合理的规划和排布，并且针对公共区域人员流动频繁的情况，设置了机械排风、电梯水离子抗菌所以你会发现住在小区里会很舒服，可能你要去的地方走几步就可以到再辅以智能化系统，通过人脸智控、智能呼梯等技术，保证业主从小区、到组团、到楼栋、到呼梯都全程安全通行这一套软性体系也让生活在局促市中心的业主们拥有更广阔的美好生活
报暗号：保利
所以看过保利在排布上和公建上的极致追求，那么就一定可以确定，在整个室内空间营造上，给到保利业主的是成倍的投入和决心这也是一件特别让我感慨的事情，正是因为它的排布非标化，其实也导致了它的标准层非标化但不管条件多么复杂，保利也没有放弃对产品的精研和追求，依然坚持螺蛳壳里做道场整个保利天汇一共只有600套房子，居然做了16种的户型，一般一个项目三种户型就解决了，保利为什么要做那么多户型？因为它的排布非规整化之后，很多时候建筑排布会干扰我们的户型设计结构。如果你用传统的标准化的户型设计或者说模块化的户型设计，就一定会出现一些特别差的，或者户型采光面会特别少的户型所以保利为了克服这个问题，为了让每一个买保利天汇的业主买到一套好产品，就放弃了标准化这件事情，每一栋都独自的去做户型设计，所以才出现了有16种户型这么多种户型的面积段都很趋同，但是每个户型都完全不一样，本质意义上，背后是希望交付出一个对每一户来说都是特别好户型的产品以保利天汇162平的4房2厅2卫为例，这是一个4开间朝南的户型，4房里面有3房是可以正常作为卧室一般来说较高的容积率和苛刻的日照条件例会导致户型面宽受到很大限制，但保利却在一个狭小地块里做出如此大开间面第二个是可以看到整个朝南面，阳台是在两个卧室的中间，横跨了两个卧室，而整个客厅的部分用了大面块的玻璃做的处理换句话来说，这个户型本质意义上是未来高端产品的一个必要的空间设计因为阳台里面一定是会晾衣服的，如果外面景观很好，你抬头看到内衣内裤，是不是有一点点的煞风景一般解决这个问题有两种做法，第一个把阳台做得特别大，一边可以看风景，一边可以晾被子第二个办法就是把一部分晾衣服的地方放在靠近卧室的地方，而阳台这一块是做成一个完整的大的玻璃窗，就能够拥有一个特别好的景观面，朝南高楼层有可能看到东方明珠这间房间不管是作为客房或老人房，还是比较安静的书房，都是比较合适的，因为和西面的静区相对隔开，会让整个162平的4房，未来功能性会更强所以整个逻辑可以体现出保利在做一系列的户型设计时，权衡了采光、景观、内部排布、家庭生活习惯等等，这是整个项目最难的一个地方目前来看，在权衡了这么多利弊给的方案还是比较极致的，这就是整个保利产品力的一部分这也是为什么今年保利在上海核心地段一次性拿出6个项目的原因，且每个项目都是有口皆碑因为有实力的同时，保利愿意为一个非标化的项目投入足够的时间这也会成为未来上海楼市产品的二次曲线，第一次曲线就是靠拿地标准化，精装修来复制的第二次曲线出现在产品里，我们就靠非标化的产品，批量化的生产，产生了对自己特别有产品力的地方对保利天汇也好，对这个城市也好，对上海楼市也好，大家一定要记得所有产品都会成为城市有机的一部分，而不仅仅就成为一个建筑的颗粒
