滩子口楼面价13549元/㎡！会修成什么样的房子？
（图片来源于网络）
那天有个人发了一组计算数据给我。
楼面地价13549，契税415，配套费290，建安+基础设施3000
再假定资金成本加管理费用10%，销售费用5%，毛利润15%
于是：
（13549+415+290+3000）*1.1*1.05/0.85=23445
再加上9%增值税
23429*1.09=25555
再换算为套内（得房率80%计算）
25537*1.25=31944
他问我滩子口的房价该不该这么算？
现在是不是该去周边叉一套？
我的回答是：
NO！
其一，每家开发商对待土地的态度、投入精力、运营的能力、成本、产品定位都不相同！
价格也就不同，ZF都说了，从来没人保证你买地就必须赚。
其二，看到地王，就去随便叉一套，这个想法很幼稚！
为什么？
01
我先给你看两个户型图
（户型图可点击放大查看）
左图，是10年前一个定位还不错的楼盘。这个户型你猜多大？
建面171平
右图，是近期某楼盘，定位也挺不错。这个户型你猜多大？
建面168平
他俩区别在哪里呢？
区别是：时代变了！需求和生活理念变了！
前者，10多年前，那时候根本不准生二胎，生了要罚款。
设计理念也因此简单。
171㎡，三居室，够了！
于是，这么大面积，都用在哪里了？设计师说“均摊吧”！
后者，俨然是将“别墅扁平化”真正融入到了大平层设计之中。
大横厅，大阳台，3.15米层高；
整套房面宽达到18米！
4个卧室，2间套房，3个全明卫生间！
满足二胎时代，三代同堂，对一套房子的全部功能性需求！
用通俗的话说，后面这个户型（西派时代），几乎做到了改善型生活必需品的标准。
用西派时代自己的话说：生活，是家庭中人与人之前的化学反应，改善的意义，就是把生活过得更好一点。
（户型示意图）
各个功能区域面积“重新分配”，该C的地方C，该A的地方，就A。
户型还有明显的细节升级
比如入户，专门设计了独立的电梯入户厅！让家有了“仪式感”
比如阳台，最宽的地方进深2米，10米长，让你摆得下躺椅，摆得下烧烤架
甚至连淋浴房，都特意设计成能容下双成人的空间
咳咳...试想一下，当父母老了，需要你伺候着洗澡、搓搓背，就像小时候父母给你洗澡时一样，是不是淋浴房必须要大？
足够的空间，装下了父子，母女之间最珍贵的爱！
所以，我要说的第一点是：
未来的新房子，的确会比较贵，因为产品全面的升级换代了！
随着家庭结构的变化，应该考虑适应每一位家庭成员的需求、以及需求的改变！
从设计理念，到功能性。
10年前用诺基亚的，如今还会用吗？早都换成苹果了吧？哦不，是华为！
02
有人说一张户型图很难直观的说明问题，就放一些图片吧。
上面那个户型的精装修实景。
（实景拍摄）
这是大横厅
大横厅，加上一个大阳台，带来的效果是什么呢？
首先，还是家人之间的陪伴，为什么这么说？
有个调查数据：80-90后中，约74.4％的人平均每天陪伴伴侣的时间不足1小时，近6成的人每天陪伴孩子的时间不足1.05小时。
996太忙了！
而一个很大的厅+阳台，则能创造更多的一家人在一起的活动空间与机会。
当你有小孩子，你就能体会我说的这一点。
（实景拍摄）
其次，在物理层面，你可以注意到，整幅的落地滑门，让屋子采光和通风更好，包括厨房、餐厅，包括过道；
满满的阳光，在传统“大竖厅”里，是无法感受到的...
在家里，可以办一个私人派对。
同时，在装修方面，新一代的住房，也是颠覆性升级！
比如，地暖，中央空调，逐渐成为家装的必须品。
重庆冬天很冷，抖了几十年，家里都要穿厚棉袄，小孩老人总感冒...
这两年开始有些人用上了地暖，冬天舒服的不得了，但遇到一个问题：传统的住房层高都是3米！
这是什么概念呢？同时装上地暖、中央空调，特别是空调吊顶的地方，净空大概只有2.5-2.6米。一个170CM的帅哥，垫脚伸手就能摸到你家天花板！这是多么的尴尬。
（实景拍摄）
所以，留出空调、地暖的设计空间很必要。
将层高提高到3.15米！
这15CM的空间，是开发商用额外的成本做的。
而高出的这15CM，不简单，会让房子的空间感大幅提升，心情都会因此变的开阔。
再比如卫生间
（实景拍摄）
通过设计的深化，实现了“三卫全采光”！
其目的就是满足家庭成员的私隐性和独立空间需求。
比如，老人起夜频率高，冬天的夜晚，有一个在自己房里的单独卫生间，是不是更加贴心？
又比如，家里的宝贝儿女长大了，是不是该拥有一个独立卫生间？如果和家里的老人、客人共用一个卫生间，是否会感觉到不太方便？
五口之家，三代同堂时，你会发现三个卫生间，是那么的有必要，从上班早高峰到夜晚24小时，让生活起居，多了一些从容。
而且，在居家智能化上，也有提前考虑。
因为随着AI技术发展，以后电器会全部变成智能化：
闹钟一响，窗帘自动打开，语音机器人给你播报昨晚的时政财经要闻，天气，还有交通情况；下班回家前，就能提前把空调调到合适的温度...
