买房,到底是远大新,还是近新贵? | 楼面 2024-04-20 18:57:49 今天星期天,我们来简单聊一聊城市新区。就在刚刚,和一个在房企4强的甲方老朋友在一起吃饭,讨论到一个在二线城市定居的问题。如果是选择二线城市定居,你会选择哪里?我的选择,前几天钱辰苏州的稿子也提到过,最可能脱口而出的选择应该是苏州的园区。而我这位朋友的说,如果是给他选,他会选择成都。我问他,成都哪里呢?他说:天府新区,一路向南直到兴隆湖。 他认为,城市的发展外溢不能以摊大饼的北方眼光、传统眼光去看待,跳跃式组团式的产城融合不仅仅可以成功,而且更优秀,是时代发展的趋势。要知道,兴隆湖离城区超过了20公里。而我也因为距离的问题和城市的原因,不认可他的观点。随后,两个不同角度的地产人就开始了一场微妙的争论。虽然没有争出对错,但刚好可以把自己的观点,以文字的形式输出在这里,供大家探讨。于是,有了文首的标题,买房定居到底是远大新,还是近新贵? 我的建议是,近新贵。 换句话说,可以市区,不要远郊。多远是远郊?我的定义是,离你所在的区域的核心繁华区超过20公里。为什么这么说,大概有这三个理由:1、城市推进按照我们过去对于中国城市的发展认知,在最近十年,一二线城市向外拓张的速度已经超过一公里/每年,这是一个很恐怖的数字,这标志了中国快速城镇化,在这几年已经达到了世界领先的水平。 但我们要回过头来看一看,一个事物的扩张,他的基数是多大?当一个边长5公里的正方形,四至各向外扩大一公里,意味着面积增加了24平方公里。而当一个10公里边长的正方形,再向外扩大一公里,意味着面积增大了44平方公里。当一个距离超过20公里的新区,中间的断裂带,想彻底填满,即使其他三个都停止发展,填满20公里X20公里的一个正方形,也要400平方公里,相当于目前一个二线城市的主城区面积。 在城镇化已经明显减速的今天,这样庞大的面积,要在五年十年发展成熟。显然不符合逻辑。2、时间成本、人际成本、机会成本当然,跨越式发展的,成功也不是没有可能,产业足够强势,资金规划足够给力,凭空造城在中国不算难事。但换个角度来看,时间成本、人际成本、机会成本怎么去核算衡量呢?时间成本:比如说通勤,即使你的工作刚刚好,在所处的新区,家庭的其他成员呢? 如果说你开车出行工作很方便,你的一家老小都会开车,有车开么?如果说你讲,轨道交通,20公里的进市区要多久?换乘呢?停运之后呢? 人际成本:我想即使关系再好的朋友同事,也不至于经常跑20-30公里去到远郊跟你交际,当然,除非你可以给对方带来利益。那么疏远的人际给人生带来的负面有多大,这个可不好用钱来衡量。机会成本:这个就更好理解了,住在市区,无论自己还是另一半下一份工作在哪个方向,都不至于太难选择,而一旦是住在主城区外20公里,在选择时几乎只能收窄到近自己这一侧的区域。毕竟一个强二线城市城区,纵横至少超过20公里。同时,孩子可选的学校,父母可选的休闲和医疗医院,也更是窄上加窄。3、增值成本增值成本很多人不理解是什么意思,其实就是有关于,一套房子升值的概率问题。以过去的十年城市发展而言,一个城市发展一个新区,即便是远,大多数都已经发展的相对成熟。于是在过去案例经验下的新区井喷而出,而且一个比一个大胆。一个二线城市不仅仅敢在20公里外建新区,还敢四面甚至八个方向都建新区,国家级,省级,市级甚至是区级,似乎不搞个新区管委会,那块区域就不好意思招商引资。错过XX新区,就相当于错过当年的XX新区,这样的投资观宣传语更是屡见不鲜。而刚刚我们也讲过一个问题,就是城市发展的推进,每增加一公里几何面积都要比过去的推荐要大的多,而中国的城镇化也已经在减速。过去发展一个跨越5公里的新区,都要花费10年的时间才成熟,那么20公里的距离,即使人口大量虹吸,一个10年就能成熟?怕是有些过于乐观。折回来这个增值成本这个问题,走出主城5公里,刚刚成熟的新区,和走出新区再20公里的新区,谁的升值幅度会大?如果按照单价涨幅来算,可能是更新的新区。 但按照安全系数来算,显然是刚成熟的新区。八成的概率房价涨50%,跟四成的概率涨100%,显然前者风险更低,并且他可以享受更好的配套和更好的生活。唯一的缺点就是可能贵了点,需要买小一点。所以,赌新区堵增值,显然成本有些高。 这就是我们前边讲的问题,到底是远大新,还是近新贵。我建议,还是近新贵。(远大新的“新”是新区的新,近新贵的“新”是新房的新)举几个例子:安放到成都,大概可以理解为金融城和兴隆湖的关系。安放到郑州,我们大概可以理解为东站和绿博的关系。安放到西安,大概可以理解为鱼化寨和沣西的关系。这样的例子还有很多,不一一举例。总之,如果有能力,我还是建议你,可以离开主城区、老城区, 但能不要买那么远,还是近一点为好。 