营业收入激增6.5倍后，赴港上市的大发地产如何驶入“快车道”？
艳姐说
1991年1月初的一天，深圳蛇口菜市场内熙熙攘攘。
时任万科集团副总经理的孙璐找到菜市场工商管理所的同志，申请在这儿摆一个摊位。
他要叫卖的商品，不是新鲜蔬菜，也不是杂物，而是万科的股票。
那时候的国人，对股票这种“钱生钱”的虚拟概念，还怀有质疑和抵触。
但20多年后的今天，风起云涌的上市浪潮已然席卷了整个地产圈。越来越多野心勃勃的房地产企业开始借道资本市场，试图像万科一样，通过上市走出一条做大做强的路径。
10月11日，一路稳步发展了20余年的大发地产，也选择步入上市历程，正式在香港联合交易所主板挂牌上市。
这一次的赴港IPO，不仅将为大发打开资本市场的大门，似乎也在宣告这家老牌房企做大规模、加速发展的决心。
1996年，房产作为商品的观念在普通市民思维中刚刚萌芽。
大发地产也伴随着这一商机应运而生，开始了房地产开发业务。
2001年，大发地产扩张至上海，并在上海设立总部，开发了上海凯润金城和大发融悦华庭等项目，反响甚好。
尝到甜头的大发，在2003年趁胜追击，开拓至江苏省，2008年又进入安徽省。随后一直专注于深耕长江三角洲地区的房地产市场，版图覆盖温州、上海、南京、安庆、宁波、舟山、芜湖等城市。
这一布局让大发颇为得意。
在国务院批准的《长江三角洲城市群发展规划》中，这一世界级城市群将由上海市、浙江省、江苏省及安徽省内的26座城市组成，而这些城市，基本与大发的布局重合。
而且，从经济发展来看，长三角地区的GDP占了全国的24%；中国经济实力最强的35个城市，有10个都位于长江三角洲；未来将打造与纽约、东京齐名的“世界第六大都市圈”，有能力聚集超2亿人口，市场潜能无限。
守着这样一块风水宝地，大发自然不敢懈怠。有预见性的土储，成为了大发的头等大事。
凭借对长三角地区房地产市场的了解，大发确立了坚持区域深耕、积极扩张的发展方向，并在上海、南京、宁波、温州等长三角地区核心城市获取了一系列优质土地。
除此之外，大发还开始将触角向外拓展，在长江三角洲地区的合肥、华南的广州、华中的武汉、西北的西安及西南的成都等城市寻求机遇。
虽然对开发住宅物业一往情深，但在获取土地时，大发对商业综合体项目也持开放态度，将多种用途的土地收入囊中。
另外，源于核心城市和核心城市之间的高铁的带动作用，强三线城市的房地产市场，未来也是大发的目标区域。
长三角区核心城市的土储，高效的获地能力，以及全国化的布局拓展，让大发对未来的发展信心满满。
虽然在城市布局上独具慧眼，但20多年里，大发的经营风格一直是“求利润、轻规模”，在动辄上千亿的房地产行业里，大发的规模也并不算突出。
不过，近年来其增长势头却十分迅猛，尤其是在申请上市前一年（2017年），营业收入相较于2016年大幅激增6.5倍。
凭借高速的增长，2016年到2018年，大发连续入围“中国房地产百强企业”；2017年位列“华东房地产公司品牌价值TOP10”；2015年至2018年，还曾连续获得上海市虹口区人民政府颁发的“重点企业贡献奖”，一时风光无限。
从稳步前进到加速冲刺，大发经营策略的转变与其掌门人及管理层的经验和理念或许不无关系。
现任大发地产董事会主席的葛一暘，毕业于英国伯明翰阿斯顿大学，名副其实的高材生，在中国物业开发领域拥有超过11年的经验。因为首创“情景地产”概念，成为中国创新地产生态链倡导的核心领军人物之一。
葛一暘出生于1983年，年轻的冲劲和国际化的视野，也成为他跳脱大环境的趋同化，带领大发不断向前迈进的助力。
2017年7月，葛一暘获得第六届中国财经峰会“2017最佳青年榜样”；同年11月又获得时代创变榜“年度影响力人物”；后生可畏。
掌门人之外，大发如今的管理层也是颇具经验。
不仅有老将池净勇、杨永武，今年2月，大发又将廖鲁江招入麾下。在此之前，廖鲁江曾在世茂担任执行董事，负责营运、资讯科技及人力资源事宜，更早前曾担任龙湖人力资源部副总经理
为了更好的激发大家的工作效率，大发设计了共创及共赢激励计划。共创计划允许参与者投资其项目公司，在条件达成后可以分享利润。截至2017年12月31日，大发已经向参与该计划的雇员宣派的股息约为四五百万元。
共赢计划是一项奖励机制，会根据雇员的职位及表现向其分配奖金。该计划已于2018年4月启动。
除此之外，大发还会根据雇员的职位及专门知识提供持续且系统性的内部培训项目，并且会不时聘请外部专家为雇员提供培训课程。
