中鼎 |【财税热点】房企买房送车位的涉税风险
房地产企业销售商品房常常会有诸多促销活动，但很多促销活动可能引发涉税风险，我们来看看一个典型的买房送车位案例吧。
案例
我公司计划推出买房送车位活动，房子报价100万，车位报价15万，如果买房就送一个车位（车位没有产权属于配套车位），请问这样操作有什么问题？
一、买房送车位是不是视同销售？
增值税、土地增值税和企业所得税相关文件都有关于商品房视同销售的规定，如果将企业产品或者资产对外无偿赠送，必须视同销售缴纳各种税收。
但此赠送非彼赠送，买房送车位并非视同销售中界定的无偿赠送，而是一种特殊的促销手段，而且拿到车位的前提是买房子，这本质上应该属于捆绑销售。
如果界定为捆绑销售，当然应当理解为业主花费100万元买了房子+车位，财税处理应当将100万元在房子和车位之间进行分割，分别进行处理。看起来好像说到这里问题就解决了，但实务中出现了诸多问题，我们一一分析。
二、没有产权的配套车位是可以卖的吗？
配套车位通常不在可售面积内，作为公共配套也不允许对外销售。但实际上很多公司将配套车位对外转让，签署《车位使用权转让协议》，将与土地等长的使用权转让给业主，而且并不承诺办证。
此类业务曾经在税务机关内部也有诸多争议，焦点在于到底是转让还是租赁？现在争议渐渐平息，大多数地方税务机关明确态度，只要是转让使用权，哪怕是一次性收取超过20年以上的租金，均会被界定为不动产转让，按照转让不动产缴纳各种税费。因此，在本案例中，车位有没有产权并不会成为界定销售的障碍。
总结：
1、买房送车位，本质上属于捆绑销售，应分拆两部分价款，分别结转收入和成本，而不应将车位视为无偿赠送视同销售；
2、捆绑销售的逻辑要求企业必须在合同签署和发票开具两个重要节点保持一致，如果合同未能分开或者发票未能分开，将导致非常严重的涉税风险，可能被认定为无偿赠送而视同销售。
3、如果决定实施送车位促销，企业需要在开始做好准备，设计好各个环节的处理方案，避免最终风险爆发难以优化。
下面就来同大家讲一讲，买房“送车位”增值税如何缴纳？
案例背景一
买房送“无产权车位”增值税如何缴纳?
房地产企业在促销活动中，为促进销售推出“买房送车位” (车位为无产权的地下车位)活动。
房产对外销售价格为80万元(不含税价格，下同)，车位对外销售价格为8万元，在促销活动中，房产销售价格为85万元，同时赠送一个车位给购房业主。企业与业主签订的合同及房产部门网签备案的是房产成交价款85万元，在开具的增值税发票上企业的销售项目只有房产，那么，增值税如何缴纳?
政策依据
根据财政部 国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)号附件一《营业税改征增值税试点实施办法》
第十四条第规定：下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：
单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
政策解析
买一赠一的前提，有“买”才有“送”，在购房送车位的促销活动中，所谓的送其实是一个噱头，实际上是有偿赠送，另外，由于“无产权车位”，建成后产权属于全体业主所有，无法办理产权过户，其收入在房产销售收入中体现，其成本、费用属于公共配套设施费已经扣除。
因此，买房送“无产权车位”无需单独体现在财务核算或发票开具中。
案例背景二
买房送“有产权车位”增值税如何缴纳?
房地产企业在促销活动中，为促进销售推出“买房送车位” (车位为有产权的地下车位)活动。
房产对外销售价格为80万元(不含税价格，下同)，车位对外销售价格为8万元，在促销活动中，房产销售价格为85万元，同时赠送一个车位给购房业主。企业与业主签订的合同及房产部门网签备案中有产房与车位，那么，增值税如何缴纳?
二、政策依据
根据国家税务总局关于印发《增值税若干具体问题的规定》的通知(国税发[1993]154号)第二条第(二)项规定：纳税人采取折扣方式销售货物，如果销售额和折扣额在同一张发票上分别注明的，可按折扣后的销售额征收增值税；如果将折扣额另开发票，不论其在财务上如何处理，均不得从销售额中减除折扣额。
三、政策解析
通过对以上政策的分析，企业在开具增值税发票时，应将房产和地下车位在同一张发票上分别注明，否则，地下车位应按照规定视同销售征收增值税。