给多位百亿千亿富豪卖过房，我总结出35条买房干货，值得收藏！
文：所长
房产是人一生中购买的最大宗消费商品，是考验一个人双商的终极消费。
买房思路甚为关键！
多数人买房经验都是个位数，买房是脑力劳动也非常考验情商，作为资深行业老总，帮你买对房，提早布局避免踏错他空买贵，进行房产配置优化，早日达到千万资产，跑赢99%人。我们把知识星球部分内容摘录，有兴趣加入知识星球，一对一解答买房问题。
1、城市房价涨不涨主要是四个数据：一手房月成交量和库存去化周期、二手房成交量和库存去化周期，一二手库存都高城市房价大概率下跌；一二手库存都小城市房价大概率上涨；
2、房产有周期：横盘期、上升期、上涨期、见顶期，买房最好时机是横盘期的末期，这样买入不久就会进入上升期，卖房最好时机是见顶期，因为你把房子卖出了山顶价格；横盘期越久越应该克服恐惧买入；上涨期越久离见顶期越近，越应该考虑抛出逃顶；
3、产业、位置、学区、房龄、品质是跑赢大盘的五大因素，要想买房收益超越他人，你买的房产必需具备以上五大因素其中三个，如果具备五个全部具备肯定是城市房价的天花板；
4、一线和国家中心城市和强二线城市和都市圈城市群，因为经济层面、产业层级、收入水平、高收入人口、房产供求关系更有支撑，只有这些城市房产才能称之为优质资产，其他城市的只能称之为房产；
5、空气、蓝天、白云、青山、绿水、阳光都不是支撑房价的因素，所以旅游地产一般都是人烟稀少，投资大忌，近100年楼市崩盘最厉害都是旅游地产：1930年代美国佛州崩盘，1998年泰国崩盘；海南建省以来楼市崩过2次；
6、房地产一半是金融，买房无论刚需或投资必需高度关注金融政策，房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口，利率下调房价大概率上行，利率上调房价大概率下行；
7、现阶段各个城市绝大多数是牛短熊长，房价抗跌性强且跌幅慢跌幅小，牛市周期短但房价涨幅快，牛市通常时间不超过1年半，但熊市周期通常都在2年以上。
8、本轮行情与15年行情有本质区别，上次是去库存+货币放水+棚改，是一二三线普涨而且是全市普涨，而本轮是货币放水+供需不平衡+需求释放导致，而且本轮并未普涨，是主要发展方向涨，是学区房和品质房涨，而老破小远郊盘滞胀；
9、返乡置业只能买住宅，商铺公寓LOFT小产权统统要回避，住宅只买市中心！你家乡有一套大三居或大四居住着舒服和孝敬父母让家人改善生活提高生活品质是对的，但买一套足够，千万不要在三四五线家乡比房子多比房子大，这不是投资是往坑里跳！
10、三四线买房只买市中心！只买次新房！只买三居室！一些三四线二胎全面放开，将来可能四居室升值会超过三居室，学区房+市中心+次新房+三居室才是三四线保值的秘籍！
11、2021年新房必需抢城市有：深圳、上海、杭州、南京、成都、宁波、合肥、厦门。这些城市特点是新盘限价与周边二手房形成严重倒挂行情，只要中签必需买入，新房与二手房价差越大越要去抢；
12、自住与投资兼顾是很多买房者的想法，但其实自住与投资很难兼顾，就像鱼与熊掌一样，自住是围绕你的生活办公半径爱好选房，而投资是完全看收益和回报，哪里收益高回报高去哪里；
13、2021年二手房规模交易量最大的十大城市分别是：上海、北京、深圳、广州、南京、杭州、天津、成都、武汉、宁波，这十个城市的二手房交易已超过一手房，决定房价是否上涨不是一手新房而是二手房；
14、法拍房新手不建议碰，表面上法拍房价格便宜，但不包含很多隐形费用，需要提前尽调是否包清场、户口、执行时间、债务，每一步都要捋清头绪，法拍房多数是债务纠纷，买法拍房必需找专业律师尽调，这笔费用坚决不能省；
15、学区房是所有城市最抗跌品种，也是涨幅最大品种，三四线买房一定要重视房龄，因为三四线新房建设速度快新房癌严重，所以房龄不能超过5年；户型首选三居室，二胎已经放开变成基本标配，所以无论自住还是投资一定首选三居室；
