明起房贷开启LRP转换,但你的利息一分都不会少

明天就是3月1日了,被热议已久的LPR贷款算法,终于轮到了之前贷过款的老客户了。

按照各银行的通知,在全面推行LPR之前以贷款基准利率4.9%签约的那些客户,可以在3月1日到8月31日之间,选择变成LRP利率。写这个事儿的文章有很多,但大多数都是复制粘贴新闻。

到底要不要改?省不省钱?几乎都没说!

本文内含:两段分析+九大问题答疑,帮你一次解决关于LPR的所有疑问

变其实就是不变

很多人最关心的问题就是这次变更之后,还款金额有什么变化?

可以很明确的告诉大家:没有变化,一分钱都不会少

因为,变其实就是不变。

为什么这么说呢,首先你要了解此次的变化在于算法的变化,而非利率的变化

在去年底全面推行LPR利率贷款之后,所有的新房贷都执行了LPR。

而那些新贷款在LRP的基准发生变化后,在调整日就会随之有对应浮动。

前几天我们看到的降息新闻,LPR五年期以上降至4.75%就是针对LPR降息。

而之前的存量贷款,也就是过去按照基准利率4.9%执行的贷款,在降息中不受影响,除非你进行转换。

也就是说,国家已经放弃了原来那一套基准利率打折或上浮的算法。

后边你看到的新闻提到任何涨息和降息都跟那个曾经的4.9%,没有关系。

记住,它是被废弃了,世界变化再大,都跟它没有关系了,除非你进行转换。

而现在的LRP你可以理解为之前的贷款利率,旧瓶装了新酒。

过去是以某基准值乘以几点几,现在是某基准值加几点几。

换汤不换药。

你变更后,利率利息月供该多少还是多少,不会有一丝丝的变化。但你一旦转完了,在下一个调整日,就会根据当年的LPR基准变化,而发生还款额的变化,跟过去的的调整法几乎一毛一样。

只要你转换完了,之后就不用再操心了。大家降息你也降,大家涨息你也涨。过去你不需要关心的,今天明天也一样不用关心。

所以,我说此次的变更就相当于没变。

而至于为什么我一直强调“除非你进行转换”,是因为如果选择及时转换,之前已经降低的0.05%可以找补回来,详情请看本文第三部分第7小节。

选LRP还是固定?

前文已经说过,你去做了变更,转为了LPR,其实相当于换了个名称保持过去的利率变化,也就是和过去一样,每年一次的涨跌变化频率。

而银行给出的两个选择,要么选LRP要么选固定。

有的人知道,有的人可能不知道,其实在买房第一次签贷款合同的时候,也是二选一,要么选择浮动要么选择指定一个利率,还款到老。

而此次重签,这跟当初你买房贷款那一刻是一样的,一点点差距都没有。

此次让你二选一,并不是因为什么所谓的特殊机会,特殊原因。

而是只要是签订贷款合同,它就有固定利率这个选项。所以这次重签就有二选一机会。

很多人问,要不要选固定?

你回忆一下,当初签合同的时候,自己为什么没有选固定?身边似乎也没有人选固定。

所以此刻又何必再有这样的纠结呢?

当然,固定利率也不是一无是处。

从历史上来看,中国的贷款利率大曲线是走跌的,从当初的15.3%到如今LPR的4.75%,有着非常大的跨度。

假如当初15.3%的时候你选择了固定,那么如今别人已经跌到4.75的时候你也要忍着15.3%的利率。

相反,如果你当下选择了4.75%的固定,那未来涨到了6% 7% 8%,你依然享受4.75%的利率。

选择浮动是随行就市,选择固定则是赌未来。

我相信大多数人还是随行就市的好。毕竟如果银行的利率高,你的闲钱拿去理财收益也高,银行的利率低,你的钱拿去理财也少。

一来随行就市更安全,二来利率仍然有继续下行的趋势。

关于LPR转换的九大问题

当你理解了转换完有什么变化,要不要选固定这两个问题之后,剩下的就是如何转换了,我梳理了九个大问题,来一一给大家解释:

◈ 一.什么情况下符合LPR转换的要求?

