物业管理的前世与今生
一、起源与发展
物业管理起源于19世纪60年代的英国。当时正值英国工业大发展的资本主义上升时期，在城市化迅猛发展的形势下，大量农村人口涌入城市，但城市房屋跟不上人口的激增，造成严重的房荒，而且由于房屋管理混乱，居住环境恶劣，造成严重的社会问题。当时一位名叫奥克维娅·希尔（Octvia Hill）的女士，为其名下出租的房屋制定了一套行之有效的管理办法，引导并要求租户严格遵守，住房秩序和居住环境有了明显的改善，形成了物业管理最早的雏形。后来社会其他人士纷纷效仿，并得到英国政府的肯定和支持，成立了世界上第一个非营利性的物业管理行业组织——英国皇家特许房屋经理学会Chartered Institute of Housing(CIH) 。以英国为起源地，在一个多世纪时间里，物业管理在西方各国逐渐推行开来。
19世纪末至20世纪初，美国经济得到迅速发展。伴随着建筑技术的不断进步，大量高层楼宇拔地而起，这些高层楼宇附属设备多，结构复杂，日常维修养护和管理事务烦琐复杂，对管理人员专业性和技术水平提出很高的要求；而且这些建筑物往往不是一个或者几个业主所有，常常是数十个或数百个业主共有，于是逐渐催生了专业化的物业管理机构，专门为楼宇所有业主提供专业性和技术性的楼宇管理和维修养护工作。随着物业管理机构的增加，20世纪初，美国也成立了第一个行业协会——芝加哥建筑管理人协会。行业自治组织的成立，既标志着物业管理行业的逐渐成熟，也有力推动了物业管理行业的有序发展。以英美两国为开端，物业管理日益被业主和政府所重视，逐渐发展成为一个新型的行业。
迄今为止，物业管理作为现代化城市管理和房地产经营管理的重要组成部分，在国际上十分流行并获得了蓬勃发展，被人们视作现代化城市的朝阳产业。
物业管理之所以最初在欧美资本主义国家诞生并得以发展，主要基于三个原因。
（一）房地产物质形态演变要求建筑物区分所有
房地产是人类赖以生存和发展的基本物质资料，无论生活还是生产经营活动，都离不开物质形态的房地产。随着社会生产力的发展和科学技术的进步，几千年农业社会简单不变的房地产形态，已经不再适应经济社会发展的要求。特别在现代工业化和城市化的大背景下，为节约社会物质资源和改善人类生活条件，人们不断创造出构造形式多样和设施设备齐全的现代建筑。物业硬件的复杂化和物业设施的智能化，物业类型的多样化和物业功能的多元化，成为现代房地产物质形态的典型特征。
物质形态的变化自然导致权利状况的变化。随着集合式的大型、超大型社区和高层、超高层建筑的出现，数个业主共同拥有一个建筑物业逐渐成为常态。在建筑物区分所有的情况下，单个业主仅仅对建筑物的专有部分享有所有权，共有部分共有权和共同管理权属于全体业主所有。
（二）建筑物区分所有要求业主共同管理物业
在建筑物区分所有的权利状态下，全体业主对物业共同享有权利并共同承担义务，单个业主对共同的管理事项无权单方面作出决定，同时单个业主也没有义务独自承担应由全体业主共同履行的义务。不仅如此，单个业主作出任何一项关于物业管事项的提议，都必须取得多数业主的同意，成为全体业主共同决定。
（三）业主共同管理物业要求引入市场机制
从单个业主自行管理转变为全体业主共同管理，其实质就是单个业主通过管理规约将其管理权让渡给全体业主（业主大会）。业主大会行使共同管理权的方式中，最为经济和高效的方式，是引入市场竞争机制，选聘专业化的物业管理企业，由物业管理企业对业主共有部分实施统一的、综合性的维修养护和管理。引入市场机制，由全体业主共同决定选聘物业管理企业实施物业管理，不仅是业主共同决策权的体现，也是业主自主选择权的行使。
二、世界五大行
01世邦魏理仕
世邦魏理仕(纽约证券交易所代号:CBRE)总部位于美国加利福尼亚州洛杉矶，是财富500强和标准普尔500强企业。公司拥有员工超过90,000名(不含联营公司)，通过全球450多家办事处(不含联营公司)为地产业主、投资者及承租者提供服务。
世邦魏理仕前身为1906年在旧金山成立的“CB Commercial”。1998年, CB Commercial与伦敦的房地产服务企业“魏理仕(REILtd)”合并,成立世邦魏理仕。
世邦魏理仕拥有200多年历史，1978年，世邦魏理仕在香港设立办事处，在中国大陆的业务始于1988年，当时是为北京国贸中心一期提供独家租赁顾问服务。世邦魏理仕进入中国内陆市场已超过30年, 提供的专业服务具体包括:物业租售的战略顾问及实施、企业服务、物业/设施及项目管理、按揭融资、评估与估值、开发服务、投资管理、研究与策略顾问等。
02仲量联行
仲量联行(纽约证交所交易代码:JLL) 1783年成立于英国伦敦，是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司，致力于为客户持有、租用或投资房地产的决策实现增值。仲量联行业务遍及全球75个国家,拥有逾200个分公司，2013年度业务营收约40亿美元。2013年仲量联行代表客户管理或提供外包服务的物业总面积逾30亿平方英尺，并协助客户完成了价值990亿美元的物业出售、并购和融资交易。仲量联行旗下投资管理业务分支"领盛投资管理(LaSalle Investment Management)"管理资产总值达480亿美元。
仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的15个国家拥有80个分公司，员工总数超过27,500人。在大中华区，仲量联行目前拥有超过1,900名专业人员及12,000名驻厦员工，所提供的专业房地产顾问及服务遍及中国的80多个城市。
