房屋租赁纠纷中，法院如何处理出租人已支付的中介费

本文是君之道思考的第396期文章

房屋租赁过程中，出租人为提高出租率，通常会寻求居间公司帮助出租并支付中介费。实务中，出租人在向承租人主张提前退租的违约责任时，通常也会主张由承租人赔偿已支出的中介费损失。然而，对于该类主张的支持与否，法院裁判观点并不一致。本文旨在通过相关判例尝试分析法院对于中介费主张的处理态度，以供参考。

一、承租人已承担的违约责任足以弥补出租人损失的，不予支持中介费损失主张

虽租赁合同明确约定承租人若提前退租，需赔偿出租人因租赁事宜支出的中介服务费。但相关法院并未因出租人的诉讼请求有合同依据而直接支持该主张。法院在审判时可能考虑因果关系，即该中介服务费是否系因提前退租的违约行为导致的直接损失，以及承租人向承租人支付的违约金是否已弥补了出租人的相关损失而进行裁判。例如，上海市静安区人民法院在（2018）沪0106民初37649号案中认为，中介服务费系当事人缔结租赁合同过程中产生的费用，并非何泺锶违约行为导致，且李波、李盈提出的违约金相关诉请已获本院支持，违约金数额已足以弥补两人因何泺锶违约遭受的实际损失，故本院不再支持李波、李盈要求赔偿中介服务费的诉请。

同样地，在（2019）京03民终2196号案中，北京市第三中级人民法院认为，关于上诉人主张的中介费损失，因双方未明确约定被上诉人提前解除该合同产生的中介费损失的负担方式。加之，上诉人无须退还被上诉人的押金已可以弥补上诉人的相关损失，故上诉人的此项请求，法院不再支持。在该案中，法院以中介费损失无合同依据以及承租人因提前退租而承担的违约责任已可以弥补出租人因此遭受的损失，判决不予支持中介费的请求。

二、合同明确约定提前退租的违约方承担中介费损失，法院予以支持

一些法院认为，关于租赁事宜支付的中介服务费的负担方式在合同中进行了明确的约定，系双方当事人的真实意思表示，应予以尊重，因此对于守约方按照合同约定要求违约方赔偿中介服务费损失的主张予以支持。

在（2019）苏0104民初2816号案中，该案法院认为，案涉租赁合同中约定出租人一次性向居间方支付中介服务费12500元，承租人一次性向居间方支付中介服务费12500元，双方提前终止合同或者违约，居间方佣金不予退还，责任由违约方承担。现因承租人舒恒朴提前退租导致合同解除，其行为已构成违约，应承担相应违约责任。因此关于房明华、管蔚峰主张的中介费12500元，符合合同约定，应由舒恒朴承担，该院予以支持；

同样地，在（2018）沪0107民初19262号案中上海市普陀区人民法院认为，佣金系和胤公司因御猫公司违约所遭受的损失，和胤公司要求御猫公司赔偿，具有合同依据，故判决被告上海御猫餐饮管理有限公司应支付原告上海和胤企业管理有限公司佣金损失人民币155000元；

三、中介费非合同提前解除导致的直接损失，法院不予支持

杭州市萧山区人民法院在（2019）浙0109民初10758号案中认为，关于原告主张的赔偿中介费损失11589.5元，因该中介费系在签订案涉租赁合同时向中介方支出的费用，并非案涉合同解除后的直接损失，也非原告在解除后重新出租支出的中介费，故原告主张被告赔偿该中介费损失的诉请，依据不足，本院不予支持。

广东省深圳市中级人民法院在（2010）深中法民五终字第290号案中认为，关于出租人另行招租而支出的中介费5050元，该笔费用发生于双方合同实际终止之后，不属于本案因承租人违约而给出租人造成的损失，原审判决上海瀚××公司深圳分公司向出租人请求中介费5050元欠妥，本院不予支持。

四、律师小结

从前述的分析及案例可知，中介费损失主张能否获得法院的支持存在较大的不确定性，法院通常会从该费用的负担是否有合同依据、出租人的损失是否已由违约金等足以弥补以及该损失是否系因提前退租行为导致的直接损失等方面综合认定。因此，在签署租赁合同时，需重点关注合同条款中将中介费损失的负担进行明确约定，以便出现违约情形时，出租人请求承租人赔偿中介费损失的主张有据可依，提高被支持的可能性。