重庆房价的下跌通道打开了

01.

我有个来自万州的朋友，彭先生，小生意一直风生水起，而且早在08年金融危机后，就开始买房，身边朋友都很羡慕他赶上「好时候」，抄了个大底。

十年间，应该还是买了5-6套房。在普通家庭，算殷实。

前两天，我在来福士商场的人潮中偶遇了他。

他看上去，有些疲惫。除了因为饮料店前排队的人太多，他还告诉我，前两年出了点问题。换了个老婆，被分了一半财产走，生意也做不下去了，现在老婆又生了二胎，手里房子张罗着要置换，又出了一点问题。

所谓置换，就是卖掉不满意的，买入更满意的。

他在渝北的某目标小区，寻觅了小半年。今年八月份，小区出来一套品相很不错的二手房，低于小区均价10万。

谈判中，他又压下去5万，卖家的要求也很简单直接，希望首付尽量多，一次性还能再少。

刚好，他挂出去小半年的两套房，都有了意向买家。

如果顺利，一卖一买，“优化”就算搞定。

结果，中介小哥突然说买家不准备买了，理由分别是：1）要观望一下，觉得房价会跌，2）看中了其他房子！不要他的了。

彭先生准备主动再少几万块，中介说客户一直没有回应。

很明显，现实中的彭先生，他遇到了三个红灯

1）婚姻经营

2）生意经营

3）房产经营

如果说他是个案，那么，以下或许就不是个案了。

02.

最近忧愁的人很多。

比如很多城市的楼市新媒体，他们的标题是这样的：

这些文章，都是我关注的公众号所推出来的。所说城市，来自于三个不同的“新一线城市”。

像这样的还有很多。

于是，我知道你们更想知道什么。

那就是，重庆还好吗？

重庆好不好，标题已经说了。

关于重庆，二手房挂牌数量激增，是公认的事实。

晃悠晃悠，昨天打开一看，快十二万套了。

让人不由感叹，这就是中国速度。

12万套，从绝对数上看，并不多，去年重庆一年就卖了超过40万套房子（新房+二手房）。

如果按去年的量，3个月就搞定，最可怕的是，羊群效应。

羊群效应：是个人的观念或行为由于真实的或想象的群体的影响或压力，而向与多数人相一致的方向变化的现象。

表现为对特定的或临时的情境中的优势观念和行为方式的采纳(随潮)，表现为对长期性的占优势地位的观念和行为方式的接受(顺应风俗习惯)。人们会追随大众所同意的，将自己的意见默认否定，且不会主观上思考事件的意义。

买家观望，卖家增多，一减一加，去化周期成倍数放大。

在这个过程中，有很多人就会比较难受。

我们举几个例子。

 

03.

和黄御峰，比较典型。

他在新房市场，是因为跟周边有明显的价格差而火热的楼盘之一，也是投资大盘。

传说中，买房是要饮茶的。

去年行情好的时候，这的新房主力价格是11000-14000元/㎡上下，而二手房被喊到建面16000元/㎡。

虽然户型一般、品相普通，可是在巨大的倒挂价差面前，根本没人在意。只有一个字「抢」！每一个排着队喝茶的买家，一定都是奔着每平米5000块的小目标去的。

即使茶叶比较贵，剔除茶叶，盘算着也还有4000块一平方米利润。

但最近，显然早期买的更便宜的投资客，要变现了。

区区一个楼盘，挂牌出售房源惊人的超过400套！典型卖家如上，从16000+的挂牌单价，砍了30万。

建面16000+变成了套内16000+。

还有利润吗？

有。

如果买得早，还是有翻倍的。

鲁能中央公馆，中央公园曾经的“三巨头”之一。

三巨头凭借八中指标，风生水起。翻看记录，三巨头曾经还站上了二手房建面成交价25000/㎡的巅峰。

这套房在今年以来，却降了50万。

户型大？总价高？

学区政策调控？

都有原因。

他反映了因政策的不确定性带来的风险，也反应了入住率不高的次新房，抗跌性往往并不强。

越时代，距刘家坪轻轨站很近。

是两年前的茶园热盘。当时的高层售价，套内还不到10000/㎡。去年的这个时候，他的二手房，建面最高卖到了16700/㎡！

此一时彼一时。

上线4个月的二手房，比他当初的预期，主动下降了60万。对比去年，下降了20%。

打开一些号称只有真房源的中介APP，类似的例子还有很多。

（来源于撸房帮）

究其具体原因，之前挂牌价虚高，炒作过猛，楼盘本身缺乏价值支撑，恐慌情绪高位追涨低位杀跌，都是部分房源大幅下降的因素。

他们是个例吗？也许是。

亏了吗？肯定没有。

目前上市销售的二手房，都是2017年9月份之前购入的，理论上，还有较大的利润空间。

还没降到他们的本。

现在打折，可能急着用钱，可能是着急置换，也可能是准备卖房炒股，又也许是看衰后市，套现走人。

问题是，这样的情况，如果多起来了呢？

假如房市赚钱效应不在，没有自住用途的房子，又难以产生现金流，反而变成了负债，在政策一遍一遍的攻心之下，大家都变得沉不住气！

又会怎么样呢？

04.

总之。

一个行业新周期显然已经来了。

既然是新周期，玩法和规则必然有所变化。

就像重庆，二手房的下降通道已经打开，假如你手上持有的房产，并不优质，也非廉价，那么，此刻，应该有所盘算。

大家也是时候重新审视一下自己手中的房产价值了。