北滨路，龙湖作品，要卖最后一栋了！

这是个让人产生很多回忆的超级经典楼盘。

11年前，我才踏入楼市的时候，准备去春森彼岸观摩学习一下，结果在门口没敢进去，因为他门口的广告牌写着“献给走过世界的人”！

当时毕业没几年，属于有时间没钱那种类型，约会最多就是去杨家坪动物园，哪有钱去走世界！

后来，在熬夜刷到一张亚航廉价往返机票后，终于在去了一趟泰国芭提雅以后，鼓起勇气看了传说中的春森彼岸。

别笑，春森彼岸这个楼盘，在重庆人尤其是重庆地产业内人的心中，有着别样的地位与情怀。

我认识几个春森的业主，他们像商量好一样，都是把四室两厅或三室两厅的房子改成两室两厅或一室两厅在住，开始我觉得他们都是“神”的。

后来恍然大悟，春森的业主有一个共性，那就是对生活品味特别在意！

他们可能不是刚需，不是改善，而是单独的一类人，把生活的情调和感觉放在居住的第一要素。

1

不一样的楼盘

从某种程度来说，春森彼岸一直都是重庆北滨的颜值担当。

龙湖曾经把他当艺术品在卖。还要卖给走过世界的人！

他的地势、外立面，以及楼栋布局，都与重庆其他楼盘不同。

• 外行：还有房子能建在滨江边的山崖上？为什么每栋楼都不一样？

• 内行：在近80米落差的高台上建住宅区？错落的楼栋天际线，龙湖是怎么做到的...

要知道，十多年前，敢把一个大型住宅小区修在80米高的崖形地势上，估计也没谁了，龙湖在挑战，他把这件事叫“超越”。

有一个设计参与者回忆，当时接到方案就差点哭出声：

1）要在纵深不到200米的场地上，处理80米的高差！

2）一方面是山崖地形难以利用，一方面还要弱化容积率带来的压抑感；

3）关键是还要修得够漂亮！

后来就修成这样了，山地建筑中的加强版。

洪崖洞的住宅版。

错落排列的住宅楼顺势依山而下，形成住宅的景观平台，贴着崖边，又下五层商业，才到滨江路。

上下高差近80米！假设3.5米一层楼，那么，80米就是22层！

如果从春森彼岸高点位住宅算下来，滨江路的1楼≈负22层...

