金茂府的折戟，戳破了深圳楼市太多真相
PS：本文非软文，纯房地产分析文，绝没有收金茂一毛钱广告费。
今天是2019年12月30日，两天后就迈入2020年了。
回首这一年，中国楼市的主场，无疑是深圳。
218大湾区规划发布+818先行示范区+1111取消豪宅，三大利好。催涨深圳楼市。
今年的深圳，从年初的8000万豪宅的华润瑞府秒光，万众瞩目的半岛城邦四期抢房，深业中城2794批客户抢192套房，到年底的前海稀缺豪宅招商领玺日光...
“豪宅秒光”,似乎成了深圳楼市独有的现象。
然而，在深圳唯有一豪宅，从年初到年底，一直经历至暗时刻，至今仍未爬出漩涡，就是——震撼深圳楼市3年，而又备受争议的深圳金茂府。
2016年6月2日，正逢楼市高潮，金茂+电建以82.9亿元的投标价拿下龙华地王，楼面价达到5.6万/㎡。
这块地王，金茂府做出的产品是：
9座665套住宅，户型建面约124-510㎡，均价10.3万/㎡，单价区间在9-14.4万/㎡，总价区间在1190-7337万/套。
作为深圳首个现房销售的项目，上有缔造了华润入股万科、中粮大悦城的神话，金茂掌门人宁高宁站台，中有超一流的现代智能人居产品质量来支撑，下有开启三级联动，买了深圳中介的朋友圈广告位和多家房产大V的头条。
三管齐下，奈何却陷入了谜之去化。
11月24日，金茂府主推约200套房源。
有媒体报导共售出房产161套，有中介透露，161套是虚假宣传，实际上当晚到访约130批客户，成交量仅42套，开盘当日销量，至今去化仍是个谜。有说24%，有说88%。
一直以来，自诩改写一座城市对豪宅定义的金茂府，偏偏在“豪宅批发地”——深圳，折了戟。
金茂府的折戟，又戳破了深圳楼市太多真相。
金茂府，戳破了“深圳买房认地段，多于认产品，炒房氛围浓”的真相
1.深圳买房认地段
深圳是一个特别务实的城市，深圳人买房认地段认升值，而不是认产品。
深圳金茂府的产品，无可挑剔：
1.采用地源热泵，再铺设毛细管网，区别于以往的地暖和空调
2.下进上出的新风，保证恒温恒湿恒氧，区别于以往的空气净化器和加湿器。
3.全屋净水，经过软化，24小时热水，有直饮水
4.镀银LOW-E大落地窗，隔绝紫外线和噪音，阳台采用无缝玻璃，施工工艺极高
5.墙体较厚，保证室内24小时恒温
如此好的产品，但金茂府，还是折戟了。
深圳土豪达成了共识：哪里能涨，我就买哪里，而非哪个项目好，我就买哪里。
因为深圳未来的利好:深圳湾超总、后海CBD、科技园、前海，全都在西部，西边涨得比东边好。
所以，即使你工作在龙岗龙华，深圳房产大V都更建议你买南山福田宝中，然后在东部租房，毕竟利益面前，都是人性。
西热东冷的分化行情和畸形的板块结构，更让深圳人买房盯着西部看。
而金茂府，在东北部，在关外。
令人玩味的是，作为一线城市，深圳只有豪宅区香蜜湖、华侨城、深圳湾，却没有真正意义上的豪宅产品线。
深圳房地产开发的圈子也相对闭塞，很多外地房企都很难进来。
自诩豪宅专家的绿城和龙湖，在深圳至今没有一个项目，还有CEO盘专业户仁恒，仅仅是在龙岗开拓了一个刚需盘。
你说你住深圳湾，别人就会自动把你对标为深圳的TOP5%圈层，你说你住金茂府，别人的反应会是：哦，关外啊。
这也就是为什么验资300万看房，非知名开发商西部大热盘宝中云玺日光，而位于东北边同样验资300万，央企大品牌金茂府却卖不动。
前海招商领玺、颐湾府搭个红布大棚轻轻松松就把千万豪宅卖了，金茂府美女销售和风细雨，给客户口干舌燥解说3个小时，依然落不了一个筹。
深圳金茂府，撕开了一直以来自诩诞生中国最好房地产产品的深圳，——“买涨”的表皮。
这是不是也表明——深圳现在的炒房氛围，是不是太浓了？
金茂府，戳破了”深圳项目太久没有创新”的真相
这么多年来，深圳诞生了太多豪宅，卖得比金茂府贵的豪宅，大把。但是,论对产品的极致追求，想必没有一个项目能超越深圳金茂府。
