深圳首个别墅旧改进度曝光！料年内拆完，仍有十余户未签
“这些房子盖这么好都要拆啊？”滴滴司机一脸不解望着面前的别墅群。
在挖掘机的轰鸣声中，位于深圳市龙岗区的良安田新村正逐步从别墅群变为废墟。
不同于深圳其他旧改项目，良安田新村城市更新单元内的建筑主要为工厂及风格统一、规划整齐的三层别墅，除了楼龄较老以外，乍看之下和其他城中村完全不同。
项目旧改办公室工作人员芳叔介绍，良安田新村城市更新单元是深圳唯一一例别墅旧改项目。
据了解，项目由华侨城负责开发，预计于今年9月完成拆除工作。
不过，截止至目前，小区内仍有十多户业主未签订拆迁补偿协议。
深圳的老房子大多逃不过“被拆”的宿命，哪怕别墅也是如此。
据网友爆料，位于深圳市龙岗区平湖街道的良安田新村城市更新单元目前正在拆迁，该城市更新单元建筑以工厂和别墅群为主。
南方楼事在现场看到，良安田新村内不少别墅已经被夷为平地，留下一堆建筑废弃物。据肉眼观察，目前良安田新村别墅群拆迁近半，详细拆迁进度未得到明确答复。
良安田新村
从现场看，除了楼体较旧，良安田新村的整体环境相比深圳其他城中村要好不止一点点，就像来接南方楼事的滴滴司机说的，这些楼盖得这么好为什么要拆？
良安田新村城市更新项目办公室工作人员芳叔告诉南方楼事，该项目是深圳唯一一例别墅拆迁项目，这些房子大概建于1993-1994年，楼龄已有二十多年，符合深圳市城市更新拆除重建的相关条件，拆除工作大概于2016年开始。
他还表示，良安田新村别墅群的用地性质是集体用地，这片土地早期由街道组建的一个公司购入后建楼卖给外地人，业主大多不是本地村民。他还告诉南方楼事，该公司早在多年前就解散了，所以公司详细信息不明。
“整个良安田只有约5%左右的房子是办了红本的，剩下95%是集体用地性质。”
良安田新村旧貌（来源：家在）
此外，芳叔介绍，项目未来会建成大型高层住宅区，内含一所学校，并向南方楼事展示了良安田项目规划效果图。不过，芳叔还表示，该效果图仅供参考，还要以政府最终批文为准。
良安田新村城市更新项目规划效果图
市规土委于2015年公布的 《2015年深圳市城市更新单元计划第二批计划》（下文简称《计划》）也印证了这一说法。根据《计划》，良安田新村城市更新单元申报主体为深圳市良安田股份合作公司，拟更新方向为居住、商业等功能。
项目拟拆除重建用地面积133112平方米，拟拆除用地范围内应落实不小于54班九年一贯制学校用地一处。
另外，据另一位旧改办工作人员陈龙介绍，项目整体计划于今年9月拆完，“不过我觉得应该没这么快，但今年年内应该能拆完”。
他告诉南方楼事，华侨城2017年才接手项目，在华侨城接手前就已开始拆迁工作。
目前，整个项目还有十多户业主未签订拆迁补偿协议，其中还有一些房子仍有租户居住。不过，这些租户租的都是同一位业主的房子，大约有7-8栋，“应该是赔偿没谈拢，这个业主要是同意签了，其他业主也快了。”
在问及项目拆赔比时，陈龙表示不太清楚。“家在”论坛有一位自称是已经签约业主的网友表示，项目空地拆赔比时1:0.5，建筑1:1.5。
此外，别墅区背面的工厂也包含在良安田城市更新单元项目内。
陈龙表示，工厂的地块是村委的地，拆起来很快，已经完成征收，工厂已经搬离。目前由华侨城租给物流公司暂用，届时将和别墅区同时完成拆除工作。
不同其他一线城市，深圳的土地市场早已走入存量时代。
城市更新业界有一个共识：深圳城市更新的蛋糕早已被瓜分殆尽。
做旧改项目研判多年的老伍告诉南方楼事，深圳的一手项目确实很稀有了，但这也意味着项目交易并购、合作的机会更多了。
良安田项目就是一个很好的例子。
在良安田新村城市更新项目办公室可以看到，该项目由深圳华侨城城市更新投资有限公司良安田项目部负责操盘。
天眼查显示，深圳华侨城城市更新投资公司由深圳华侨城房地产有限公司及深圳市花伴里投资股份有限公司联合成立，两者持股比例分别为51%和49%。
良安田新村城市更新项目办公室
华侨城和花伴里的合作早在2015年就曾引发关注。
据多家媒体报道，华侨城在2015年曾发布公告称，以28亿元收购深圳市恒祥基房地产开发建设有限公司，并借此获得6个旧改项目，该交易事项所涉及金额为28亿元。
恒祥基是一家民营性质的企业，主要业务集中在深圳的旧村、旧城改造，其主要资产包括沙井后亭旧改项目、水门拆迁返还地项目、龙胜旧改项目、沙井后亭工改商项目、新木新村旧改项目和珠光旧改二期项目。
根据协议约定，华侨城地产公司收购花伴里公司持有的恒祥基公司51%的股权。股权转让价格方面，51%股权转让款为661.716万元。
同时，华侨城地产公司将根据恒祥基公司获取相关土地城市更新手续完备的进度支付花伴里公司补偿款23亿元，并按持股比例承担恒祥基公司的债务约5亿元。
为了确保本次股权收购顺利进行，交易对方的股东深圳花伴里实业集团有限公司特出具了《关于城市更新项目的承诺函》，承诺花伴里集团及其下属子公司或其他关联公司在深圳市范围内此后获得的城市更新项目，将全部交予恒祥基公司进行开发和经营。
除此之外，金地龙城中央广场也是一个较为典型的案例。
该项目位于深圳市龙岗区，项目改造范围12.68万平方米，建设用地面积7.7万平方米，总规划建筑面积41万平方米。
金地龙城中央项目效果图（来源：深圳市房地产信息网）
老伍透露，金地龙城中央广场原为深圳市财富房地产开发有限公司（下文简称财富）的项目，由于财富当时资金紧张，便将项目转让给了金地。
“财富在该项目在立项后介入，随后在实施主体确认后退出。紧接着的是金地在规划批复后介入，净地开发。”
除此之外，碧桂园、恒大等非深圳本土房企基本都是通过旧改项目并购或合作开发等模式进军深圳。
例如，融创集团在2016年通过收购莱蒙国际集团旗下的莱蒙创智谷实现进入深圳，该项目如今名为融创智汇大厦。
再比如，绿地控股于2015年通过收购光明区东周片区更新项目股权进军深圳。
建设中的绿地新都汇项目
再回到整个深圳的城市更新市场，蛋糕早已被瓜分殆尽并不是一句玩笑话。
世联行首席工改顾问董极表示，分蛋糕的比喻其实有点不太恰当。就他本人而言，旧改是一个巨大的市场，有的地方“能吃”，有的地方“不能吃”；有的地方“好吃”，有的地方“不好吃”。
“蛋糕是大家都能吃的，见过谁吃蛋糕吃受伤的吗？所以我认为用打边炉来形容深圳的旧改市场更合适。”
他形容，大家的筷子都在锅里面搅动，先吃到的肉都是最好吃的，吃不对的话会烫嘴，但不能吐出来还得继续往下咽。吃到一半的都是油水一般的肉，吃到后面的都是煮老了的肉渣渣，最后下筷子的人甚至没肉吃。
“而且不是清汤锅底，还是麻辣锅底的，整锅都在水深火热之中。”
文/王秀清