重庆第二轮面粉拉锯战在即，这个核心区域在谋大事！
（图源网络）
01
4月最火的，莫过于全国集中面粉首秀，其中重庆、杭州的火热度甚至超过了广州、沈阳。
而重庆第二次“表演”即将开启，前段时间网传的一篇相关文章，让我发现，大家对于今年核心区市场趋势、房企表现的关注度非常高，所以今天来分析一波。
1）土地端：核心区供地持续稀缺，供地以容积率≥2.0的商住用地居多，纯居住用地难求。
2021年第一批次供地，核心区地块体量占比仅约6%，数量占比仅13%左右。
（核心区一批次供地情况）
其中观音桥组团的花卉园地块容积率约2.5，大杨石组团4块地的容积率都≥2.0；好不容易在老沙区找到块容积率才1.5的地，却不是纯住宅用地。
2）产品端：住宅以高层产品为主，缺少洋房、别墅等高舒适度业态产品。
供地体量和容积率，决定了核心区改善度有限。
3）市场端：核心区房地价高，改善置业门槛高。
从一批次供地看，核心区供地溢价率基本都高于40%，地价多在1.3万/㎡左右，面粉价贵了面包价自然水涨船高。
因此在核心区，合理的总价内，想要拥有高品质住宅，且为洋房这样的改善产品很难。
但如果能在寸土寸金的核心区改善浪里淘金，我认为比虽然具备高业态+产品双改善条件，但总价高不可攀+配套尚不成熟的新区更有价值。
（图源网络）
02
再看房企拿地的趋势。
1） 集中供地使房企开发能力受到挑战，新一批次的联合拿地潮或将到来。
从集中供地潮的助推，以及从广州杭州南京等城市多宗地竞自持、触顶摇号等抢面粉条件加码来看。
高热度的重庆下批次面粉秀的条件也很可能会变苛刻，如“限现房”、评标、竞自持等附属条件可能重回历史舞台。
如果抢面粉条件加码，对开发商的开发能力会是一个很大的挑战。
今年首秀联合地块9宗，已占了46宗地的近1/5，开发商的压力已初现端倪。
所以，之后的供地，开发商很可能继续增加合作以分担风险，新一批次的联合拿地潮或将到来。
2）产品同质化将更严重，房企产品研发能力受到挑战。
集中供地本身就容易引发后面的项目集中上市，再加上现在供应土地容积率都集中在1.5左右，这将导致从下半年开始，后期市场产品同质化现象将更严重。
这时候房企们的产品研发能力就尤为重要了，这也是最终使购房者买单的关键。
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根据以上，我总结出2点：
1）实力强劲的头部房企，才更容易在面粉拉锯战里争得一席之地。
例如融创，本次拿地出镜率位列重庆NO.1。它有很良性的资金渠道和家底，来开发新项目。
2）面对产品同质化竞争，优质地块上开发商精心打造的“守正出奇”项目，将更具有稀缺价值。
比起单纯成为同区域同业态里最好的产品，更有价值的是那些开创和引领一个新方向，面向未来的升级作品。
比如融创产品的“定制不复制”研发体系会在供地新趋势中获胜，因为它是少数能将用户需求迅速转化为产品模型，并不断迭代的房企。
03
梳理以上市场趋势，核心区内实力强劲房企打造的高品质稀缺改善产品，应是当下改善买房首选。
我们先来看看，核心区各板块哪里是改善集中地？
渝中有化龙桥，九龙坡有彩云湖，老沙区有磁器口。
为什么说磁器口是老沙区的改善集中地呢？得先从沙坪坝正处发展风口，强大购买力需要得到释放说起。
首先，沙坪坝承接了“成渝双城经济圈”西风利好和两江四岸升级改造、嘉陵江智能创新湾区规划利好。
因此也迎来了西部（重庆）科学城、重庆第二机场及其他大型配套规划的大礼包。
（图源网络）
其中的老沙区板块，有重庆顶流的三甲医院、不输渝中的顶尖教育资源、人流密度超大的商圈、密集的多轨交汇及TOD规划等，配套成熟度是很多新区10-20年内都不能完全比拟的。
顶层规划+成熟配套的组合拳，让这个主城里仅次于渝北的人口净增大区（47万人+），未来还会继续加速虹吸各方人口，拥有更庞大的改善购买力。
（图源 网络）
但这么庞大的改善购买力，却因核心区房少价高、改善住宅稀缺而难以找到释放出口。
改需只有被迫外溢到照母山等需要发展多年才能基本成型的新区去。
但现在磁器口片区还有容积率1.5的地，而且还在加速更新城市界面，成为了老沙区的改善集中地：
约5年前沙坪坝提出“沙磁文化产业园”项目，正计划以磁器口为核心，打造沙区城市名片的同时，打造老城区升级范本。
（图源网络）
这个宏大项目涉及到4.5平方公里规模。围绕一江一山一河规划了古镇、滨江、红岩3片区，其建设将加速以磁器口片区为主的周边市政环境、道路交通、差异化产业布局的升级。