03第一太平戴维斯
Savills 是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。该公司于 1855 年创立，具有悠久的历史传统与超群的增长态势。自20世纪80年代后期进入中国市场，第一太平戴维斯通过为客户提供创新的解决方案迅速成为房地产行业中的领先者。通过在中国几个重点城市(上海，北京，深圳，广州，杭州，成都，天津，大连，重庆，沈阳，厦门及台湾，四川南充)建立的办事网络，及有着3000名掌握着丰富经验及知识的员工作为坚强后盾，第一太平戴维斯为开发商，业主，租户，和投资商提供了综合性的、高质量的顾问服务及地产服务。其中包括在写字楼，商铺及地产投资领域的顾问服务，设施管理，空间规划，公司房地产服务，物业管理 ，资产管理，租赁，评估及销售。
第一太平戴维斯的主要客户有:摩根斯坦利，嘉华集团(香港)，世茂集团(上海)，新晨集团，BP石油，资生堂，索尼，欧姆隆，富士通，汇丰银行，渣打银行，花旗银行，恒生银行，东亚银行，三菱东京银行,英特尔，通用电气，路透，新世界地产，明宇东方国际社区(四川南充)，凯德置地，新鸿基地产，上海实业，东方海外集团，ING集团，美林，Taubman集团，瑞士信贷，高盛，摩根大通，麦格里，汉斯，德意志银行，广州富力集团，凯雷投资集团，永龙集团，吉宝置业，新加坡星狮集团，首航欣程(四川成都)。
04戴德梁行
戴德梁行于1784年在英国伯明翰创立。截止2017年，戴德梁行在全球60个国家共有43,000余名员工为客户提供跨国房地产服务。凭借其驻各地专业人员组成的跨国网络及其对当地市场的透彻认识，戴德梁行为客户提供一贯高水平的一站式房地产咨询及顾问服务。
DTZ戴德梁行1993年成立上海分公司，是最早进入中国大陆市场的国际物业顾问公司。其全球总部位于伦敦，公司拥有一支逾10,000名物业专业人才的综合团队，在60 个国家148个城市为客户提供服务，旗下房地产专才超过10.000人。在大中华区，DTZ戴德梁行是最大、历史最悠久的房地产顾问公司、是第一家，也是唯一的一家获得"国家A级估价执业资格证"(资格证号:C-000630)的公司、业务网络覆盖超过120个城市，大中华地区业务网络覆盖20个城市，包括北京、成都、重庆、沈阳、广州、杭州、南京、郑州、青岛、南宁、上海、深圳、大连、天津、武汉、厦门、西安，长沙以及香港和台北。成为大中华地区最具规模的国际房地产顾问公司。
戴德梁行的全球地产专业服务范围包括:环球企业服务、研究及顾问、物业管理 、酒店管理和顾问服务、设施管理、估价及顾问、物业投资、写字楼代理、商铺顾问及代理服务、工业房地产投资服务、住宅服务、建筑顾问。
05高力国际
高力国际是全球历史最悠久的商业地产公司之一。自1970年代成立于澳大利亚，高力国际迅速吸引了世界各地具备实力的房地产公司加盟。凭借在国际主要市场的营运经验，高力国际率先成为首批进驻亚洲、东欧及拉丁美洲的跨国房地产公司之一，协助客户开拓新兴市场。
高力国际总部位于美国华盛顿州西雅图市，在全球63个国家拥有485家分公司，致力为客户提供最优质的服务。透过卓越服务的企业文化和主动服务的企业精神，高力国际中国整合国内外房地产行业专家资源，加速客户成功的步伐。
在中国，高力国际在上海、北京、广州、成都、南京、杭州、天津、深圳、武汉及沈阳设有10家分公司，驻场办事处覆盖全国超过65个城市，旗下拥有5,000位专业人士，物业管理面积超过4,900万平方米。
三、中国物业管理发展历史
20世纪80年代，随着国家改革开放，房改政策落实，全国商品房住宅小区兴建，1980年动工兴建的涉外商品房住宅区——东湖丽苑，以港澳同胞和海外人士为主的业主仅仅是要求开发商提供海外生活水准的售后服务，于是借鉴香港经验，在小区中引入物业管理，一个诉求改变了中国延续几十年的福利性房屋管理格局。
现代物业管理于20世纪80年代正式由香港引进中国大陆，1981年中国大陆第一家物业管理公司——深圳市物业管理公司正式成立，1981年3月10日，由深圳市编制委员会下发的“深编字【1981】6号”文件宣告了中国第一家物业管理公司——深圳市物业管理公司(现更名深圳市物业管理有限公司)的诞生。在这份“秘密”文件中，核定了深圳市物业管理公司“属局科级企业单位，定员十名，由房地产管理局领导”，为深圳市房地产公司全资下属企业。
此后，物业管理行业在我国进入迅速发展时期，各地物业管理企业和从业人员数量迅速增加。1994年3月23日，建设部以第33号令颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，这为我国有关城市住宅小区管理工作正规化、法制化奠定基础。同年6月18日，深圳市颁布了《深圳经济特区住宅物业管理条例》并于11月1日起施行。这是我国第一部地方性物业管理法规。其后，北京、上海等地区也相继制定出台了地方性物业管理法规，推动了城镇物业管理的进一步发展，使全国各地物业管理工作进一步走向规范化和法制化。2003年9月1日，国务院颁布的《物业管理条例》开始实施，这标志着我国物业管理工作步入了新的发展阶段，进入了高效、法制、规范的高速发展新时期。
截止目前，根据中国物业管理协会（含各省市县/区物协）官方数据，中国大中小微物业企业超过10万家，其中一部分属于房产开发企业的下属物业企业；大部分属于市场化运营的物业企业；还有少部分属于国企（央企）下属物业企业。全国从业人数约1000万。
