康养旅居模式将成主流？快速解码投资开发要点

一、康养旅居的内涵

二、项目投资标的的选择

1.项目区位

2.生态资源

一个区域的常年平均温度、湿度、海拔、森林覆盖率等，会决定康养者是不是愿意到这里来。因此在做项目可行性研判时，对其生态资源是否宜居、宜人的判断是十分重要的。

3.运营主体

4.产业内核

判断投资标的时，还需要通盘考虑项目的产业内容，若是一切外部因素都良好、然而产业方向有误，也会成为项目的影响因素。产业的判断涉及三个层面，从最适产业机会，到最适业态选择，到最佳业务组合。

5.政策支持

要注意到不同地方的康养产业政策支持，无论是财务政策、土地政策、配套建设、营商环境，还有金融扶持，亦或流程的便捷程度等，需要通过这些方面去判断这个项目是否具备投资价值。

三、项目运开发要点

1.创意为魂

（1）深挖内部属地化特色元素

康养地块项目差异化创意，要根植于项目地块本身的属地化特色元素，如中医药资源、符合康养指标的环境、带有康养功能的历史文化、具备康养产业基础的区域环境等，从自身“最长板”出发，始终围绕自身差异符号梳理吸引力内核。

（2）定位外部差异化市场机会

在内部差异化吸引力元素确认后，对照分析目标市场需求特征与竞合机会，用最受市场欢迎的产品形态、营销方式、品牌形象、符号特征，融合粉丝经济、网红效应、话题营销等现代营销手段，塑造市场端差异化竞争力。

（3）圈层思考市场差异化引力

面对不同圈层客群需要有差异化的定位和产品，如面向老年群体的“医护”吸引力，面向中年群体的“康养”吸引力，面向年轻群体的“养乐”吸引力等。

2. 金融为器

（1）资金获取能力撬动项目开发投资

以康养产业为契机，迎合现有市场投融资热度，在资金获取层面，从政策补贴、政府专项债、地方产业引导基金、企业投资基金等多个层面，利用康养产业内的养老、康复等热点业态，争取项目融资，启动前期开发。

（2）资本运营能力决定长期回收获利

如何通过资本运作方式提前回收资金成为项目运作关键，如整租代收、会员体系、售后返租、保险金融、消费信托等形式，均称为康养地块类项目资本运作的有效途径。

3.运营为基

康养地块类项目的运营管理，缺不了细化内容的专业运作能力，可参考平台管理模式下的品牌合作、专业合作来完成，背后便是投资方、开发方、运营方之间的合作关系与模式的设计，如股权合作、基金合作、合资合作等方式。

康养产业是当下政府与市场机构聚焦的重要产业，也是各大房企转型的重要路径。 但康养项目开发模式及细分产品极多，所以在开发过程中也会遇到诸多问题?拿地、地产去化、商业模式、开发策略、体系搭建、运营......