如沙磁巷、白鹤岭、童家桥等大量拆改，将促使沙区城市面貌升级；
如一次性启动10条城市道路的建设、三桥三隧三轨交的交通路网即将成型、沙滨路沿线升级等，将让交通拥挤等问题不再成为发展短板。
（图源 沙磁荟）
未来很长时间里城市更新会是核心区发展的主模式和主基调。再凭借两江四岸和湾区发展利好：
磁器口片区作为第一波吃蛋糕的区域，未来必定还有一定规模的配套规划升级的动作，弥补改善人居环境弱项，吸引中高端人群入住，实现洼地价值飞跃。
04
我们再来看看，有哪家实力强劲的房企在这里打造高品质改善项目呢？
融创。
融创十分看重沙坪坝，看重核心价值正在重塑、人居改善环境正待焕新的磁器口片区，不仅在西永大学城、璧山等拓展区布局，在磁器口片区也接连抢占了2块低密土地。
一块是这次面粉首秀，老沙区唯一一宗供地（磁器口轨道站旁）。
融创在这里谋划什么大事呢？
据业内朋友说，它要计划打造时下最为潮流的TOD项目+低密体验式商业街区。
融创是非常会把握时局、精准踩点城市发展节奏的。
磁器口TOD作为1号线最近4个TOD城市示范站之一，对形成“文体-景观-地铁站”相互联结的空间网络至关重要。
（图源网络）
再加上低密体验式商业街区，会彻底打破“摊大饼”的扁平化城市生活模式，实现工作生活娱乐一体化的空间交融。
通过住宅、商业、办公、交通等功能的一站式复合叠加，去激发更大的城市活力。
这种城市关键节点上的复合型项目，和融创提出的城市共建战略非常契合。
从近年楼市趋势看出：
头部房企的赛道已经切换到复合能力的比拼上，融创现在大量项目浓浓的复合感，是真正在解决都市年轻一代追求更有品质的生活，更高效生活圈的需求。
当然这块地只是融创的一枚棋子，早在今年2月，它还在磁器口TOD示范站附近、与磁器口古镇直线距离约200米的位置，布局了寻光江徕项目。
这更是为老沙区改善焕新、开拓低密宜居生活住区，为城市复合空间夯实更重要的居住功能，带来惊喜。
因为这是核心区至今供应的为数不多的，容积率仅约1.5的低密纯住宅用地。
从铭腾机构的数据看，老沙区近几年供地都没有像这块地这么低容的。如果在4月被集中供出来，大概率会比现在的价格水平高出很多。
所以，寻光江徕地块的稀缺度之高可见一斑。
（图源铭腾机构 老沙区近年土地市场情况）
05
那么，融创是用什么样的产品来匹配这么一块异常珍贵的土地呢？
1）打造目前老沙区核心唯一的改善性纯洋房项目。
（效果图）
老沙区新盘稀缺，且为数不多的新盘基本都是高层业态。
融创为了给那些不想离开老沙区、又想改善换房的人群带来更高端的业态，更纯粹的圈层，居然做了纯洋房。
核心配套+低密度+纯洋房+TOD站多重价值叠加，就算在其他几个核心区也几乎找不到对手。
2）165万起用刚需价买纯洋房！
这样一个完全有定价话语权的改善项目，却只要165万起，甚至比很多新区高层价门槛还低，用刚需价买纯洋房你敢信？
3）打造融创西南 I AM I 全新产品
并且作为融创重仓沙区的战略型新作，它有很多亮点。
建面约77-99㎡创新户型，有约88%超高得房率；
承载柱少的体系框架，留出了很大的可改空间，改三房或小四房都能实现；
L型双面宽宽窄阳台，创新性的带给生活更多交流互动场景。
（户型图）
（精装效果图）
项目这种增加了交流空间和共享生活情景的全生命周期户型设计，既有创新，又能满足不同人群个性化需求。
提升至0.27的窗地比叠加建筑围合式布局；
双中庭森系园林，双入户大堂，6大主题生活场景；
利用灰空间营造的口袋集合公园空间；
项目很善于在传统和年轻潮流中找到都市生活的平衡，打造仪式感满满的精致森系洋房居所。
在我看来，寻光江徕仿佛是送给沙区人民的一份小而精美的礼物。
（效果图）
结语
我们都知道现在楼市的趋势是：
核心区土地越来越稀缺+面粉价高容积率低+高层需求多存量低。
这都将推动未来楼市乘风破浪。
像寻光江徕这样刚需价买纯洋房，并且是沙区地标磁器口古镇旁，区域内近10年唯一低密轨道纯洋房的社区，拥有绝对优势。
再加上户型设计好+地处繁华核心，未来流通率不会差。
重庆楼市热度这么高，核心改善僧多粥少，这样稀缺而珍贵的项目却只有384席。
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E·N·D
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原创：玉如意
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