原房屋租赁合同解除后，转租合同的效力
本文是财富传承君之道的第290期文章
不管是居住用房，还是经营用房，房屋租赁合同都是承租人利益的重要保障，但租房市场中的种种乱象使得租赁合同中承租人的利益难以保障，特别是多次转租的行为让次承租人面临极大的风险。本期我们将讨论租赁关系中常见的一类法律问题：出租人与承租人的租赁合同解除后，转租合同应如何处理？通过对部分司法案例的解读，我们发现，法院更倾向于认定转租合同不再继续履行，只是依据的理由有所差异。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第18条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。从此条文中即可看出最高人民法院认可了次承租人的腾房义务，但未披露该义务的具体依据，这在司法实践中存在不同的解读：
一、主合同被解除导致转租合同被解除
部分法院认为，原租赁合同与转租合同之间是主从合同关系，转租合同依赖于原租赁合同，如果原租赁合同被解除的，转租合同的效力也将受到影响。
在江苏省高级人民法院（2014）苏审三民申字第0665号案件中，法院认为，高学金已经不具备该法律拟制的继续享有租赁权的条件。次承租人林俊华根据转租合同取得的使用涉案房屋的权利依附于租赁合同中承租人的租赁权。在高学金与北定公司租赁合同有效期间内，林俊华占有、使用涉案房屋为合法。而现租赁合同已经解除，林俊华作为次承租人，也丧失了其继续占有、使用涉案房屋所赖以存在的权利基础，转租合同已经无法履行。
二、因无法继续履行而不再履行转租合同
部分法院认为，原租赁合同与转租合同是两个独立的合同，但原租赁合同的继续履行是转租合同继续履行的重要依据，如原租赁合同解除的，转租合同继续履行将存在障碍，此时无法继续履行转租合同。
在北京市第三中级人民法院（2016）京03民终19号案件中，法院认为，承租人经出租人同意而将房屋转租，从合同的相对性来看，形成两个完全独立的合同，即租赁合同与转租合同。出租人和次承租人之间并不发生直接的联系。但是，由于出租人出租房屋行为和承租人转租房屋行为处分的是同一标的物，因此两者之间难免互相影响。本案中，因出租人与承租人之间的租赁合同已经解除，龙霸公司已经丧失了对于房屋占有使用和对外出租的权利，在这种情况下，龙霸公司已经无法依照其与科贸公司签订的转租合同约定的内容向科贸公司交付租赁标的，转租合同客观上已经没有实际履行的可能，故原审法院确认在出租人与承租人解除租赁合同后，就科贸公司与龙霸公司之间转租合同未履行的部分，科贸公司不再向龙霸公司履行，系为考虑各方合同履行的客观现实，为最大程度维护各方利益，防止损失不当扩大所做出的的认定，并无不当。
三、小结
在转租法律关系中，出租人与次承租人之间并不存在租赁合同关系。出租人与承租人的租赁合同协议解除导致租赁房屋需返还给出租人，次承租人对案涉房屋的占有即从有权占有转为无权占有，出租人作为案涉房屋的所有权人有权要求次承租人返还房屋。同时，根据合同相对性原理，因出租人不是转租合同的当事人，次承租人无权要求出租人继续履行转租合同。此时出租人要求次承租人返还租赁房屋具有合理性。
因此，无论基于何种原因，在原租赁合同解除后，转租合同都难以继续履行，此时次承租人负担腾房义务，否则需支付相应的占用费。在此情况下，次承租人的合法权益难以得到有效保障，只能通过与承租人签订的房屋租赁合同向其主张违约责任。在不得不采用转租方式时，建议采取以下措施：
1.要求承租人出具其与出租人签订的租赁合同，核验原件后留存复印件。注意核对原租赁合同的租赁期限以及转租权限，以便确认承租人是否有权转租以及能转租的具体期限；
2.次承租人与承租人签订转租合同时，建议在违约条款中明确约定，当出租人与承租人签订的租赁合同终止、解除或无效等情形发生时，承租人应向次承租人承担违约责任，并明确违约金的数额或具体的计算方式，以减轻次承租人的证明责任；
3.如出租人与承租人的房屋租赁合同解除时，次承租人应向承租人核实情况，如确实已解除，建议办理搬离手续以减少损失，并启动向承租人追究违约责任的诉讼或仲裁。除此以外，如果此类事宜涉及诸多租户的，可通过各方努力搜集更多证据，督促承租人承担违约责任。
前述措施仅作为一般情形的处理建议，具体的案件的处理方式会有所差异，需要根据具体案件的情况及掌握的证据进一步确定适宜的应对方案。
其他参考案例：
（1）北京市第一中级人民法院（2018）京01民终5109号
（2）湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院(2018)鄂0192民初4529号
（3）宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院 (2019)宁0302民初2596号
（4）辽宁省葫芦岛市中级人民法院（2018）辽14民终1513号
（5）江苏省无锡市锡山区人民法院 (2014)锡法安民初字第0260号
（6）广东省清远市中级人民法院(2019)粤18民终944号
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