房东，请收起“本分”，给我“情分”
鲸商网（ID: bizwhale）原创
作者 | 范向东
老王在老家已经躺半个月了，每天抱着老婆孩子热炕头，但他却高兴不起来。
“封条”一贴，生意做不了，小区房子的租金要交，店面的租金也要交，心里难受。他在靠近大学旁边的商业街干餐饮，老婆在不远的地下二层开服装店。想想房租账单和小区物业的通知，老王在家里干着急，打开微信，找房东商量减租。
这是很多小微企业主、个体工商户的真实体验。停工时间越来越久，减租话题就愈议愈烈，就连住宅租户都开始在朋友圈试探喊话房东减租了。
打工仔不知老板苦，但和“二房东”过招后，同老板一样深悟：减租这事真多愁。
先是蛋壳公寓，被《中国企业家》曝出以疫情为由，要求业主免租一个月，但作为“二房东”对租户没完全免租，从中赚取剪刀差。而且退给租户的房租是虚拟的积分，不能提现只能在APP中用于抵扣房屋服务费、维修金、水电燃气费用（非自缴）等。
然后是自如，知乎和微博都在议论自如趁疫情期间租客不便搬家换租，肆意哄抬租金，租金续租普遍增长10%~30%，最高竟然达到了38.3%。当然这事儿自如回应了，说“多是因长租客想改为短期续约引起，与租客基本达成共识”。
假如事情是真，从租户角度，这俩平台的做法真不太好，但从企业经营考虑，能感受这俩平台强烈的求生欲。
未来一段时间——直到疫情解除、消费信心重回，减租都会是很多人讨论的话题。
大象的痛，蚂蚁怎能承受？
疫情对经济的影响有多大？国新办说了是“暂时的”，旅游、餐饮等一些服务业和中小微企业也是“出现了一些暂时性的困难”。
“客观来讲，这一次的疫情对小微企业，特别是住宿、旅游、餐饮等这一类的小微企业造成了一定的影响。但是总的来看，总量不会太大。”
发言人这话放家底厚的大企业身上，没毛病，大象皮糙肉厚不惧小痛。但放到蚂蚁身上。哪怕是“蚁后”，此刻也是“会哭的孩子有奶吃”。
此前西贝莜面村董事长贾国龙在采访中表示：“我们贷上款、勒紧裤腰带也就只能发三个月工资。”普遍来说餐饮行业能达到60%的毛利，但在覆盖了人员、房租物业和税收等费用后，仅剩10%左右，这是一个低净利但周转快的行业。
（某证券对上市餐饮企业资金支付员工薪酬月份的测算）
民以食为天，餐饮确实更容易体现这次疫情的严峻。疫情把餐饮连锁变成了劳务派遣，让小餐馆开始卖生鲜，物流停转，乡下的鸡蛋、草莓卖不出去，城里的买菜的难度快赶上买口罩了。更有意思的，我看到一家情趣用品店，都开始卖米面粮油了。
据相关研究机构估算，餐饮零售业在此次春节7天内的损失预计到达5000亿元左右，上半年也会非常被动，对行业收入的持续影响甚至可能延续到Q4。
这只是实体零售的缩影，疫情对于消费人流的影响，同样体现在线下消费场景为主要收入来源的其他行业，如餐饮、物流、影视、食品饮料等，在短期内失去现金流面临较大的成本开支和压力。
都知道疫情是暂时的，但对利空行业中小微企业而言，大家想的是能不能挺过危机，活到市场信心恢复的那一天。
小企业越不过隐形“门槛”
各地政府都已出台了一些对中小微企业的帮扶政策，但说实话，无关紧要。
现阶段，各项扶持政策侧重于金融支持，说白了就是降低贷款门槛和成本。总结国新办的发言，主要包括：重点加大对小微企业的贷款投放、加大对小微企业首贷和续贷的力度，丰富信贷产品、降低小微企业的贷款利率、适当提高小微企业的不良贷款容忍度。
企业想活的更久，最基本的便是开源节流，问题是，借来的钱算不算开源？当然不算！经营不给力，企业该死的还是死掉。而且银行肯定不愿意给风险太大的企业贷款，以免承担坏账，对不良率肯定有一些考量。
西贝董事长贾国龙公开采访7天后，浦发银行1.2亿流动资金贷款就打到了账上，但以西贝的规模，即便是不“哭穷”，肯定也能拿到银行贷款。
