群雄逐鹿十万亿市场，为什么养老社区保险公司做最合适？

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根据第七次全国人口普查数据结果，全国人口共14.1亿人，其中60岁以上的老人有2.64亿，65岁及以上人口有1.9亿，占13.5%，相比1991年增加了1.22亿人。养老市场已经成为巨大风口。

5月9日，中国平安发布“平安臻颐年”康养品牌及首个高端产品线“颐年城”，主要通过“金融+医疗+康养”结合的发展模式，整合平安在金融、医疗与科技领域的优势资源，布局康养产业，打造有品质的康养服务。

根据市场人员透露，平安这一次发布的高端养老计划的价格在1000万元，大概率跟泰康的幸福有约、太平的梧桐人家类似，购买1000万（年交100万，10年交）的年金/寿险，获得养老社区的入住资格。从价格来看，平安这次的养老产品远高于泰康和太平，但据悉首期放出的百余个名额几乎在第一时间就被抢购一空，市场的旺盛需求不禁让人吃惊。

保险公司介入养老市场早已不是新鲜事，泰康、太平等行业先驱已在养老市场深耕多年，作为保险业的绝对龙头，平安的入场开启了保险公司在养老市场的新纪元，那么为何有如此之多的保险公司要介入养老市场，保险公司该如何发挥，本文带你解析。

巨头纷纷跑步进场，养老社区现在有多火？

养老市场绝对是目前最火热的市场，甚至没有之一。根据第七次全国人口普查数据结果，全国人口共14.1亿人，其中60岁以上的老人有2.64亿，65岁及以上人口有1.9亿，占13.5%，相比1991年增加了1.22亿人。

这个数字意味着什么？如果要分老龄化的程度高低，国际公认标准是，65岁以上人口占比7%-14%为轻度老龄化，14%-20%为中度老龄化，21%-40%为重度老龄化。也就是说，中国已经站在了中度老龄化的边缘。由此，养老社区的建设和运营逐渐成为了近几年资本热衷的风口。

国内布局养老社区不仅保险机构，还包括地产、医养等领域的企业。有专家认为，过去我国形成的大型CCRC（持续照料型）养老社区不能覆盖主要养老消费需求。要让养老更加普惠，需要进一步明确金融政策，比如，引入REITs（房地产信托投资基金，房地产资产证券化），将养老服务领域资产盘活，提升投入资金的收益性。

此外，如武汉市则是直接由政府出面新建养老服务中心，包括探索“平台、机构、社区、居家照护床位”联动的人工智能养老模式，创建人工智能养老机构和人工智能养老社区，设置500张家庭养老照护床位等。

由于目前REITs模式在我国并未成熟，所以目前主要布局养老社区的企业还是以保险、地产公司为主。

对于老年人来说，晚年的生活品质大于一切，这其中就包括了住房需求、医疗需求、陪伴需求，所以养老社区的建立对承建方以及运营方的要求其实很高。

目前国内养老社区建设走在最前面的当属泰康，自2007年确定深耕寿险产业链，提出建设养老社区战略，泰康已经完成了全国22个养老社区的建立，基本完成了版图的覆盖。

图片来源：泰康官网

而泰康在这些年摸索出的“三级医院临床治疗+社区医疗中心+CCRC养老社区”三层医养护康服务体系也已经经过了市场的检验。

早在2016年，泰康人寿就布局医疗生态，斥资40亿元，在武汉建立了一所拥有1100张床位的综合医院。截止2019年，泰康旗下已经有14家三甲医院。而作为业内龙头，平安虽然很早布局医疗板块，但几乎都是线上医疗，真正运营的线下医院却不多，其中平安好医生是最重要的一块布局。

不过就在平安“颐年城”发布的不到半个月前，平安宣布收购方正，而方正旗下最重要的一块资产就是北大医疗，公开数据显示，目前北大医疗集团拥有11家医疗机构，10000张床位，旗下北大国际医院拥有1800张床位，60余个医疗临床一级科室，是国内医院信息系统最早达到美国医疗七级医院。

在拥有了线下的医疗资源后，凭借平安的品牌力和运营能力，我们相信平安在养老产业上具备拍马赶上的可能性。

其他龙头保险公司中，中国人寿 2015 年开始布局养老社区，深圳的普惠型养老项目颐康之家（福保社区和康欣社区）已开始运营，高端养老养生项目中，苏州的国寿· 嘉园雅境在 2019 年12月已开始运营，三亚的国寿嘉园·逸境也即将开始运营，北京和天津的项目还在建设中，此外海南的乐城馨苑康养中心也还在建设中；新华保险在2012年布局养老社区，目前北京的莲花池项目和海南的博鳌项目已分别在 2017 年和2019年投入运营，北京的延庆项目仍在建设中；中国太平从2014 年开始在上海建设乐享家梧桐人家项目，该项目已于2019 年11月开始运营， 此外太平与第三方合作的几个度假型养老项目也有部分已开始运营；中国太保从2018年开始布局养老社区，目前成都、大理和杭州的项目均还在建设中。除龙头险企外，恒大人寿、合众人寿和光大永明等中大型保险近年来也对养老社区有所布局，可以预见的是，未来在养老社区用户的争夺，一定非常激烈。