就像上面这套精装房，考虑到各个家庭对智能化家居不同的需求，预留了智能家居所需的线路！
厨房也是
（实景拍摄）
在厨房方面，配全套的厨房电器。（西派时代用了方太品牌）
在此基础之上，多了很多实用的细节，比如：
配置3M净水器，更健康
设计厨房挡水台、可伸缩水龙头
厨房操作台安装LED灯...
当你在厨房洗菜切菜的时候，水就不容易流到地上；而LED灯，在你晚上烧水、煮咖啡时，甚至是洗菜时，都有了恰到好处的照明。
除此之外，在一些装修上，品质细节，会甩开普通住宅很多。
比如这套房，
客厅地面，用了白玉兰格调铺装和三色块方形，这种工艺，非常费事！
阳台的地铺，也是波打线加双色玻化砖拼花，在阳台边缘，还专门设计了水槽。
（实景拍摄）
客厅背景墙用法式皮革硬包！
全屋，都贴了墙纸！
因此，这是我想表达的第二点：
10年前开CRV的，如今换成了卡宴，内饰、做工品质、动力、舒适性，已无法同日而语。
高品质的新房，设计感、精装修、地暖、人性化细节等，全面的迭代！
03
除此之外，在社区打造、建筑外立面、服务等方面，普通住宅与高品质的新房，更没办法相提并论。
（意境图）
比如，用大面积玻璃幕墙+金属氟炭漆的外立面，外墙不易留灰，大幅改善了重庆房子外观旧的快的现象！还增加了采光和视野。
还有园林景观
（意境图）
这个楼盘因为是围合式布局的大中庭结构，对视楼栋的最小楼间距是60米，最大是90米。60米是什么概念呢？就是普通洋房的楼间距的4倍。
户均绿化面积达到了45㎡左右！45㎡又是什么概念呢？普通高层的户均绿化面积大多在30㎡以下，这样，就对比出了差距！
开发商把6米挑高的首层架空层，做成精装入户大堂，以及近1900㎡的泛会所空间。
为业主专属的泛会所里，还会有丰富的活动空间，例如运动健身+儿童游玩+生活休闲+艺术、会客等各种功能分区，有了带镜子的瑜伽室，母婴室，等等。
（意境图）
不光人行大堂精装，车库也一样的精装标准！
因为开车的业主，特别是忙碌的业主，很少从人行入户大堂出入，双精装修大堂，就是为了多一份仪式感。
于是，第三点：
高品质的新房，从建筑的外立面、园林景观，到入户大堂、泛会所、物业服务...已经全面的迭代。
你拿凤姐去PK冰冰，没法比啊！
04
基于以上几点
楼面地价13549元/㎡的滩子口，未来，他极可能会卖出“天价”！这几乎没有悬念！
但是，你如果想蹭上车。
买个老房子，是没有任何意义的！
看明白这些，其实就比较容易想明白现在该怎么办，或者说现在适合买哪里？
滩子口和大渡口连续的猛操作，我更关注的，是他们的邻居巴滨路。
江对岸地价13000+，江这边明显的环境更好！性价比变得异常突出！
而以上的内容就是我看完巴滨路西派时代以后的一些体会。
最新的居住理念，上乘的品质与空间设计，漂亮的外立面！还带豪华精装修！
房子仅仅和江对面的地价差不多！
用一句话形容，应该是“用现在的价格，买未来的房子！”
首先，西派时代位置不错。
（意境图）
他距离在建的轨道5A线外河坪北站大约800米。
前面就是未来龙湖的滨江商业综合体。
周边还有像鱼洞二小（昕晖校区）、史迪威外语学校，清华中学等成熟配套。
通过三座长江大桥，与九龙半岛、大渡口实现了“无缝连接”。
其次
豪宅血统纯正，2007年，“西派系”楼盘诞生于北京，后来就成了高品质的代名词。
就像在隔壁成都，西派系的房子普遍卖到了20000-40000元/㎡！建面单价哦！
在巴滨路，甚至整个南区，西派时代都是一个非常难得各方面兼具的精装修大平层。
最小四房，总价180万起步；能修5栋楼的地块，却为了提升品质感，扩大楼间距视野，只修了4栋楼！
实际上，通过以上种种，他设置了一个相当纯粹的圈层！
在南区一众楼盘里，独树一帜！
你想要最纯粹的品质生活，西派时代成了唯一性的选择！
05
三十年河东，三十年河西，城市也是...
从某种程度上说，伴随着城市大更新，南区的时代，就快来了。
这里的舒适性和性价比形成了独特的竞争优势！
而随着优质土地越来越稀缺、昂贵，好房子与普通房子之间的差距，也会越来越大。
这个时候，如果从实际需求出发，必然是买“更好的房子”。
让生活过的更加精致。
而如果从保值增值角度看，更应当明确，这套房子，未来有足够的市场竞争力吗？
本文为商业评论