重庆核心区，惊现刚需“洼地”！

（图片来源于网络）

随着成本上升，目前重庆房价呈比较明显的上升，尤其是低总价越来越少！
新房对于刚性需求的朋友，越来越不友好。
如何定义重庆刚需？
我认为有这么几点要素：
其一，总价约100万以内；
其二，对品质生活、爱情、人生事业，有明确的追求；
其三，不愿意租房，但迫切需要一个自己的空间，来承载上面这条。
或许年龄在23-30岁以内，工作没多久，家里给的支持有限，但对社交、通勤、配套都有要求。
与之对应，现阶段能满足真需求的新房，确实太少太少。
从铭腾发布的统计数据看，2019年时，重庆单价10000元/㎡以下的板块，就只有静观、界石、白市驿、陶家等地了。
（左图 2017年区域均价，右图 2019年区域均价）
前段时间，我们统计了重庆100万以内的新房，一统计，吓一跳。港城工业园、西彭、空港...
预算100万左右，想在稍微核心的、或者成熟的区域位置上，稍微有点品质，别说买一套三居室，就连两房，都很困难。
是什么原因造成这个局面？未来趋势又是如何呢？

1

造成重庆上述价格变化的原因，其实很简单。
1）改善房型溢价空间大，导致低总价刚需供应下降明显；
2）城市价值提升，优质的环境、配套、交通等，支撑房价良性上涨；
3）地价升高，成本升高，导致房价逐步上升。
（图片来源于网络）
于是在预算有限的情况下，购房者有了几类选择：

  • 已发展成熟的高价值核心区域（如“两江四岸”，新牌坊等）。只能选年限久品质差的，或者位置尴尬的二手房；

  • 次新状态的热门区域（如照母山、礼嘉）。买面积很小的二手次新房；

  • 更大面积的新房，请移步更远一点的冷门区域，1小时经济圈欢迎你...

未来会如何？
未来上述情况，只会愈演愈烈，因为一线城市，和国际上发达的城市，都已经得到印证。
那么，问题来了。
当前买房，刚需自住，想要更多的兼顾，应该怎么买房？
新区还是成熟区？
哪里还有洼地？
 

2

答案其实显而易见。
对于新区和成熟区的关系和购买逻辑，我们多次分析。
新区：
是基于规划，去博取更好的环境、建筑品质、成长性等；
与之对应，需要承担一定的不确定性，如新区的规划呈现程度、成熟周期，开发商吹得牛能不能兑现等等。
大家为了「美好的期待」买单。
成熟区：
所见即所得，生活氛围浓厚，满足生活所需的各类配套；同时，确保了生活和工作效率；
缺点，则是几乎没有新房，二手房的环境、品质普遍一般或较差。
大家往往因为没有「更合适的」而放弃。
因此，总结起来，若要从实际需求端，尤其以刚需的逻辑出发，毫无疑问，应该买现成的。
当然，唯一的问题也就来了：要么，就太贵，要么，就太差，下不了手。
成熟区，还能找到“低总价、品质好、核心地段”的新房吗？
最近，还真让我发现了！
60万起，三房！

3

简单介绍一下项目情况。
从地理位置上看，阳光城翡丽公园在沙坪坝井双新城的核心地带。
井双新城定位为沙坪坝城市副中心，也是沙区重点打造的旧城焕新。
这个位置，或许很多人还不熟悉。
1）
作为重庆最早发展的核心区之一，沙区不管是人口还是配套，都显得有些拥挤了。
因此，早先几年，对于北向的双碑、井口一带就有了“井双新城”概念。
区域上讲，这里的优势很明显。
（大卫标注）
他属于沙坪坝老城的北向物理延伸区域，地势平坦，中间没有任何割裂地带。
东面，与大竹林隔江相望，一条滨江路，未来贯穿整个沙坪坝，在红岩村一带连通渝中；
南面，是杨公桥、三峡广场一带；
西面，过了中梁山，是风口上的高新区；
往北，是北碚方向。
基于地理位置的特点，井双新城其实是承载了老沙区的实际扩张需求。
（井双新城 意境图）
2）
井双一带有着很深的文化厚度。
作为重庆著名的老工业集聚地，80年代以前的这里十分辉煌。
拥有曾被称为“西南一切工业之母”的特钢厂；
拥有曾造出中国第一辆民用摩托的嘉陵厂。
等等。
（嘉陵厂旧照）
浓郁的工业历史文化，也为这一整片区域奠定了人口、生活配套、人文氛围基础。
这里的人，勤恳、踏实、务实。
3）
有着约11.6公里滨江岸线的井双新城，也搭上了“两江四岸”的政策机遇。
按照“两江四岸”的相关规划，主城区沿江两岸，在城市界面及功能配套上会有大幅提升。
当“两江四岸”遇到“井双新城”，会在这里碰撞出怎么样的火花？
（井双新城 意境图）
在“十三五”规划中，沙坪坝给出过这样的定义：井双新城将彰显“山城”、“江城”风貌，承载现代化产业的滨江城市地标和综合体。
因此，作为一个成熟的老城区，虽然当前城市界面显得老旧，但遇到了全面焕新的契机，区域价值，非常值得期待。