有了掌门人的创新探索、管理层的雄心壮志和员工的积极能干，大发未来实现更大的跨越还是非常有希望的。
提到上市，很多人会想到融资。
的确，融资的路千条万条，上市却是首要的选择。因为只有上市，才意味着进入资本市场，接下来的发债、增发才成为可能。
尤其是在行业增速放缓、房企融资渠道不断收窄的当下，不少房企选择登陆资本市场，都是为了寻求资金的一种途径。
不过，从目前来看，大发的负债率比较健康，利润率也仍有空间，因此在获取融资方面有较大灵活度。
另外，大发的资金来源比较多元化，包括商业银行提供的土地抵押融资、项目开发融资、固定资产融资、营运资金贷款，信托公司及资产管理公司提供的债务融资。
如此看来，选择上市应该是大发拓展多元化融资渠道，进一步优化资本结构的新尝试。
此外，大发奉行审慎的金融管理政策，通过密切监控现金状况及借贷到期状况来管理流动资产水平，以确保营运资金充足。
鉴于多元化的资本来源及高质量的项目组合，大发的债务结构持续优化。
截至2018年4月30日，大发于一年内到期或须按要求偿还的银行贷款、于一至两年内到期的银行贷款、于二至五年内到期的银行贷款及于五年后到期的银行贷款，分别占未偿还总贷款的18.9%、15.7%、25.2%及40.2%。
凭借与银行的稳定关系、良好的信贷历史以及较低的中国人民银行贷款基准利率，大发将能够以较低利率的借贷置换若干现有借贷，从而降低融资成本。
未来，大发会继续采取稳健的财务政策，密切监控资产负债比率、利息覆盖率等重要财务指针，审慎管理资金结构、现金流量及流动性状况，控制成本与风险，实现高资金周转率，争取2019年做到收购土地后现金流量9个月回正。
这还并不足够。
在成功上市后，大发还打算探索多元化融资渠道，例如资产支持型证券计划、公司债券及其他债务发行等。在融资时，努力在获得资金的时间耗费与资金成本之间取得平衡。总部将继续对现金进行总体调控，进一步提高资金的使用效率。
在产品端，大发倡导的“情景地产”理念，是他家的金字招牌之一。
情景地产概念包含两大核心情感因素：一是能提升人幸福感的亲情纽带，二是为人与人之间情感升温提供平台的生活场景，即可触摸到的物理空间。
从这两点出发，大发在项目规划及设计中，将业主生活分为六大情景：“家人漫步”、“儿童探索”、“老少天伦”、“邻里憩谈”、“达人健身”，以及“友伴同悦”。
比如，开设儿童活动中心；标示“健康轨迹”以供运动爱好者慢跑和跑步；将人行道从机动车道中隔离出来等，都提升了业主的居住幸福感。
说到底，就是改变了主观的开发商思维模式，设身处地从客户角度出发，关注客户对生活的期待，从而增强产品的竞争力和对客户的吸引力。
大发也由此获得由中国房地产TOP10研究组颁发的“2018中国特色地产运营优秀企业-情景地产”奖。
针对差异化的客户分部，大发将住宅板块分为五大产品系列，包括凯系列、欧陆系列、融悦系列、隽府系列及现代系列。
凯系列兼顾首次置业者和升级住房者；欧陆系列、融悦系列针对改善住房类客户的需求；隽府系列因其毗邻丰富的教育资源和校园风格的设计，尤其吸引重视教育的家庭；现代系列位于城市中心地带，主打高端客户。
未来，随着80、90后逐渐成为买房主力以及智能生活的日益普及，大发会以该目标消费者群体的特点为切入点，在空间分配、设计细节、社群娱乐等方面提供更多元化的选择，并且透过利用最新信息技术为客户提供整合多项智能生活功能的物业。
大发也是质量地产的践行者。
大发提出“质量100+”的口号，以超越竞品楼盘为首要目标，致力于为业主提供100分的居住体验。
为此，大发实行严格的施工标准、操作流程以及质量控制。选择第三方设计、施工单位有严格而标准的流程。
比如，选择外部设计团队时，会考虑团队在该区域的类似成功案例、成功案例所采纳的建筑风格和本公司项目建筑风格的一致性、团队人员的履历和优秀程度。
选聘流程包括业内筛选优秀设计公司、招标概念方案比选、审阅服务建议书、集团设计评标小组成员评分等步骤，最终确定中标设计单位。
好的产品，自然会呈现在数据上。凭借合格的住宅产品及较高的客户忠诚度，大发在已进入较长时期的城市，如安庆、南京及温州等，销售表现名列前茅。
2017年，就已出售面积而言，大发在已开展业务较长时期的安庆房地产市场，约占7.4%的市场份额。即使与全国性知名房地产开发商相比仍具优势。
在大鱼吃小鱼的时代，做大规模是房企生存的硬指标。
未来五年内，大发也将集团定位为规模化的房企。而长三角的优质土储、明星高管的加盟、稳定的财务状况，以及情景地产的优化，都为大发的前进路上按下了“快进键”。
END.