总价最低135万，个人可买，越秀公寓盘两度易主，曾因欠款遭查封
在330新政后，还有不少一手公寓打着“可个人购买”的旗号。
这到底是怎么回事？房产君走访了位于广州市区的东山海德公馆。
产品如何？售价如何？有无风险？且看房产君为你一探究竟。
历史：前身为云山大酒店，曾遭法院查封
两易其主，现由路劲投资
东山海德公馆位于先烈中路与云鹤北路的交汇处。
该盘颇有故事，其前身为云山大酒店，1982年开业，原为四星级商务酒店。
▲ 东山海德公馆外立面
早在2012年，云山大酒店就悄然易主，被改造成云山国际公寓对外销售。不过，后却因投资商整体抵押，再加之拖欠贷款遭遇法院查封。
至今，还能查到不少此前业主维权的信息。
▲ 关于原云山国际（云山大酒店）逾期交楼的法律诉讼
项目因此搁置多年，不过就在去年，路劲正式宣布介入。
就在2017年9月23日，路劲集团旗下的劲杉资本、明宇集团旗下埃科富科技发展有限公司、广州云山大酒店有限公司签订了广州越秀公寓项目（即为东山海德公馆）的三方合作协议。
据悉，该合作将对现有存量物业进行升级改造，打造公寓项目。
旋即，在今年2月23日，广州云山大酒店有限公司股权发生变更，新增宁波江北区劲川春熙投资合伙企业（有限合伙）。
而劲川春熙的实际控股公司——深圳市亿文达投资管理咨询有限公司，法人正为香港路劲基建董事局主席单伟豹；北京劲杉投资管理有限公司（劲杉资本）则是路劲产业集团旗下的地产基金。
据房产君查询，就在今年3月9日，广州市中级人民法院发布结案通知，劲川春熙已代云山大酒店支付费用，已经解除原云山国际相关房产的查封。
▲ 广东省广州市中级人民法院结案通知书
同月，项目改头换面，更名为东山海德公馆，重新亮相。
一期余下二三十套货量：
平层复式均有，最小户型28㎡平层1房
再来看看，东山海德公馆自身。
项目位于先烈中路与云鹤北路的交汇处，紧靠广州动物园（占地42万方），环境较好。
该盘总建筑面积为3.4万平方米，位于越秀老城区，交通便利、商业繁华自然不在话下。
▲ 项目区位图
东山海德公馆就位于广州动物园附近，距离地铁6号线（黄花岗站）450米，步行5~6分钟，距离地铁5号线（动物园站）1.2公里，步行12分钟。
▲ 地铁6号线黄花岗站
而在距离项目250米处就有一个动物园公交总站，步行4分钟即可到达。十几路公交车经过，可达海珠、荔湾、白云、花都等地。
▲ 动物园公交总站
商业方面，东山海德公馆位于环市东CBD商圈，同时与珠江新城CBD（4.5公里）和天河城（5.5公里）两大商圈毗邻。
▲ 周边生活氛围浓厚
产品方面，项目共有A、B、C三栋，均为公寓产品。目前一期推出B、C栋，2018年底交楼；而A栋在建中，为14层，预计今年9月份推出。
据悉，未来项目将在A、B两栋之间进行联通，共用电梯出入。
▲ 项目沙盘图
其中，B栋为平层单位，共8层、81户，主力户型包括38㎡1房、67㎡2房；而C栋共5层、93户，仅售卖2-5楼单位，基本为复式单位（仅个别特殊户型是平层），主力户型包括28-96㎡的1-4房。
由于项目在今年3月份就已经开售，据现场销售透露，现在一期已经卖了140多套，余货不多，小户型只剩下十几套单位。
其中，B栋的平层单位价格相对较低，仅剩下3-4套单位，38㎡1房1厅。其中，东向户型可望动物园，采光、景观较好，价格稍高，目前仅剩一套607单位；反之西向户型，则价格方面较笋。
▲ B栋东向户型，可望动物园
平层的户型中，客厅、卧室采用墙体隔开，可划分为两个区域。
▲ B1户型图，38㎡一房一厅
▲ B栋平层单位38㎡样板间
据现场销售介绍，来这里购买平层户型的客户，大多基本是给家里老人准备的，主要是考虑这里有电梯、生活氛围浓厚，适合居住。
C栋复式产品价格稍高，余货较多，包括28-96㎡的1-4房。目前，小面积单位还余下8-9套。目前仅剩5楼的部分单位在售，包括北向29㎡1房、南向38㎡1房。