四、物业企业资质管理历史
《物业管理企业资质管理办法》是中华人民共和国建设部颁布的。由2004年2月24日讨论通过，2004年3月17日发布，自2004年5月1日起施行。物业管理企业资质等级实行分级评定制度，其中最高的一级资质由建设部审批；二级资质由市国土房管局审批；三级资质由企业注册所在地区县国土房管局审批。物业管理企业的资质等级每两年复核一次，不符合条件的将注销其资质等级证书。
物业管理企业按资质等级分为一、二、三级，其各自需具备的条件:
一级
1.注册资本人民币500万元以上;
2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;
3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;
4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数百分比之和不低于100%:
(1)多层住宅200万平方米;
(2)高层住宅100万平方米;
(3)独立式住宅(别墅)15万平方米;
(4)办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。
5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度及标准，建立企业信用档案系统，有优良经营管理业绩。
二级
1.注册资本人民币300万元以上;
2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有专业中级以上职称;
3.物业管理专业人员按国家有关规定取得职业资格证书;
4.管理两种类型以上物业，管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数百分比之和不低于100%:
(1)多层住宅100万平方米;
(2)高层住宅50万平方米;
(3)独立式住宅(别墅)8万平方米;
(4)办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。
5.建立并严格执行服务质量和服务收费等企业管理制度、标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。
三级
1.注册资本人民币50万元以上;
2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程和财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称;
3.物业管理专业人员应该按照国家有关规定获得职业资格证书;
4.有委托的物业管理项目;
5.建立并严格执行服务收费以及服务质量等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。
2017年1月，取消物业服务企业二级及以下资质认定 。2017年9月6日的国务院常务会上取消物业服务企业一级资质核定，在中国实行13年的《物业管理企业资质管理办法》正式退出历史舞台。
五、物业管理师实行与取消
为了规范物业管理行为，提高物业管理专业管理人员素质，维护房屋所有权人及使用人的利益，根据《物业管理条例》及国家职业资格证书制度有关规定，2005年11月16日，中华人民共和国人事部、中华人民共和国建设部共同印发《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格考试实施办法》和《物业管理师资格认定考试办法》的通知，简称国人部发[2005]95号。
根据《国务院关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定》(国发[2015]11号)文件精神，取消物业管理师注册执业资格认定行政审批。
六、物业业态分类
国内物业管理业态可分为五大类:住宅物业、商业物业、办公物业、工业物业、公共设施物业。住宅物业又可细分为普通型住宅物业、别墅型住宅物业。公共设施物业可细分为医院、学校等物业。商业物业可分为商场物业、酒店物业等。办公物业可细分为行政办公、写字楼办公等物业形式。
七、物业经营模式
《物业服务收费管理办法》第九条：业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
关于包干制与酬金制模式利弊，见本人上一篇分析文章。
后语
中国物业管理发展近40年时间，还处于初级阶段，法制化、市场化、规范化是方向，国内大型物业企业在发展过程中逐步提升管理的科技含量、搭建互联网服务平台，力求突破单一的传统基础业务收益局面，上下游生态链日趋成熟和完善。
目前中国的物业企业管理的物业项目集中于中低端市场，国内高端物业市场大部分被世界五大行所占领。
目前单从物业管理合同在管面积而言，中国第一家上市的物业企业——深圳市彩生活服务集团有限公司（HK1778）已成全球体量最大的企业。
由于中国国情、政策、社会环境、经济水平、文明程度、业主消费行为等因素影响，未来物业行业（企业）的竞争日益激烈，洗牌过程长期存在，缺乏核心竞争力的中小微物业企业被边缘化、淘汰出局成为必然的现象。
对于中国广大的物业企业而言，如何活下去，活的更好，活的更久是严峻的挑战。