赞 (0) 相关推荐 【声音】一将功成万骨枯,你们一二线的爽了,我们呢? 感谢地产观察萌主的群,在里面结识了很多全国各地的开发商,这几天见证了你们朋友圈的狂欢,上海.杭州.南京.深圳.佛山.广州.苏州.郑州.......,用你们的话就是:沦陷了!抢疯了!一天把半年的活全干完 ... 十九个国家级新区中,只有雄安和这个西部新区是另造新城! 国家级新区,是由国务院批准设立,承担国家重大发展和改革开放战略任务的综合功能区.中国现在共有19个国家级新区,但绝大多数的新区目的是拓展城市发展空间,与主城区是无缝对接的,如上海浦东新区,长沙湘江新区 ... 三四五线城市的真正价值 元代大臣史弼的<景行录>中有这样一句话,说人到中年,"不自重者取辱,不自畏者招祸:不自满者受益,不自是者博闻." 这四"不自",尤其是"不 ... 买房避坑:“大西安”的幌子 今天中午,下楼吃面,看到路边的一排车上插着单页"首付8万,安家大西安小三室!" 这种广告,其实见得多了,不用猜,肯定不是西安主城区的项目,也不是西咸新区的楼盘,真正位于西安的楼盘不 ... 外卖重塑咖啡馆?我发现回老家开店的“残酷真相” 咖门 微信公众号|咖门 "道路宽.好停车,居民白领都很多!" 几个月前,探店不下200家的"骨灰级"咖啡玩家王鑫,在老家三线城市找了一个热门铺位,准备好好干一场 ... 12000亩,一个可能会影响城市文化发展的超级大盘! ●●● 1● ● ● 之前去西安考察,和当地朋友聊到西安城市文化和旅游业的话题,说西安之所以旅游业发达,就是城市文化做得好,而且西安是十三朝古都,国内最有名的历史文化名城之一. 期间就不自觉聊到了让西 ... 湖北各市建成区增长率排行榜,武汉随州等四城市年增长超8% 2017年建成区 2018年建成区 增长率 武汉|628.11 723.74 15.1% 襄阳|191.46 199.00 3.9% 宜昌|169.84 176.78 4.1% 十堰|111.08 1 ... 买房,到底是远大新,还是近新贵? 今天我们来简单聊一聊城市新区. 之前和一个在房企4强的甲方老朋友在一起吃饭,讨论到一个在二线城市定居的问题. 如果是选择二线城市定居,你会选择哪里? 我最可能脱口而出的选择应该是苏州的园区 ... 买房选择市区老破小,还是郊区远大新?这个世纪难题终于被KO了…… 近日,粉丝@小岛(化名)来咨询大嘴:他在广州已有一套房,现在想再买一套作为纯投资,总预算200-280万,投资周期最好在3-5年,目前考虑两种投资方案: 一是着眼于当下,在市区周围(比如东圃)买套二手 ... 10年多出一个新加坡!人口大增的广州,买房到底看哪 城市狂飙的十年,机遇和挑战并存. 今天(5月18日),广州市第七次全国人口普查数据发布,引燃羊城: 数据显示,2020年广州常住人口达1867.66万,十年间增长了约597.6万人,相当于涌入了一个新 ... 单针新冠疫苗国内多地开打!这款疫苗到底怎么样?|新冠肺炎 近日,单针新冠疫苗在上海,浙江宁波.温州.绍兴.台州,河南郑州等地开打.这意味着,目前多地已有3类不同技术路线的新冠病毒疫苗可供市民接种. "单针疫苗"即由军事科学院军事医学研究院 ... 孟津区和偃师区买房到底如何选? 洛阳孟津区和偃师区的房产投资分析 洛北市场分析--孟津区 第一梯队市场范围:邙岭大道以南至瀍涧大道以北之间项目:和昌 联信熙园价格:9000-10000之间投资角度分析:优势:刚需盘,出手快,位置好, ... 孕妇到底可不可以接种新冠疫苗? 随着疫苗接种在各个国家和地区大面积开展,是否应该让孕期女性接种疫苗,成为一项重要的公共卫生决策.以下是来自约翰·霍普金斯大学以及国际疫苗获取中心的公共卫生专家给出的相关意见: 孕妇发生重度新冠肺炎的风 ... 婚后买房写一方名字新婚姻法上属于共同财产吗? 随着社会的发展人民生活水平的提高,结婚买房是很平常的事了.房子有可能是双方父母出资也有可能是通过贷款所得,在房产证上写谁的名也是很重要的问题,也是家庭矛盾的关键.那么婚后买房写一方名字新婚姻法上属于共 ... 原名《新青年》的《热血同行》,到底有多“新”? 由黄子韬领衔主演,易烊千玺特别出演的电视剧<热血同行>即将接近尾声,其在优酷播出以来,话题热度便不断增高,引发收视狂潮的同时,也在豆瓣上夺下三万多人点评,7.6分的高分.<热血同行& ... 新航季开启!深圳机场加密、新开近40条航线 根据民航航班换季安排,本周日(3月28日)起至10月30日,深圳机场将执行夏秋航季航班计划.新航季内,深圳机场每周计划航班量7300余班,同比去年夏秋航季增长近3个百分点,环比即将过去的冬春航季也呈现 ...