▲ C1户型，38㎡复式1房1厅
▲ C1户型样板间，38㎡复式1房1厅，南向可望动物园
▲ C1户型样板间，38㎡复式1房1厅，中空设计
▲ C1户型样板间，38㎡复式1房1厅，二楼
而预计9月推出的A栋，户型包括36-100㎡的平层产品，销售透露到，预计价格将会更高。
据悉，东山海德公馆现在均为现楼， 是在云山大酒店原本楼体的基础上进行改造。业主购买后，须到年底方可入住。
▲ A栋楼体仍在装修改造
最低总价131万买1房，可分期
折后单价3.4万元/㎡
价格方面，房产君现场让销售计算了2套户型：B栋313平层单位（39㎡、1房1厅）、C栋505复式单位（29㎡、1房1厅）。
目前，购买项目可享受开发商的98折、准时签约99折、公司额外99折的优惠，另外缴纳6万的定金，还可享团购优惠12万。
付款方式上，项目共有3种方法可选：一次性付款、按揭、分期付款。
其中，一次性付款可额外享受94折，优惠力度最大，且可优先办理过户。以这2套户型为例，平层单位单价约为4.2万元/㎡，折后价约3.6万元/㎡；复式单位单价约6万元/㎡，折后单价约5.2万元/㎡。
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户型 |
建面 |
原价 |
一次性 |
分期 |
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B413平层 |
39.34㎡ |
164万元 |
142万元 |
147万元 |
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C505复式 |
29.05㎡ |
174万元 |
151万元 |
156万元 |
▲ 现场户型价格计算
如果选择按揭方式最多只能贷款17万左右，剩下的钱也要短时间内付清。
分期付款则需要先给齐总价的3成，剩余款项在1年内给完，1年期间免息。
据悉，目前项目尚有少量特价房单位在售，但是均需一次性付款方可享受优惠。现场销售对房产君透露，争取在1~2个月内给齐全款即可。
其中，B313平层单位（西向，39㎡）可享受一口价131万优惠，而C505复式单位（南向，29㎡）可享受一口价144万优惠。也就是说，单价最低平层可以去到3.4万元/㎡，复式则为5万元/㎡。
可以个人名义购买：
二手公寓当一手卖，产权剩30多年
至于，公寓可以个人购买是怎么回事呢？
房产君就此事详细咨询了销售。其表示，东山海德公馆房产证是隶属于云山大酒店的。而云山大酒店为个人物业，因此该公寓相当于个人产权的属性。未来如果过户，将和云山大酒店直接签约。
这也意味着，未来房产过户将需要走二手交易的流程。
▲ 项目外直接写着“个人名义可购买 不占名额”
至于增值税方面，他则明确表示是不需要缴纳的。以40㎡户型为例，其备案价为1.2万，契税需缴纳约1.5万，另外还需要缴纳物业维修费、签约律师费，再无其它费用。
现场销售表示，其部分在今年3月底成交的客户已经在6月多拿到房产证。不过，值得注意的是，房产君还从销售处得知，东山海德公馆目前产权仅剩下30多年。
项目以投资客为主。这里靠近广州动物园，周边酒店、公寓汇集，以广东浙江大厦为例，其单间日租金为300-400元左右。
目前开发商正在引进相关的酒管公司，届时业主可以签订协议、交由公司管理，可获得固定收益。
▲ 目前项目周边酒店、公寓汇集
总价低，位于广州市中心，还能够以个人名义购买，这确实是项目吸睛的亮点。
不过，值得一提的是，东山海德公馆目前产权仅剩下30余年，且目前合作的酒店管理公司尚未确定。
虽说未来业主可选择自行出租，在未来收益方面亦有变数。
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