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项目周边的配套也在全面焕新。
例如交通：
向东，有三座跨嘉陵江大桥。
目前，双碑大桥已通车，规划建设的礼嘉大桥、大竹林大桥，连通两江新区；
西侧，则是规划的井口、土主隧道，连接西部槽谷高新区。
区域内，已经有地铁1号线贯穿井双片区，设有石井坡、双碑站；
规划的15号线，预留了井口站。
4月8日，重庆市公共资源交易中心网站，挂出了井双片区道路工程的实工招标和监理招标。
（示意图）
在井双新城片区内，一次性启动了包含一段滨江路在内的10条城市道路的建设！
医疗方面：
区域内目前有两所二甲医院：东华医院和嘉陵医院；
规划建设三甲级医院--沙坪坝区人民医院，也在井双片区。
（沙坪坝区人民医院效果图）
综合看，井双新城，地理位置优越、山/水/城市资源齐聚、城市可塑性强、住房需求旺盛等特质，可以说是一个难得的板块。
阳光城的翡丽公园，应该就是看重这些价值要素，前几年就布局了井双新城。
打造出品质住宅，精装大堂，提供国家一级资质的物业服务。
（实景图）
而阳光城翡丽公园最近推出了「乐house」，则是一种全新的产品，很有意思，也有很多亮点。

5

建筑的层高，只有18层。
内部设计为灵活可变的loft产品。
最小面积，大约36㎡，大一些的面积，有55㎡左右。
室内拥有挑高的空间，让他拥有了很大的可拓展性，能打造成上下两层复式结构。
例如这样：
（户型图）
一楼，是起居部分，包含客厅、餐厅、厨房、卫生间，外加一个书房；
二楼，则可以改造成两个方正实用的卧室，外加一个卫生间。
（样板间 实景图）
请注意，他实现了双卫！
这种产品，就是前面所说，总价60万级的三居室！
假如你不需要三居室，还可以选择更小面积的。
30万级，拥有一个上下两层分区，属于自己的房子！
（样板间 实景图）
上面是卧室，下面是客厅、餐厅、厨房。
产品的空间设计感，是他最大的亮点。

  • 一居室到三居室，一卫到双卫；

  • 上下两层改造空间，有了更棒更私密的独立空间；

  • 或落地窗、或飘窗，采光视野都更好了。

虽然面积不大，但在空间上，给了足够的想象。
包括阳光城还为它单独设计了青年生活空间-趣界生活馆；
作为公共区域，他有约150㎡大，里面有台球室、影音厅、书吧、水吧...
（青年生活空间 实景图）
作为空间的拓展，生活并不局限于室内，到趣界生活馆去，看书、听歌、打场台球、交交朋友...
（青年生活空间 实景图）
市面上的大部分开发商是没有考虑到这些的，而阳光城却斥资为业主打造了一个别出心裁的活动空间，这应该也是翡丽公园献给业主的心意。
（青年生活空间 实景图）
国内排名15的开发商阳光城，让这里有了不错的品质支撑，并提供优质物业管理服务。
这些，对于才毕业没有多久的年轻人，都很实用。
三个房间，甚至可以安排成一间书房，一间游戏室，一间卧室...
最关键的，还是价格，一套三居室，总价仅60万！
在如今的重庆市场，在成熟的城市区域内，还有类似的房子吗？
好像真没有！
这样的产品，是如今核心区域，刚需朋友最后的“洼地”机会吗？
似乎是。

6

我突然在想，年轻人为什么要买房？
租不好吗？
我25岁的时候，也问过自己同样的问题。
说实话，真不好。
租房和买房之间，那份存在感，以及对于你在城市里的进取心，影响都截然不同。
一种是漂泊，和随时可能的放弃；而另一种，是踏实，也是坚持。
当房价在城市价值不断上升、货币现象、供需关系、成本上涨等综合因素作用下，总价门槛越来越高。
真刚需朋友买房，越来越难了。
于是，一套总价较低，属于自己的房子。
我想，如阳光城翡丽公园，60万三房，大家是很难拒绝的。
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