说到底，市场问题是不要让暂时性的危机，长时间威胁到我们经济持续增长的趋势，所以稳定就业至关重要，帮扶企业，从固定成本下手更直接有效。而对于一般实体企业成本结构来说，房租和税属于硬性成本，因此减租是最直接的支持。
减租这要求挺合理的。可不是我觉得，而是很多人都觉得。
多地房协和政府部门发出倡议，呼吁业主、房东适度减免各类经营主体租金。广州房协和广东省公寓管理协会还给出了具体建议：建议2月全月免租，3-4月租金分别减半，引来叫好声一片。
王健林也觉得要减租。给疫区捐1000万被说小气，但免去旗下所有商场所有业户一个月的租金，大概要减免40亿人民币。不得不说姜还是老的辣，企业破产物业就会空置，现在这情况预计会有或大或小的关店潮，肯定是不好招租的。
减租的政策倒也有，简单来说就两条：一是国有物业直接免租金，二是私有物业协商减免，政府给租赁企业适度补贴。
第一条政府是拿出了真金白银，但恐怕落不到最需要帮助的那批企业，毕竟能租到国有物业，大概也不需要这点免租扶持了。
至于私有物业减租，这矛盾可就上来了。一部分房东认为唇亡齿寒，减租可以缓解因疫情影响，缓解收入不稳定的人群的一些压力。另一方则认为这是慷他人之慨，疫情影响实为全国上下每个人，房东不见得就没有压力。
毫无疑问，所有人都要承担疫情的代价，最大的承担方应该是政府。房东是不是买单方？貌似也是，但房东肯定是不想做的。纵观商业免租情况，老王带头后很多地产物业都有跟进，但覆盖面有限，没有照顾到受疫情打击最大的中小企业。而且，也只有老王有魄力减免一个月租金，其他大部分都是一周租金减半。
现在舆论主要在两个角度。
一个是“房贷论”：别管多大的房东，钱都不是大风刮来的，没有义务减免房租。另一个是“房价论”，疫情是全社会性的覆盖，房价租金都会暂时下跌，租用是花钱买使用价值，非常时期有必要协商减租。
不管怎么讨论，明眼人都能看出，有效的减租还要由政府发起。
疫情减租，有“典”可寻
一般聊到减租的文章，评论第一的往往是“减租是情分，不减租是本分”。但如果租用两方真没得商量，准备诉诸公堂，法院会支持减租吗？
非典时期支持租金减免的案例值得借鉴，鲸商检索了4个因非典原因造成租金损失支持减免租金的案例。
1. 造成的损失超过正常的商业风险。
“非典”疫情造成了某上诉人的宾馆停业，造成经济损失有当地居委会成员签字确认，损失超出了市场风险的范围，因此适当减免部分租赁费。【案例案号：（2018）鲁06民终268号】
2. 相关行业响应政府停止营业。
为了响应政府部门防治“非典”的要求，娱乐行业停业是公知的事实，因此某上诉人提出其停业3个月的租金应免除。【案例案号：（2004）沪二中民二（民）终字第354号】
3. 非典期间要求免除租金是合理的，双方在非典之后也继续履行了合同，法院可认定减免租赁费成立。
上诉人依据当地相关部门的规定“非典”期间停止营业，在特定的历史事件条件下，被上诉人要求免除此期间的租金是合理的，并且双方在此事件前后均按义务履行，免租赁费用符合情理。【案例案号：（2008）绍中民一终字第143号】
4. “非典”疫情属于不可抗力，因此停止经营的酌情减免租金。
某公司遇“非典”疫情防治不能履行合同应免责任，同时对这一期间的租金及空调使用费，由于该公司停止经营，应酌情减免。【案例案号：（2004）沪一中民二（民）终字第32号】
从判决中可见，因疫情而实际受到直接且不可抗拒的影响导致关门停业的租户，是可以主张免除部分租金的。面对不可抗拒的疫情，互帮互助才是共克时艰的正确姿势。
End
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