千亿房企祥生香港IPO递表：收入年复合增长137.6%，2019年ROE超50%
唯一未上市的千亿房企。
据IPO早知道消息，大型综合房地产开发商祥生控股（集团）有限公司（以下简称“祥生”）于6月3日晚间正式向港交所递交招股说明书，拟于港股主板挂牌上市，建银国际、农银国际担任联席保荐人。
招股书显示，成立于1995年的祥生目前主要在浙江省的城市及泛长三角区域的其他城市开发和销售物业，2019年在浙江省、泛长三角区域以及其他区域的销售收入占比分别为62.5%、32.9%、1.6%；已覆盖11个省43个城市，其中包括上海、杭州、南京、苏州、武汉等一线及新一线城市。
于往绩记录期间，祥生取得相对亮眼的成绩。就合约销售而言，2019年祥生在中国房地产指数系统中排在浙江省所有住宅物业开发商第三名；就运营效率而言，祥生自2018起连续三年位列“中国房地产百强企业”前十，其还于2019年获国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所及中国指数研究院评为“中国房地产开发企业品牌价值TOP30”。
秉持成为“幸福生活运营商”的愿景，祥生提供类别多样的物业以满足目标客户的不同需求，涉及住宅、写字楼、购物中心、社区业务及酒店多元业态。如其已开发出樾系、府系、云镜系、TOP系四个住宅物业系列，分别针对首次购房者、首次换房者、后期换房者及需求有高度私隐的奢华生活方式的高净值客户。
过去三年，祥生已交付建筑面积从2017年的约83.83万平方米，增至2018年的约142.26万平方米，并在2019年进一步增加至约348.84万平方米，已确认每平方米平均售价则在2017至2019年期间提升37.9%。
截至2020年3月31日，祥生拥有195个处于不同开发阶段的物业项目，其中172个项目由附属公司开发，剩余的23个项目则由合营公司及联营公司开发。
同期，祥生所持项目应占总建筑面积为2304.47万平方米，包括已竣工物业的可供出售、可租赁及物业投资建筑面积约180.22万平方米，发展中物业的规划总建筑面积约1584.55万平方米以及持作未来发展的估计总建筑面积约539.69万平方米。
销售增速领跑，毛利率23.9%
千亿是衡量房企规模的一个重要门槛，克而瑞数据显示，2019年跨入“千亿俱乐部”的房企为34家。祥生于2018年、2019年两度入榜，实力自然不容小觑，其迈向千亿的速度更是让人惊奇。
2019年祥生以1159.3亿元的全口径销售额位列行业第28名，如期完成了2018年提出的千亿目标。在2014-2019年5年间祥生销售额的复合年增长率为67%，远远快于行业平均增速。
祥生利润表（来源：招股书）
高速增长的效果，在财务数据得到体现。2017-2019年祥生的收入由62.93亿元增至355.20亿元，复合年增长率高达137.6%；在2018年实现扭亏为盈的情况下，2019年祥生的净利润为32.09亿元，盈利能力持续提升。
难能可贵的是，在地产行业毛利率趋降的情况下，祥生的毛利率水平竟然正向增加。2019年祥生的毛利率为23.9%，较上一年增加2.8%，较2017年增加多达10.7个百分点。招股书称，毛利率不断提升的主要原因之一即为每平方米平均售价上涨。
ROE增长明显，财务风险可控
值得注意的是，祥生2019年的净资产收益率（ROE）达50.1%，同比增长多达33.5个百分点，这一数值明显远高于行业同规模房企。同时，与多家同在港交所排队的内房股相比，50.1%的ROE已然名列前茅。
这也意味着，祥生的经营质量大幅提升，资本结构也愈发趋于合理。
此外，对于房地产行业来说，规模和杠杆通常难以两全。过往增长迅猛的房企，基本都经历杠杆大幅增加的阶段，其中做好风险的防控尤为重要。而在这一点上，祥生的表现较为可观。
祥生主要财务比率（来源：招股书）
祥生资产负债表（来源：招股书）
祥生的利息覆盖率从2018年的0.3倍上升至2019年的1.4倍，相较之前已经大幅增加，也在佐证财务状况趋于好转。
鉴于房地产企业通常在上市后能打开更大的融资空间，如利用境内外更加灵活的融资平台，积极争取各项评级的认定，稳健发展，以换取更加长期和低利率的融资机会，为企业发展提供更大空间。
因此，若祥生顺利在港交所主板挂牌上市，其未来的增长空间或也值得期待。
聚焦物业开发，战略加码一二线
起家于浙江诸暨，祥生原先主打三四线城市，确实也享受了一波三四线棚改红利。随着房地产步入白银时代，一二线及强三四线成为房企未来的角力点。在此情境之下，祥生亦进行战略性调仓。
2019年祥生提出“1+1+X”的投资战略，以期优化布局，以城市量级为依据定制战略发展标准。
何谓“1+1+X”？就是以浙江省作为企业核心发展区域，以其他泛长江三角区域城市作为核心增长区域，选择进入一线城市二线城市以及一二线周边的三四线城市；同时泛长三角区域以外发展布局城市作为未来扩张的铺垫。
反观这一策略，鲜明旗帜地强调长三角，却有其合理之处。根据清华大学中国新型城镇化研究院2019年3月发布的《2018年中国都市圈发展报告》，2018年中国34个特大城市占总面积的24%，占总人口的59%，占总名义国内生产总值的77.8%。
作为必要的战略特大城市之一，长三角州城市群经济增长最为活跃、开放度最高及创新能力最强，于2019年占总人口的16.2%以及名义国内生产总值的23.9%。蓬勃发展的经济环境及长三角总人口的增长，蕴藏对住房的巨大需求，这对当地楼市构成支撑。
浙江主要经济数据（来源：招股书）
2019年祥生将总部从浙江杭州搬迁到上海，开启全国重点布局的信号。截至2020年3月，祥生在上海已经拥有3个项目，涉及土储32.02万平方米，占据总土储比重的1.4%，尽管仍较微小，至少是一大跨越。
而2020年以来，祥生累计斥资122亿元中标总地盘面积68.78万平方米，该等地块位于杭州、宁波、合肥、绍兴、南通、宿州，更加增添其对未来的底气。