IPO租赁核查重点难点解析
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本期开始每天推一篇以前的帖子，因为信披一点通写的不是时效性的文章，都是纯干货，不过时，不out今天推的是：《公告检查之三查七对》（点击蓝字看原文）IPO失败？！是因为你不知道有这一招！
在很久很久以前有个IPO它是企业改头换面的重要转折点想搞定它？当然很麻烦好吗！！！
举个例子来说：根据IPO案例库发布的《61例IPO被否原因汇编》前两个就和租赁有关，有图有真相
那么IPO过程中的租赁核查到底应该怎么做才是规范的？不要再愁眉苦脸我来给你们出招！！！来来来，搬起你们的小板凳，睁大你们bling bling的大眼睛
今天就先来给你们总结在IPO过程中关于租赁核查的重大要点和难点。
从IPO尽职调查一般要求的角度来说，公司租赁物业需提供资料进行一般性说明；如果对物业租赁有进一步的需要，必须咨询公司日常法律顾问哦！现在我们先来说下，一般租赁物业需要提供的资料。为了让IPO党们更直观更快速更高效率更简单粗暴地了解，我特意用表格的形式给你们总结如下（请给作者发送小心心）。
一般租赁物业需提供的资料编号需提供的资料审阅目的及注意事项1租赁合同(1) 核实公司是否与出租方以书面形式签订租赁合同；(2) 核实租赁物业的名称、数量、用途、租赁期限、租赁面积、租金及其支付期限和方式、租赁物维修责任等事项。2租赁物业的权属证书（应包括但不限于：不动产权证、房地产权证、房屋所有权证、土地使用权证、房屋购置合同或土地使用权交易成交确认书及其购房款或土地使用金缴纳凭证等形式的证明文件）（1） 核实出租方是否有权出租租赁物业；（2） 如出租方非权属证书登记的所有权人，则需提供完整有效的权属人同意转租的授权文件；（3） 如无法提供租赁物业权属证书的，需出租方书面说明原因，并提供相关资料；如上市申报前无法提供合法、有效、完整的权属证书，则需公开披露公司承租该等物业的产权瑕疵及其对本次上市的影响。3出租方的主体资格证明文件（自然人应提供身份证等身份证明文件，单位应提供最新有效的《营业执照》等主体资格证明文件）核实出租方的主体资格及其与权属证书登记的所有权人是否一致。4租赁合同备案登记文件核实租赁合同是否已根据《城市房地产管理法》等相关规定进行备案登记；如未办理租赁备案登记，则应补办，以避免公司承担相关责任。如上市申报前无法提供合法、有效、完整的租赁备案登记文件，则需公开披露公司承租该等物业的程序瑕疵及其对本次上市的影响。5请公司如实说明该租赁业务的具体用途及其实际使用情况核实租赁物业的实际使用情况，是否符合租赁合同约定的用途，是否符合权属证书的规划用途，并进一步核实与公司实际业务运营情况是否相符。6最新一期租金的支付凭证核实公司目前是否实际租用该租赁物业。7就公司所知，说明租赁物业是否存在权利限制、使用限制情形，是否存在任何纠纷或潜在纠纷，如有，请说明具体情况并提供相关资料核实公司对该租赁物业的使用，是否因此会受到任何限制，是否会因此影响公司的正常经营。啦啦啦啦啦，很详细有木有，一般来说在IPO尽职调查中，需要提供的资料差不多就是上面表格所述啦。不过你以为这样就完了的话，你就too young too simple了
在公司租赁物业中，存在一种特殊的情形，就是公司承租、划拨土地使用权或其上盖房产、承租军队空余房产等租赁特殊物业。
这时候，如果你的企业存在上面所说的特殊情形的话，在IPO尽职调查中，你除了需要提请公司注意按上述一般物业提供需提供资料清单的相关资料外，还必需补充提供以下资料！！！PS：如果公司存在拟承租其他特殊情形房地产的情况，建议先咨询公司日常法律顾问的意见哦！做事前问清楚点，不吃亏（坏笑脸）
因为你不知道明天和意外哪个先来（一脸沉思状）
首先，如果企业是承租、划拨土地使用权或其上盖房产的话：根据国务院于1990年发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45条的规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。第46条规定，对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。
所以根据法条，如果公司承租房产所在土地为划拨用地，除一般租赁物业需提供的资料及说明的情况外，公司还需要补充提供下述文件：1. 市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准该房产及其所在的划拨土地使用权可以出租的证明文件；2. 该房产所在土地的国有土地使用证（如已房地合一，请提供房产证即可）；3. 该房产出租方与国土主管部门签署的土地出让合同；4. 出租方缴纳了土地使用权出让金的证明文件，或出租方将租金中所含土地收益抵交土地出让金的证明文件。其次，如果企业承租了军队空余房地产：为了抱着谨慎的态度，我们还是先看法条怎么规定吧，虽然局名有点多，证名有些长，除去它们的话内容还是蛮蛮蛮蛮蛮简洁的。
根据原建设部、国家工商行政管理总局、国家税务总局、中国人民解放军总后勤部于2004年发布的《建设部、国家工商行政管理总局、国家税务总局、解放军总后勤部关于进一步加强军队空余房地产租赁管理工作的通知》：第3条的规定，《军队房地产租赁许可证》是军队开展空余房地产租赁活动的合法有效凭证。出租j军队空余房地产，必须到军队房地产管理部门办理登记注册手续，申领《军队房地产租赁许可证》，并在租赁场所明显位置悬挂。承租人自领取《军队房地产租赁许可证》之日起三十日内，持租赁合同和《军队房地产租赁许可证》到当地政府房地产管理部门登记备案，未持《军队房地产租赁许可证》的军队空余房地产租赁项目不予登记备案。第5条规定，出租军队空余房地产，必须使用军队统一制式的《军队房地产租赁合同》范本，签订书面合同，并经军队房地产管理部门审核同意后，方可生效。
简洁版：如果公司承租军队空余房地产，除一般租赁物业需提供的资料及说明的情况外，公司还需补充提供下述文件：1、《军队房地产租赁许可证》；2、经军队房地产管理部门审核同意的《军队房地产租赁合同》。所以在承租军队空余房地产的时，一定要好好地去办理上述两个文件，不要怕麻烦哦亲。好啦好啦，在IPO过程中关于租赁核查的重大难点就是以上这些啦，这些资料齐了，在租赁核查这块也就O了（开心得奔走相告）
今个儿就写到这里，谢谢大家的收看哈哈哈哈哈哈哈哈想了解IPO更多八卦趣闻，请锁定本公众号
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