1,在执行LPR利率之前签订以打折或上浮的算法计算的贷款合同。

2,非固定利率,即之前为每年根据当年基准浮动利息一次的。

3,到期年限为2020年12月31日之后的贷款。

4,如果是公积金商业混合贷款,只可转换符合上边3条的商业贷款部分。

前三个条件缺一不可。

◈ 二.转换之后怎么计算?

之前有写过文章,在此简单再写一下。

两套算法的不同之处只是原来的乘法变成了加法,以原本的4.9%上浮10%来计算,最终得到5.39%。新的算法转换之后的利率仍然是5.39%,但是在合同上看,变成了LPR协议利率(当前4.75%)+64个点。

这个64个点从何而来呢?其实就是拿5.39-4.75=0.64,每0.01%就是一个点,所以是64个点。

这个点数可以为正也可以为负,所以前几年贷款时候有折扣的,转换完就是LPR协议利率(当前4.75%)减去对应的点数。

算法不同,结果相同。

这也是标题和上文提到的,为什么一分钱都不会少还的原因。

◈ 三.LPR分五年期和一年期,怎么对应自己的贷款?

其实这个也很好算,跟过去也是有平行对应。

过去分三种:1年期以下、5年期以下和5年期以上。而LPR分两种,一年期和五年期

原一年期以下的,已经不符合前边说的2020年12月31日后到期的条件,所以理论上不予以转换。

原五年期以下的,直接平行对应LPR中的一年期。

原五年期以上的,直接平行对应LPR中的五年期。

注意:这个几年期看当初的贷款合同,不看你月供还剩下几年

◈ 四.转换完成后,再发生LPR基准调整后,月供有什么变化?

前边讲过,刚转换完成时是等额的利率转换,没有数字上的变化。

但一旦在转换完之后,LRP的基准再次发生变化,就和你的月供开始挂钩了。这与之前的基准利率上浮打折算法相同,都是根据基准的变化,上浮就提高月供,下调就减少月供。

比如你原来是4.9上浮10%到5.39%,转完LPR依然是5.39%,但随后发生LPR基准下调0.1%,那次年你执行的利率就变成了5.29%。

虽然LPR的利率比之前的基准利率变化频率高,更加市场化。

但记住,你的月供变化仍然是每年1月1日变化一次。(特殊约定:如放款日为调整日之类的情况除外)

◈ 五.多笔或者多人贷款的情况怎么转换?

多笔贷款比如有多套房产,需要每笔房贷单独选择是否转换,互不干扰。

多人贷款比如分主贷人和共同还款人,则需要双方都要发起办理转换的动作,且双方意见要一致。

◈ 六.我买的商铺和公寓写字楼是否属于此次转换的范围?

无论是商铺写字楼还是公寓,归根结底都是一样的贷款,只是当初贷款的年限和利率上浮比例不同,在转换时没有太大的区别。

◈ 七.LRP刚从4.80%下调到4.75%,此时转会不会亏了5个点?

原本我也是这么认为。

但在查询了人民银行的公告后得知,此次转换统一参考2019年12月20日发布的LPR。也就是说不论是3月份转还是8月份转换。也不论3-8月之间LPR有没有再次发生变化,都按照去年12月20日的LPR来作为基准值加减点。

也就是说,其实前几天LPR从4.8%降到4.75%,降下来的这0.05%,只要现在赶快去转换了都可以找补回来,明年的1月1日还款时,都可以在月供里体现出来。

◈ 八.本次不换以后还能换么?

按照银行的说法,3月1日到8月31日是窗口期,后续可以换但可能相对麻烦。如果没有猜错,以后再转换可能就不会执行2019年的LPR,到时候换可能会比较吃亏。

另外,换只能换一次,换完以后可能数年都不会有这样的机会了。

◈ 九.具体去哪里转换?

经查询,工商银行、建设银行、农业银行、中国银行四大银行,都已经开通网上或者手机银行办理,方便疫情期间不出门进行转换。其他的商业银行大多数也已经开通,建议可以登陆自己贷款的银行对应的手机客户端查看,或者打电话给客服。

当然,这样的业务各地的网点肯定也是可以办理的,但疫情没结束之前,建议还是网上操作。

如果这九个问题加前边的千字解释,都没能彻底让你明白。

请在留言区留言,我会随时进行答疑互动。

如果文章帮到了你,也请帮我转发给身边的朋友。

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撰稿/顾言       统筹/顾言        美编/不闻
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