图片来源：兴业证券

 为什么做养老社区，保险公司最合适？

保观认为，保险公司身上有太多的基因适合去做养老社区。原因主要有以下几点。

投资大，回报周期长

首先，养老社区最显著的一个特点就是投资大，回报周期长。一般来说，入住养老社区的老年人群经济水平都不会低，所以对社区建设的标准就相对较高。

加上目前养老社区的建设还处于探索中，一二线城市成为试点的领头城市，而这些城市地价本来就贵，这就进一步抬升了社区的建设成本，导致社区的回报周期非常长，这也就解释了为什么地产商很难在养老社区市场有所作为的原因，因为房地产目前处于高周转的状态，现金流根本支撑不起这类长周期的项目。

手握重金的保险公司天然适配

而保险公司就不同了，从资金层面来看，保险公司有天然的长资金，成本又低，完全可以用来投资这种市场前景宽广、确定性强但又需要大笔长期资金投入的产业。从业务层面来看，目前国内保险公司在养老社区采用的是购买年金/寿险的方式来锁定入住名额，泰康的具体方案是：

至80岁前保证入住权：

10年及以下缴总保费≥200万，15年缴总保费≥225万，20年缴总保费≥300万

终身保证入住权：

10年及以下缴总保费≥300万，15年缴总保费≥450万，20年缴总保费≥600万

而太平、平安推出的养老产品大多相似，都是用一份高保费的年金险保单来锁定入住名额。我们这里可以有一个设想，如果用户从60岁开始领取年金，而这笔钱实际上正好可以用来支付在养老社区的各项费用，那就意味着这笔钱在保险公司可以产生内部循环而不外流，这对保险公司的资产端构成极大的利好。

转型关口，急需保费新突破点

其次，目前国内的保险业处于转型的关口，特别是线下传统保险公司，从2018年起，保险行业经历了连续三年的保费低增长，亟需找到一个新的突破口，而养老系列中附带的年金产品具有保费高、保单周期长的特点，完全有希望成为线下传统险企的保费增长的新起点。

最后，保险公司作为医疗支付方的特点天然支撑他们去做养老产业，我们在前面提到了老年人最重要的一块就是医疗需求，这直接关系到老年人的生命质量，而保险公司常年与医院打交道，同时自身也有医疗机构的布局，所以保险公司做这一块，契合度非常高。

美国养老社区模式

投资方、承建商、运营商三者整合，定位更清晰

目前国外的保险公司直接自建养老社区的案例还相对较少。美国保险公司投资养老地产的渠道以间接投资为主，保险公司大都不直接参与养老社区开发建设。美国保险机构进军养老地产业主要通过投资房地产信托投资基金（REITs）和运营商的方式拥有养老地产。

美国养老社区基金模式运作的主体多为上市公司。其主要模式为：在上市前先发起并且建立私募基金，对于管理则由发起人成立专门的监管公司来实施。同时，双方协作进行养老项目的相关问题，例如投资和开发以及运营、管理等。在运作初期，分别与健康、医疗等机构合资成立运营公司，打造综合养老服务的集团公司，并最终通过整合进行整体上市。这种模式的可控性较好，适用性较广。

Brookdale 养老社区是典型代表。著名投资公司堡垒投资集团是此养老社区的主要投资者。在开发开始阶段，公司通过多种渠道成立合资公司，然后控股、收购各种类型的不同养老社区，将自身打造成为综合的养老服务提供商。最终，公司通过对各个养老社区的整合、上市，实现了投资资金的获利退出。

截止至 2019 年末，Brookdale共管理 763 个社区。按照社区类型分类，Brookdale 管理的社区可分为独立社区、协助社区（含记忆照护）、持续照护型社区（CCRC）和提供第三方管理服务的社区，占比分别为 8.9%、75.1%、2.9%和 13.1%，可以看到协助社区占据了主要部分；按产权分类，自建社区占比为 43.3%、租赁社区占比为 43.6%、提供第三方管理服务的社区占比为 13.1%。

收入主要分为三部分，第一部分是社区的居住和服务费用，包括了自有和租赁的社区中客户交纳的租金和健康管理费用等，该部分占营业收入的约 80%，其中协助社区贡献的收入超过一半；第二部分收入为第三方社区的管理费用（不承担运营风险，只收入固定比例的管理费）；第三部分为费用补偿，主要为 Brookdale 管理第三方社区时发生的不应该 Brookdale 承担的费用，Brookdale 先支付了这部分的费用，第三方社区的拥有者之后将这些费用返还给 Brookdale。

图片来源：兴业证券（单位：亿美元）

总体来看，美国的养老地产不是一种收费模式，而是一个由投资方和承建商以及运营商三者整合的生态体系。相比之下，我国目前处于起步阶段，各家公司对于各自的定位不清晰，彼此之间更没有有效的合作。这就导致了在我国的养老地产实际开发、运营过程中，专业运营商以及投资人都非常缺乏。要想中国的养老地产行业得到快速健康的发展，一个合理并且有效的养老金融生态体系是必须的前提。

国内外的情况有着非常明显的差异，这也导致了我们不可能去完全的参考国外的模式，但随着这么多巨头的进场，以及养老产业的刚需性，我们也相信国内险企会走出一条适合国内情况的道路，而健康和养老产业，也将成为未来十年保险行业的重要增量。

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