16、房产投资最忌讳追涨杀跌，短期投资，像向股票一样高抛低吸，房产投资至少要持有5年，一个周期可以有一波涨幅，至少从鱼头吃到鱼肚子；
17、买房跟找工作一样必需跳出舒适圈，跳出低能级城市买入高能级城市，才能获得更高回报。像上大学填写志愿和找工作去高能级城市是同样道理，只有跳出舒适圈去高能级城市，才能有更多收入和机会才能获得更高回报；
18、买房跟着产业买已成黄金定律，买房必需跟着产业走，十年前强产业支撑是外企和金融，现在强产业是高科技、互联网，虽然产业不断迭代，但只有高薪高收入产业才能给高房价带来支撑；
19、21年小阳春是卖房最佳时机，手里还持有远郊房、独栋大楼、办公为主的住宅楼、非学区老破小、老破小、步梯房、大塔楼、港式老大楼的朋友，还有不规则和怪异户型、朝向不好户型的都可以调仓；
20、卖房前一定要重新打扮下房子，把屋内杂物清理干净，重新粉刷下墙壁换下灯具，使房间会显得更亮，千万不要破破烂烂就拍照挂牌，否则，破房子从网上就被淘汰了；
21、卖房用途是变现、置换、移民、遗产继承，除了置换均被认为不差钱，所以中介问你用途就说是置换；
22、房产流动性非常重要，非常小小区一年也没有几套交易肯定不好，非常大小区，刚交付就几百套二手房挂牌也不好，房源太多也不会好出手，我们建议：通常挂牌量/月度交易量=10以内最好；
23、老破小尽量买带学区的，优质学区房老破小涨幅靠前，涨幅不受大市影响，中等学区房跑平大盘，无学区老破小跑输大盘，买老破小要尽量选物业好的小区；
24、从居住舒适度上容积率越低越舒适，肯定别墅强于洋房，洋房强于高层，但从房产投资角度则高层强于洋房，洋房强于别墅；
25、买期房要重视售楼处更应重视工地，看样板间要量尺寸才放心，买房看户型要拿电子图纸才明白，买房前一定要看预测报告才知道房屋真正的使用率；买房一定要看不利因素，才知道变电站、水泵房、高压线、地下车库出入口是否给房屋带来干扰；
26、买房交定金一定不要太冲动，要仔细看清楚认购书对条款，做到清清楚楚，交首付前一定要看商品房买卖合同，对主要条款心中有数，尤其是交付日期、交房标准、办理产权时间、逾期交房、违约责任明明白白；认购书和合同都是法律文件，尽量落在纸面上；
27、小产权房、商住公寓、返租商铺、旅游地产坚决回避；带地下室和顶层住宅；设备层的上下层住宅、临近高速路&加油站的小区、临近高压线小区、临近垃圾填埋场住宅小区坚决不买；
28、一个城市是否有投资价值，就看外地人购房占比，外地人占比越高城市越有价值，一个都是本地人购房的市场越没有价值；
29、买房不是买价格洼地而是买价值洼地；价值洼地是将来会涨成价格高地，价格洼地可能一辈子都是洼地；
30、城市房价启动上涨一般都是核心区优质小面积学区房首先上涨，之后是强产业&强规划次新盘上涨；然后是城乡结合部次新盘上涨；最后是非学区老破小和远郊盘上涨；
31、城市房价下跌一般都是非学区老破小和远郊房先先下跌，之后是城郊次新盘下跌；之后是强产业次新盘下跌，最后是核心区优质学区房下跌；
32、优质学区房是最快上涨最后下跌的品种；远郊房是最后上涨和最快下跌的品种；
33、买房尽量不要购买小型开发商的开发的第一个项目，因为开发资金和经验是最重要的两项。小企业资金和经验不足，规划设计、前期报批、施工管理、财务管理、营销管理、物业管理都需要专业人才把关，出来的产品才能达到质量优良；
34、尽量不要选择专做商业和办公开发商，这类开发商打造住宅产品优势较弱，不建议买此类开发商开发的住宅产品；
35、楼市上涨周期中有四个明显表现：第一阶段：新区出现日光盘并开启第一波上涨；第二阶段：核心区次新房跟涨；第三阶段：郊区二手房进入补涨；第四阶段：老城区老破大老破小全面上涨；