房地产企业几类可以合规列支的“无票成本”？

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作者 正坤财税 姚逸斌

众所周知，根据《企业所得税税前扣除凭证管理办法》（国家税务总局公告2018年第28号）的规定，企业所得税税前扣除凭证不仅专指发票，实际合法合规的有效凭据包含内部、外部凭证。内部凭证强调企业自制用于成本、费用、损失和其他支出核算的会计原始凭证，外部凭证包括但不限于发票（包括纸质发票和电子发票）、财政票据、完税凭证、收款凭证、分割单等。

房地产开发企业财税工作实务中，除了我们所熟知的工资单、为员工缴纳的五险一金、固定资产折旧摊销表，以及从个人采购的未达起征点增值税应税劳务及货物等常见的成本及费用，无需索取发票即可在企业所得税前列支外，房地产开发企业还有以下几种“无票成本”在实务中也能合规列支。

一、31号文规定可以预提的几类开发成本

《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（国家税务总局公告2011年第34号）的规定，季度预缴企业所得税未能取得用有效凭证的应在汇算清缴时补充提供，即企业成本费用已发生但缺乏合规有效凭据应在汇算清缴前补充完毕。

但是根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知 （国税发〔2009〕31号）第三十二条，对房地产开发企业有特殊规定。31号文第三十二条规定：

“1、出包工程未办理结算且发票金额不足，资料充分情况下，可不超过合同总价10%预提费用。

2、承诺建造不可撤销或必建的公配未建造或完工的，可按预算造价合理预提。

3、应向政府上交但未上交的报批报建费用、物业完善费可按规定预提；”

即在汇算清缴纳税申报前房地产企业如满足上述三种情形之一，企业成本、费用未完全发生、也未取得入账凭据，在证据充分情况下，依旧可按上述规定预提成本费用所得税税前列支。需要注意按上述规定在汇算清缴前预提成本，以后年度实际结算并取得足额发票入账，应按实际发生额（结算数）与原账面计提数差额调整账面成本，避免重复入账，虚增成本，从而被税局认定偷逃税款。

二、资产损失税前扣除

资产损失包含货币损失、非货币资产损失（固定资产、存货、生物性资产等损失）、投资损失（包含债权性损失和股权性损失）、以及其他；常见的比如企业日常发生的应收账款常年挂账未能收回，账面计提的坏账准备核销作为投资损失税前扣除。根据“国家税务总局公告2018年第15号”文规定，企业向税务机关申报扣除资产损失，不再需要报送资料，仅留存备查。但并非意味着企业发生的坏账损失可无理由作资产损失税前扣除。根据国家税务总局关于发布《企业资产损失所得税税前扣除管理办法》的公告(国家税务总局公告2011年第25号)，债权损失税前扣除，一方面免强调债权人已积极行使付款请求权未果，一般需获取法院或其他外部机构的证明文件如法律裁定证明等。另一方面如债务人事实上已构成无法还款的可能，比如破产、关闭、资不抵债等，对应需要取得相关的辅佐证明材料，如工商营业执照吊销证明，人民法院裁定文书等。因此在没有获取足够的证明材料支撑当前坏账已事实上无法收回，不建议企业申报资产损失，避免后期因税局稽查，要求补缴企业所得税、滞纳金和罚款。

根据国家税务总局公告2011年第25号，笔者整理了资产损失据实扣除资料清单，供大家参考：

三、城市更新项目中，支付给村民的拆迁补偿

国税发〔2009〕31号规定，开发产品计税成本中支出土地征用费及拆迁补偿费包含拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、危房补偿费等有关支出。企业所得税认为拆迁补偿支出属于取得土地使用权有关支出允许企业所得税税前扣除。但旧改实物中项目改造主体或前期服务商依据政府规定补偿支付村民的拆迁补偿费不属于增值税应税范围，改造主体或前期服务商无法获取发票入账，由于拆迁补偿支出涉及金额巨大，若辅佐资料不足，导致后期所得税无法税前扣除，形成无效成本，对项目利润影响巨大。笔者结合实务经验，总结了拆迁补偿费常应取得的证明材料仅供大家参考：

（1）政府的拆迁文件（如片区策划方案，实施方案批复文件）

（2）拆迁补偿协议，明确补偿方式，补偿标准，计算方法。

（3）被拆迁人的房屋权属证明复印件，一般如房产证、房屋转让协议、房屋购买合同、村（居委会）书面证明或是其他能证明权属关系的资料。

（4）被拆迁人身份证明（如被拆迁人身份证复印件、企业营业执照）

（5）支付回单（包含银行转账回单、被拆人银行卡复印件，如有必要还可附上被拆迁人收款收据）

（6）其他；

综上，企业所得税税前扣除原则强调真实、合理、与收入相关。真实强调业务实际发生，体现权责发生原则；合理关注成本费用符合税前扣除的标准；与收入相关要求成本费用属于生产经营的有关支出。而实务中往往将“取得发票”与“成本税前扣除”完全等同，现实中也并非所有成本费用均能取得有效发票入账，但成本费用因业务发展实际产生，属于所得税扣除范围之列，如何做到税前扣除，这就要求我们企业加强日常凭证资料管理，细心做好台账，做到据实扣除。