【建纬观点】业主委员会诉讼主体资格限制性分析
作者介绍
刘知瑜
上海市建纬律师事务所房地产团队实习律师
近几年司法实践中出现了诸多因建筑物区分所有权或物业服务纠纷导致业主的共同权益受到侵害的问题，由于业主委员会没有明确的法律地位，是否具有诉讼主体资格也存在争议，这给社会经济生活和公共管理带来诸多难题，对业主委员会是否具有诉讼主体资格作出合理分析成为解决问题的迫切需要。本文主要结合《物权法》的相关规定，对业主委员会诉讼主体资格及其限制进行分析，总结相关实务经验，以期抛砖引玉。
《物权法》第78条规定：“业主大会或者业主委员会的决定对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”根据条文可以看出，业主大会或者业主委员会（以下简称业委会）可以作为被告，但原告仅限于合法权益受到前者决议的侵害的业主。
《物权法》第83条规定：“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失；业主对侵害自己合法权益的行为可以依法向人民法院提起诉讼。”该条第一款虽然明确规定了业主委员会对违反共同利益行为的制止途径，但在第二款只确认了业主对侵权行为的诉讼主体资格,而对业主委员会的相关诉权却没有给出明确规定。业主大会能否以自己的名义、为了全体业主的利益而作为原告向第三人提起诉讼，或者作为被告而对第三人的起诉进行应诉，《物权法》对此并没有做出明确的规定。可见，我国立法对于业主大会诉讼主体资格的规定尚不够完善，有待有权机关进一步明确。
2009年最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。”第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”因此，业主委员会提起诉讼仅限于物业管理的范围。
2002年，上海市高级人民法院就发布了对七类纠纷疑点的审理意见，对业主委员会的诉讼地位做了明确的规定，凡涉及全体业主的公共利益事项，业主委员会有权作为原告提起诉讼。
2004年重庆市高级人民法院发布的《关于确认业主委员会在物业管理纠纷案件中诉讼主体资格的指导意见》规定，依法成立的业主委员会可当原告或被告，诉讼风险由全体业主共同承担，业主委员会在提起诉讼或作为被告参加诉讼时，须召开业主大会或业主代表大会。
2004年12月，广东省高级人民法院审判委员会第160次会议通过的《关于业主委员会是否具备民事诉讼主体资格问题的批复》也规定：“经房地产行政主管部门备案登记的业主委员会，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料，未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房引起的纠纷，以及全体业主与物业管理公司因住宅小区物业管理问题引起的纠纷，可以以自己的名义提起诉讼。”
2006年《浙江省物业管理条例》第十七条规定：“业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以以自己的名义依法提起诉讼。”
从各高院发布的指导意见以及各省发布的物业管理条例来看，法院倾向于在某些限制条件下，赋予业主委员会独立的诉讼主体资格，以期更好地保护业主的合法权利。
【案例一】
原合肥市信托投资公司（后变更为安徽省信托投资公司合肥分公司）与合肥市常青经济开发公司（后变更为合肥常青企业集团公司）出资成立联营企业至合肥兴泰房地产开发公司（以下简称兴泰公司）。兴泰公司开发三金湖新村住宅小区，在尚未综合验收的情况下，对外销售了商品房，但兴泰公司没有按照安徽省及合肥市住宅区物业管理的有关规定向业主委员会移交住宅区规划图等有关资料，未提供配套公用设施，也未移交物业管理用房、商业用房及物业设施维护费用（包括公用设施专项费、公共部位维护费）。现由于兴泰公司已被吊销营业执照，2002年4月5日，金湖新村业主委员会起诉要求安徽省信托投资公司合肥分公司及合肥常青企业集团公司依法履行上述义务。
合肥市中级人民法院审查认为，金湖新村业主委员会，既不是法人，也不具有其他组织的条件，不具备诉讼主体资格，裁定不予受理。金湖新村业主委员会不服向安徽省高级人民法院提起上诉。安徽省高级人民法院的审理该案中，审判委员会形成两种意见：
第一种意见认为，金湖新村业主委员会不是根据法律规定成立的，也未经工商、民政部门登记备案，又无独立财产，不具备《中华人民共和国民事诉讼法》及司法解释规定的“其他组织”的条件，不具备诉讼主体资格；依照《民事诉讼法》第四十九条规定，其他组织可以作为民事诉讼当事人。依据《适用<民事诉讼法>若干意见》第四十条，其他组织必须有一定的组织机构和财产，而业主委员会虽然依法成立，但《物业管理条例》并未规定业主委员会有相关财产的所有权、支配权，只是由业主选举出来实行自治管理的民间组织，不能独立承担民事责任。如作为诉讼主体参加诉讼，在需要承担民事赔偿责任时，因其本身没有独立财产，其责任最终或由业主承担，或使判决不能执行。《物业管理条例》第十五条规定业主委员会是业主大会的执行机构，同时对业主委员会应当履行的职责也明确规定。按《条例》规定，由物业管理产生的权利义务最终仍是由业主或物业管理企业享有或承担，因此业主委员会只是一个由业主选出形式上代表业主与物业管理企业联系的中介者。
