探讨|协商收回出让的建设用地，如何办理注销登记
不动产注销登记是不动产物权归于消灭而进行的登记。虽然注销登记不核发不动产权属证书或登记证明，但把注销事项记载于不动产登记簿，将导致不动产物权的消灭，关系到当事人的合法权利。如发生注销登记错误，权利人将通过诉讼维护自己的合法权益，对登记机构造成一定的登记风险，因此应依法办理注销登记。
除常见的注销登记情形外，实务中有一种特殊的注销登记情形，即政府土地主管部门与权利人签订协议书，在权利人退回土地、政府退回地价款后，需要办理国有建设用地使用权注销登记这一情形。协商收回出让的国有建设用地与因土地闲置等原因依法收回不完全一样。因此，该种注销登记情形的申请要件和登记程序值得探讨。
注销登记的法律规定
《物权法》第150条规定：“建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。”
《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第28条规定，不动产注销登记的情形可分为五种：（一）不动产灭失；（二）权利人放弃不动产权利；（三）不动产被依法没收、征收或者收回；（四）人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭；（五）法律、行政法规规定的其他情形。
《不动产登记操作规范（试行）》8.4.3也对注销登记申请材料作出了具体的规定。申请国有建设用地使用权注销登记，提交的材料包括不动产登记申请书、申请人身份证明、不动产权属证书和国有建设用地使用权消灭的材料。
协商收地办理注销登记途径
协商收回出让的国有建设用地似乎与政府依法强制收回闲置土地相同，但实际不同，前者为双方自愿、协商一致后收回，后者为强制性收回。那么，对协商收地应如何办理注销登记，存在以下不同意见。
一种意见认为，协商收地不是依法收地，不需要提交人民政府的生效决定书，只需要提交收地协议书即可。另一种意见认为，协商收地仍是行政行为，不是民事行为，仍然属于《细则》不动产注销登记规定的第三种情形“不动产被依法没收、征收或者收回”，需要提交人民政府的生效决定书。
笔者认为，协商收地仍属于依法收回，虽然协商收地是有偿行为，而依法强制收回是无偿行为，但是二者在本质上是一样的，都属于政府行为。因此，政府主管部门与权利人协商收回出让的国有建设用地，仍应按《细则》中不动产注销登记规定的第三种情形办理注销登记，并且需要提供政府土地主管部门与权利人签订的《国有建设用地使用权出让合同补充协议》以及人民政府《收地决定书》。
在申请主体方面，可以由权利人单方申请，也可以依政府主管部门嘱托办理。在登记程序方面，登记机构可对申请注销登记的不动产进行实地查看，在注销登记登簿前可进行公告，公告期可参照不动产首次登记公告期执行。
作者单位：广东省深圳市不动产登记中心
《中国不动产》2020年第11期
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供图：黄俊飞
编辑：黄俊飞
审定：李军晶
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