这两个饱含争议的郊区，真的没有前景吗？
楼面今天来深度解读一下坪山和南沙
最近，我写了广州南沙和深圳坪山的实调文章
从粉丝的反馈来看，争议很大，真可谓是一半海水，一半火焰。
认可南沙和坪山价值的人：这两个区域终究属于广深，自带“一线城市”的光环，长周期来看，区域发展和房价还是不错的。
不认可南沙和坪山价值的人：屁股越来越歪了，死鬼远的地方，有什么未来？
不可否认，南沙、坪山各有优势，也各有问题：不是正处于广深的城市发展方向、离主城区远、交通不便、配套有但不够齐全...
广州楼市的问题：贪多嚼不烂，郊区供应量大
深圳楼市的问题：西部炒作氛围太浓，西部房价太高，坪洲10万+、西乡8万+、沙井6万+，东西部价差太大
这也让南沙和坪山楼市很难受。
南沙的最大问题：成熟周期长，人口和产业导入慢
坪山的最大问题：旁边的惠阳大亚湾天量供应，争夺了坪山的购买力，资金聚集效应不够强
但静下来想一想，这两个区域真的没价值吗？
我们不能站在只是站在南沙看南沙、站在坪山看坪山，而要把这两个郊区放在广深楼市中去讨论。
看看他们的产业定位，他们的房价放在整个城市中算什么水平。
更进一步，我们还要学会拨开迷雾和争议，读懂中国轰轰烈烈城市化正在发生的改变。
大城市病几乎是现在中国城市面临的最大问题。
郊区的城市化一般会有两种模式：
1. 与主城区自然外溢形成的睡城
2. 距离主城区太远，发展为自成体系的卫星城
虽然现在在大家眼中，南沙坪山都是一个睡城。
但长周期来看，它们都会自成一城，是人口规模、职能发展、职住结合、交通连接方便的新型卫星城。
但是，中国城市都还没有诞生真正意义上的卫星城，只是有规划发展中的卫星城。
卫星城有独立的行政区、就业中心、公共配套，即使把南沙和广州主城区隔开，把东西部隔开都可以，放在全国都不算很差的城市。
即使不是只有主城区的金融、科技才算是就业中心，卫星城的工业园区也算小型就业中心。
这些卫星城都在犯的问题：
管理主导、市场缺位；
注重产业，忽视企业；
强势政府，弱势企业；
追求高端，忽视低端；
注重招商，忽视运营；
重视硬件，忽略运营；
注重前端，忽视末端；
关注外来，忽视本土；
其实南沙坪山也一样在试错:大量的商务区空置、资本技术人才积累、问题矛盾逐渐凸显......
这也是很多人都不看好南沙和坪山的原因。
但是在广深严重的大城市病之下，除了产城二元的主城区，确实还需要在郊区发展一个产城融合的卫星城。
而睡城的问题是：
大片住宅开发，房地产炒作严重；
只建住宅，不建商务区，“有社区而无城市”，严重依赖开发商建设配套；
城市扩张速度太快，难以科学合理规划，和主城区之间可能一定的城市断裂
睡城也不是不好，毕竟睡觉可是个大产业啊，多修路来增强交通通达性，睡得更近，睡得更好，也是很有前景的。
发展卫星城可比睡城难多了，意味着就要把产业转移过去，这同时意味着税收，土地财政等的同步转移。
在我国权力结构、税收体系的体制下，是要突破重重利益的。
中国已经过了产业增量爆发的阶段，基本都是博存量，在增量如此少的情况下，新城区都是经开、科技、金融，与主城区错位竞争。
所以，当下的中国，只有双子星的城市，还没有诞生双子星中心的城市。
就算是城市精细化管理如此强大的上海，虹桥商务都不能达到和浦东新区正面对杠的水平。
未来，城市化的发展逻辑变成：大城市虹吸小城市。
摊开这张南沙灵山岛尖的产业规划，我们可以看出：卫星城多是去争企业第二总部。
前几年就放任这些巨无霸企业野蛮生长，现在到了做产业规模集聚的时候，就吸引他们设立区域总部。
由此也就诞生了区域地缘客户，所以南沙坪山也是有不少在南沙坪山工作的客群买的。
南沙的城市界面很优秀
但是只有大城市才配有卫星城，小城市是不会有的。
就像惠东海湾，就算建了大片的千亩海景大盘，但是强烈依赖外围市场、购买力不足、无工作机会和配套，还是只能算一个旅居的地方。
除了购买力，还要考虑产业的实力：金融、科技＞高新＞制造业。
郑州的高新区、经开区为什么卖得贵？因为有产业、有人口，就像一个小型卫星城。
白沙为什么不行？一堆技术学校，难成气候。
因为大湾区内各热点板块的房价高度重叠，所以有投资客会对比：
同样是2.2万/㎡，南沙金洲和珠海高新区，哪个更有前景？
同样是3.8万/㎡，深圳坪山和东莞松山湖，哪个更有前景？
这两个的问题答案逻辑相同，所以我用坪山和松山湖来回答。
我更看好高能级的一线城市广深，看好南沙和坪山。
坪山不一定要做深圳的睡城，但一定会是个卫星城。
真正放眼5年后，”姓深还是姓莞“，房价差异会很大。
1.地铁连接主城
临深楼市里，有很多潜藏矛盾现在看着还不明显，但未来会越来越明显。
现在深圳的光明、观澜、坪山、龙岗个别地方还没有通地铁，但已经在建，而临深基本不可能联通到主城区的地铁，未来差距会扩大。
买深圳，地铁直接接驳主城区，买东莞，铁定连不上。
2.城市界面的优化
现在深圳郊区还很多厂房农民房，但是深圳已经加快旧改，而临深不会有旧改，不会有城市界面的升级。
还有东莞到处都是厂房、农民房，城市界面难以升级，深圳再偏远的旧改项目，开发商都争着做。
现在摆在深圳楼市的问题是：东西部断崖式价差太大，当坪洲10万+，西乡9万，沙井6万+，坪山还是3.8万/㎡能买到精装恒大城，是有性价比的。
而在14号线通车后，坪山中心区到福田岗厦北才40分钟。2022年底14号线通车时，东部的价值会得到重塑。
坪山是深圳的地板价了（抛开大鹏来说），房价天花板足够高。而松山湖再好，也只是东莞的天花板价。
不是只有深圳湾才叫深圳，坪山也是深圳，只要是深圳的土地，未来的发展便不会太差。横盘了三年多的东部楼市，价差优势还是有的。
不姓莞还是姓深，政策跟交通才是硬道理。
当然，东部更适合投资、在东部工作的人和只买得起东部的人购买。
对于南沙也是一样的，自住或者是长周期投资。
不管是城市规划还是产业，一线城市广深总是遭受重重质疑，现在还尚未成熟的南沙和坪山更是。
但正保持着极强的生命力，广深凭着自身的强大，一次次刷新大家的认识，这可能正是广深楼市的魅力。