买房,到底是远大新,还是近新贵? | 楼面

今天星期天,我们来简单聊一聊城市新区。
就在刚刚,和一个在房企4强的甲方老朋友在一起吃饭,讨论到一个在二线城市定居的问题。
如果是选择二线城市定居,你会选择哪里?
我的选择,前几天钱辰苏州的稿子也提到过,最可能脱口而出的选择应该是苏州的园区
而我这位朋友的说,如果是给他选,他会选择成都
我问他,成都哪里呢?
他说:天府新区,一路向南直到兴隆湖。

他认为,城市的发展外溢不能以摊大饼的北方眼光、传统眼光去看待跳跃式组团式产城融合不仅仅可以成功,而且更优秀,是时代发展的趋势
要知道,兴隆湖离城区超过了20公里。而我也因为距离的问题和城市的原因,不认可他的观点。
随后,两个不同角度的地产人就开始了一场微妙的争论。
虽然没有争出对错,但刚好可以把自己的观点,以文字的形式输出在这里,供大家探讨。
于是,有了文首的标题,买房定居到底是远大新,还是近新贵?
 
我的建议是,近新贵。
 
换句话说,可以市区,不要远郊。
多远是远郊?我的定义是,离你所在的区域的核心繁华区超过20公里。
为什么这么说,大概有这三个理由:
1、城市推进
按照我们过去对于中国城市的发展认知,在最近十年,一二线城市向外拓张的速度已经超过一公里/每年,这是一个很恐怖的数字,这标志了中国快速城镇化,在这几年已经达到了世界领先的水平。
但我们要回过头来看一看,一个事物的扩张,他的基数是多大?当一个边长5公里的正方形,四至各向外扩大一公里,意味着面积增加了24平方公里。
当一个10公里边长的正方形,再向外扩大一公里,意味着面积增大了44平方公里。
当一个距离超过20公里的新区,中间的断裂带,想彻底填满,即使其他三个都停止发展,填满20公里X20公里的一个正方形,也要400平方公里,相当于目前一个二线城市的主城区面积。
在城镇化已经明显减速的今天,这样庞大的面积,要在五年十年发展成熟。显然不符合逻辑。
2、时间成本、人际成本、机会成本
当然,跨越式发展的,成功也不是没有可能,产业足够强势,资金规划足够给力,凭空造城在中国不算难事。但换个角度来看,时间成本、人际成本、机会成本怎么去核算衡量呢?
时间成本:比如说通勤,即使你的工作刚刚好,在所处的新区,家庭的其他成员呢? 如果说你开车出行工作很方便,你的一家老小都会开车,有车开么?如果说你讲,轨道交通,20公里的进市区要多久?换乘呢?停运之后呢?

人际成本:我想即使关系再好的朋友同事,也不至于经常跑20-30公里去到远郊跟你交际,当然,除非你可以给对方带来利益。那么疏远的人际给人生带来的负面有多大,这个可不好用钱来衡量。
机会成本:这个就更好理解了,住在市区,无论自己还是另一半下一份工作在哪个方向,都不至于太难选择,而一旦是住在主城区外20公里,在选择时几乎只能收窄到近自己这一侧的区域。毕竟一个强二线城市城区,纵横至少超过20公里。同时,孩子可选的学校,父母可选的休闲和医疗医院,也更是窄上加窄。
3、增值成本
增值成本很多人不理解是什么意思,其实就是有关于,一套房子升值的概率问题。以过去的十年城市发展而言,一个城市发展一个新区,即便是远,大多数都已经发展的相对成熟。
于是在过去案例经验下的新区井喷而出,而且一个比一个大胆
一个二线城市不仅仅敢在20公里外建新区,还敢四面甚至八个方向都建新区,国家级,省级,市级甚至是区级,似乎不搞个新区管委会,那块区域就不好意思招商引资。
错过XX新区,就相当于错过当年的XX新区,这样的投资观宣传语更是屡见不鲜。
而刚刚我们也讲过一个问题,就是城市发展的推进,每增加一公里几何面积都要比过去的推荐要大的多,而中国的城镇化也已经在减速。过去发展一个跨越5公里的新区,都要花费10年的时间才成熟,那么20公里的距离,即使人口大量虹吸,一个10年就能成熟?
怕是有些过于乐观。
折回来这个增值成本这个问题,走出主城5公里,刚刚成熟的新区,和走出新区再20公里的新区,谁的升值幅度会大?如果按照单价涨幅来算,可能是更新的新区。
 
但按照安全系数来算,显然是刚成熟的新区。
八成的概率房价涨50%,跟四成的概率涨100%,显然前者风险更低,并且他可以享受更好的配套和更好的生活。
唯一的缺点就是可能贵了点,需要买小一点。
所以,赌新区堵增值,显然成本有些高。
这就是我们前边讲的问题,到底是远大新,还是近新贵。
我建议,还是近新贵。
(远大新的“新”是新区的新,近新贵的“新”是新房的新)
举几个例子:
安放到成都,大概可以理解为金融城和兴隆湖的关系
安放到郑州,我们大概可以理解为东站和绿博的关系
安放到西安,大概可以理解为鱼化寨和沣西的关系
这样的例子还有很多,不一一举例。
总之,如果有能力,我还是建议你,可以离开主城区、老城区,
 
但能不要买那么远,还是近一点为好。
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