第二种意见认为，金湖新村业主委员会根据省市暂行规定成立，属合法成立的组织，有一定的组织机构，在银行开设有账户，有物业管理费，具有一定的财产，符合最高人民法院《关于适用(中华人民共和国民事诉讼法)若干问题的意见》(以下简称《适用{民事诉讼法)若干问题的意见》)中的“合法成立，有一定的组织机构和财产”这一其他组织的条件，具备民事诉讼主体资格。
业委会作为诉讼主体必须满足下列条件：1．系依法成立并向政府房管行政主管部门备案；2．系业主大会的执行机构，代表业主与业主大会与物业管理企业签订与物业管理相关的合同、履行合同；3．依法接受法律监督，代表业主对物业管理活动中的行为进行投诉；4．对物业公用部位、共用设备有占有支配权。既然法律法规赋予业主委员会在一定范围内相应的权利义务，则在相应的民事法律关系中就应有其诉讼地位，二者必须统一。
《最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》明确提出：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第四十条的规定，金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼。
【案例二】
春雨花园系皖丰公司开发的住宅小区。2002年6月，春雨花园业主委员会将皖丰公司尚未出售的17号搂的109室门面卷栅撬开，强占一、二、三层房屋及该号楼103室和另外一间房屋，并分别出租给浩洁水暖器材公司、谢培、苏三。皖丰公司现起诉请求四被告停止侵权，返还房屋，并赔偿损失。
《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》又提出：根据《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼。
以上两个批复中，第一个批复认为业主委员会具有民事诉讼主体资格的案件仅限于涉及住宅小区全体业主公共利益的物业管理纠纷范围，且业主委员会仅能作为原告，以自己名义提起诉讼；时隔两年之后，第二个批复的态度发生了一些转变，认为业主委员会根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动、与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼，所产生的法律后果由全体业主承担。
（一）业主委员会诉讼主体地位的获得需要哪些条件？
毫无疑问，业主委员会的诉讼主体资格是受到限制的，但是在一定条件下业主委员会可以成为诉讼主体。主要包括以下几个方面：
首先，业委会必须是依据《物业管理条例》规定的条件成立的，成立程序合法。《物业管理条例》第十条规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产主管行政部门的指导下成立业主大会。”第十六条规定：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。”
其次，程序上必须得到业主(或业主大会)的明确书面授权，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，业主委员会仅是业主大会的执行机构，其本身并没有独立的财产，其参加诉讼的法律后果是必须由全体业主来承受的，为了防止业委会滥用职权，业委会每次诉讼都必须经业主大会授权，确保业委会提起诉讼反映广大业主的真实意思；
最后，诉讼所涉事项必须涵盖全体业主的利益。根据《民事诉讼法》第五十三条：“当事人一方人数众多的共同诉讼，可以由当事人推选代表人进行诉讼。代表人的诉讼行为对其所代表的当事人发生效力，但代表人变更、放弃诉讼请求或者承认对方当事人的诉讼请求，进行和解，必须经被代表的当事人同意。”业主委员会可以作为诉讼代表人参加诉讼，但应当注意业主委员作为诉讼代表人的前提是业主委员会为案件的当事人，与案件有利害关系，诉讼所涉事项必须涵盖全体业主的利益。
（二）哪些案件中业主委员会可以作为原告向人民法院起诉？
业主委员会系小区业主的自治性组织，经依法登记后，可以成为适格的民事主体，对于涉及自身利益的事项，可以作为原告提起诉讼。对于其他事项，因其职能体现在维护业主的共同利益，仅在涉及业主共同利益并有法律明确规定的情形下才能作为原告向人民法院起诉，对于涉及个别业主或者部分业主利益的的事项，业主委员会并无诉权。《物业管理条例》第2条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动，业主委员会不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。”由此可见，业主委员会有权提起的诉讼应当限于涉及全体业主共同利益的物业管理纠纷，否则将是越权的违法行为。
根据《物权法》及相关司法解释的规定，在下列案件中，业主委员会可以作为原告向人民法院提起诉讼：
1.对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
2.请求确认物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同无效或者物业服务合同的相关条款无效。
3.物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金。
综上，业主委员会的诉讼主体资格是受到限制的，但是在一定条件下业主委员会可以成为诉讼主体；对于涉及其自身利益以外的事项，仅在涉及业主共同利益并有法律明确规定的情形下才能作为原告向人民法院起诉。