金茂府，在本无豪宅基因的地块，愣是用超强产品力造出了个豪宅。
这也颠覆了很多深圳地产人对豪宅的看法。
1.下挖
其实地块的先天条件不好，地块小，且靠近深圳地上地铁4号线，外围环境比较嘈杂，地面上无法造景。
那么就往下挖，而首创“天圆地方”下沉式水幕庭院，五亭五水，象征十全十美，下沉式很大程度是隔绝了外界噪音。
2.造景
一般来说，豪宅最突出的溢价是景观，深圳湾有海景，华侨城有湖景。而金茂府地块，并无自然景观。
于是，金茂府请了东方主义集大成者程绍正韬，做出了全国首个全冠移植多杆丛生三重立体实景园林，全冠移植1212株灌木乔木，最大树龄有40岁，园林实用率高达100%，草坪的果岭毯式铺装需要6重工艺……
3. 外立面
深圳传统豪宅多是玻璃幕墙和干挂石材的外立面。
而金茂府外立面，延续了金茂最经典的产品“上海金茂大厦”宝塔造型，采用近7万㎡干挂陶板，创深圳之最，多转角，工艺考究，破了深圳豪宅外立面的成本纪录。
4. 室内设计
既然外围环境不好，金茂府就集中主力做室内设计，金茂将它多年的室内设计功底发挥到淋漓尽致。
将金茂府独有的12大绿金科技带入深圳，喊出从“呼吸”的房子升级到会“思考”的房子。
老实说，一直以来，深圳项目，都是相对比较均匀的。产品绝对不会差，但不见得是多好，所谓的豪宅，更多是占了好地段和好景观。
而像金茂府这样的产品，深圳从未有项目做过。
比金茂府卖贵了一倍多的深圳湾壹号，说实话，园林很普通、产品设计很普通。下图为20万/㎡的深圳湾壹号
或许，多年以后，深圳真应该感谢金茂府。
因为金茂府这样的产品，在提醒深圳房企，不能再吃老本了。
它鞭挞深圳房企要爱惜自己的羽毛，用心沉淀下去做出好产品，而不是因为卖得好、不愁卖，就不思进取，随便做做就行了。
当然，不可否认的，深圳金茂府这个产品能做得好，主要是现售在倒逼，因为你要现售，客户看的是实体楼，你不敢忽悠，所见即所得。
一直以来，以“中国房地产创新前沿”自居的深圳，项目是不是太久没有创新了？
金茂府，戳破了”龙华宇宙中心泡沫”的真相
其实，金茂府折戟，不是金茂府错了，是龙华错了。
龙华的未来，被“宇宙中心”的炒作之风，过分透支。
曾经的龙华，是整个深圳诞生最多地王的区域，项目价格一个比一个高开，房价预期超前透支，而片区规划执行力又太差。
所以现在金茂府卖10.3万/㎡，深圳人不认。
从产业导入上来说，龙华的未来，早在政府纵容龙光玖钻、6979、汇德大厦和汇隆中心，把写字楼分割成小面积办公来卖的时候，就葬送掉了。
毕竟，高房价需要片区的整体抬升，也要配套齐全，要本地高购买力支撑。
对于产业的带动作用，金融、科技＞高新＞制造业。
而所谓的关外唯一总部基地，北站商务区明显没有发展起来，这就失去原生购买力的支撑。
学区不强，龙华多年以来就发展出了一个名校深高北校区，而金茂引入华东师范学校附属中学需要时间来验证成绩。
交通大bug，英雄难出梅林关，至今未解决。
至于公共配套，我真是由衷佩服，龙华业主和中介总是能对着堆了好多年的黄土堆，大吹特吹龙华三馆注定与众不同，建成之后将成为深圳最高等级的三馆。
龙华三馆：美术馆（市美术新馆）、图书馆（市图书馆调剂书库）、体育馆（龙华文体中心）
多年过去了，其他区的三馆早已建好，而龙华的三馆最近才开工，真是唏嘘。
所以金茂府的折戟，一定意义上，不仅仅是一个项目的得失，而是深圳人对龙华多年发展成果的不认可。
而深圳龙华是不是炒作过度，被透支了？
结
这一刻的金茂府，不可能用价格来击打市场，就只能熬下去，留够出货的时长。
这是金茂府的遗憾。
但对于深圳来说，“金茂府”这面镜子来照出深圳楼市的真相，更值得我们深思：
深圳炒房氛围，是不是太浓了？
深圳项目，是不是太久没有创新了？
深圳龙华，是不是炒作过度，被透支了？
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