如果刀郎来重庆，如果他再唱一首“停在负22楼的641路汽车”，会燃爆！

春森彼岸就是这样，一个神奇的楼盘。

80米的崖坡上面，春森彼岸的背后，是老江北的老社区，有很窄的街巷，有摆在地上卖藤藤菜、卖海椒面的小摊贩，有市井的老重庆人；

还能闻到最香的重庆火锅、小面，还有芋儿烧鸡的味道。

充满了烟火气。

用周润发的话说，烟火气才是生活的真谛。

背后是生活气息浓郁的旧社区，正面却是灯火璀璨的现代滨江夜色。

下了楼，沿着北滨路，龙湖星悦荟商业，有几十家时尚味比较浓的各式商家。

涵盖了餐饮、休闲娱乐、亲子、运动健身等，有漫咖啡、帝豪KTV、巴味堂等等，

很多都是城市地标级的店家。

其实对于春森的居住者来说，更像一个符号，代表着他喜欢的生活方式。

比如，呆家里闷了，下楼，漫咖啡，你看江景，小熊看你。

2

春森彼岸价值在哪里？

我就不啰嗦“老三篇”了。

春森彼岸这个盘，相信大多数读者都很熟悉，毕竟他在北滨路10来年，人尽皆知，重庆楼市大风大浪他也都过来了。

见证了北滨路从荒芜到繁华，见证了重庆一路向北。

在解放碑-江北嘴双CBD时代，在观音桥崛起为西部第一商圈时，他站到了观音桥-江北嘴-解放碑之间的几何中心区域！

不用我多说，光从卫星图上看，你也能看出他的地段价值和稀缺性。

当他卖新房时，长期是销售榜前几，卖二手房时，交易活跃度，在北滨数一数二。

对于这样一个大家都比较熟悉的楼盘，我就说说最后一栋楼的价值所在。

（1）最后一栋是中小户型，套内面积64-105平，两居室-三居室，属于当前市场十分紧俏的产品！

（2）除了既有的星悦荟，这栋楼背后的老社区即将拆迁，城市界面会焕然一新，从城市控规图上看，周边有可能将形成一定规模的商业综合体！

（3）公共交通特别便捷，这栋楼享受9、10号线双地铁交汇站点（鲤鱼池站）配套。9、10号线是地铁主干线，极其方便

• 9号线，沙坪坝-重庆天地-观音桥-江北嘴-中央公园方向

• 10号线，中央公园-江北机场-重庆北站-市委-南岸方向

（4）景观资源霸道。南向，正面嘉朝江，东西向，侧面斜看江

（5）在这之后，北滨核心段，龙湖，就再也没有新房可买！最后一栋，绝版货！也叫孤品

（6）整个“两江四岸”都已经限制性开发！

突然发现，今年“孤品”好多！

前几天分析过北滨路，看了看春森隔壁楼盘融景城的十年变化，今天再想想，的确是一个时代的终结。

以十年为周期，重庆楼市，真的变了。

这是春森彼岸项目高点位角度看出去的景色。

重庆的山、水、桥的城市特色，在这张图上显示的淋淋尽致。

但你会发现，经过近20年的高速发展，在城镇化进程中，城市被建筑物迅速填充。

过去以为房子很多，土地很多，可现在回过头再看看，这些区域，没土地了，也没新房了！比如北滨，就要收官了！

绝版级的地段

龙湖滨江高品质作品

双地铁+商业配套加持

观音桥/江北嘴/解放碑城市价值叠加。

这就是春森彼岸的价值。

如果条件允许，很难找到不买他的理由！

3

最后一栋楼，如有机会，可以收藏

重庆夜景很美。

美在错落有致，美在灯火阑珊。

在两江四岸，南北滨的核心路段，假如能有一套滨江住宅，即便不常住，偶尔去看看夜景，都是对城市最精华资源的占有。

这种资源，复制不了。

同时，春森彼岸完善的配套又决定了他有很强的居住价值！

最后一栋新房，套内面积64-105平，拥有江景视野。

在几乎全是大户型豪宅的“两江四岸”，用一个相对低的总价就买到龙湖新房，门槛简直不要太低！

这么稀缺的物品，自然值得收了他。

4

未来价值猜想

前几天土拍，两路回兴卖出来一个11000元/平楼面价，当时就有人问我：

如此一来，核心区该卖多少？重庆为什么不拍核心区的地呢？

我想了想，估计是这两个原因：

（1）不敢拍，怕万一开发商太不理性，拍出个“王炸”！毕竟现在讲“三稳”

（2）重庆城市规划在不断优化升级，许多“绝版地段”，不太想也不太会此时拿出来卖，至于以后卖不卖，不知道！比如“两江四岸”核心段。

核心区未来会拍出来多少钱，我也不好说。

其一，举个例子，春森彼岸背后的老旧社区，正在启动逐步拆迁的事。

2018年底，评估机构给出了大致15000元/平的赔偿金标准！加上各类补贴，实际单价约在16000元+/平！

都是建面单价！

按周边新房的公摊粗算，转换成套内，那就是20000元+/ 平！！这只是保底哦！

你知道的，“拆迁”都会有个博弈的过程。

只可能更高...

其二，我去看了看其他省市。武汉，主城区和远郊，2.5倍。如果单独计算核心区域，楼面均价接近13000元/平，郊区或新区，在3000-5000元/平徘徊。大致有3倍左右的差距。

下面是上海2018年各个区“土拍王”的数据信息。

中心区普陀、静安去到了约46000-52000元/平

而郊区，大致在16000-30000元/平左右

接近于2倍！

绝对值有2-3万元/平的差距！

好吧。如果非要猜想，我觉得上面两个可以做个基本的参照。

对于重庆传统核心区，尤其是带了资源的品质楼盘，

想象空间，比你想象的要大很多！！

本文为商业评论