成龙过亿豪宅被拍卖！开发商欠债，为何祸及购房人？
近日，香港巨星成龙在北京的两套豪宅被拍卖的讯息登上了热搜。
成龙购买的这两套豪宅，位于北京二环路内东直门大街NAGA上院2号楼1001室、1002室。法拍网显示，上述房屋将于2020年9月27日以7179万元的起拍价进行公开拍卖。
案情回顾 ·
房屋的主人是成龙，为何会因为开发商欠债被拍卖？
据了解，该房产是2006年4月27日由成龙（陈港生）控股的中泰成龙国际集团有限公司向御嘉置地有限公司购买所得，2009年4月开始，一直由成龙及家人居住使用。但因各种原因，房屋仍登记在御嘉置地名下。2017年，御嘉置地涉及其他债务纠纷被债权人申请强制执行，导致“成龙的豪宅”也成为被处置的资产之一。
2019年，中泰成龙国际集团有限公司向北京市第二中级人民法院提起诉讼，要求停止对两套房产的强制执行。北京市第二中级人民法院支持了其诉请，判决停止对涉案房屋的执行。
随后，执行申请人天鸿控股不服北京市第二中级人民法院的一审判决，向北京市高级人民法院提起上诉，要求撤销一审判决，改判驳回中泰成龙公司所提诉讼请求。
2020年6月29日，北京市高院作出（2020）京民终40号终审判决：一、撤销北京市第二中级人民法院（2019）京02民初533号民事判决。二、驳回中泰成龙国际集团有限公司的诉讼请求。
为何成龙合法购买的房屋，仍然会惨遭拍卖？
二审法院观点
中泰成龙公司主张对涉案房屋享有足以排除本次强制执行的合法权益，依据的是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。故判断中泰成龙公司是否符合排除本次强制执的条件，需从以下四个方面进行分析：
（一）是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。
涉案房屋被法院查封的时间是2017年12月19日，在此之前的2006年4月27日，中泰成龙公司与御嘉置地公司即已就买卖涉案房屋签订了《北京市商品房预售合同》，故中泰成龙公司符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的要件。
（二）是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产。
中泰成龙公司提交了物业费缴纳凭证及水、电、供暖等费用缴纳凭证，御嘉置地公司也提交了于2009年4月27日向中泰成龙公司出具的入住通知书，现有证据足以证明中泰成龙公司在查封前即已占有使用涉案房屋。故，中泰成龙公司符合“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的要件。
（三）是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。
结合中泰成龙公司提交的预售合同及补充协议、成龙参加代言活动的资料、银行汇划转账凭证、御嘉置地公司提供的财务会计账簿资料、部分案外人到庭作证的证言及出具的证人证言等证据，中泰成龙公司支付购房款的证据形成了完整的证据链，彼此能相互印证，应认定中泰成龙公司已经支付了全部购房款。故中泰成龙公司符合“已支付全部价款”的要件。
（四）是否非因买受人自身原因未办理过户登记。
中泰成龙公司于2006年4月27日签订购房合同，御嘉置地公司于2009年1月6日取得大产权证，本小区的99户业主中，大部分在2010年—2011年期间由买卖双方配合办理完产权转移登记手续。即便是2014年之后，因御嘉置地公司名称变更和欠税问题，无法通过买卖双方配合途径办理产权转移登记，仍有业主通过诉讼办理完产权转移登记手续。但迟至2017年12月19日涉案房屋被查封，中泰成龙公司仍未积极行使权利。而拖延办证的原因，系因中泰成龙公司以成龙代言费抵扣部分房款，合同约定的购房价款过低，欲先解决价款低的问题再办证，而拖延至房屋被查封，自身存在过错。故中泰成龙公司系因自身原因未办理涉案房屋转移登记，不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的要件。
综上，涉案房屋产权未能于查封之前转移登记至中泰成龙公司名下，系因中泰成龙公司自身原因所致，故其对涉案房屋并不享有足以排除强制执行的合法权益。因此，北京市高院作出（2020）京民终40号《民事判决书》，撤销北京市第二中级人民法院（2019）京02民初533号民事判决；驳回中泰成龙国际集团有限公司的诉讼请求。执行申请人天鸿控股仍有权对涉案房屋进行拍卖。
律师观点 ·
中泰成龙公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，已合法占有该不动产，已支付全部价款。本案的核心焦点在于未办理过户登记中泰成龙公司是否存在过错。二审法院认为中泰成龙公司存在过错，但本律师认为中泰成龙公司不存在过错，具体理由如下：
1、不能办证原因在于开发商，不在于中泰成龙公司
涉案房屋所在项目于2004年取得预售许可，于2009年1月6日办理完大产权证，后陆续为购房人办理小产权证，大部分业主在2010年—2011年期间由买卖双方配合办理完小产权证。之后的2012、2013年因为已经销售的差不多了，故很少办理小产权证。2014年因为一套尾房销售，再去办证时，发现办不了了，开始得知的原因是御嘉置地公司名称变更，与备案的不一样。2015年御嘉置地公司名称变更回去，还是办不了，发现还有欠税的问题，开不了购房发票，影响办证。且在本案中，中泰成龙公司、御嘉置地公司亦均认可未及时办理所有权变更登记手续的原因在于因御嘉置地公司名称变更、欠税等原因，无法为中泰成龙公司办理转移登记手续。因此涉案房屋未办理所有权变更登记手续并非因中泰成龙公司过错所致，与中泰成龙公司无关。
2、中泰成龙公司欲先解决购房款过低问题，不构成不能办证的过错
法院判决认定：中泰成龙公司以成龙代言费抵扣部分房款，合同约定的购房价款过低，欲先解决价款低的问题再办证，而拖延至房屋被查封，自身存在过错。但事实上，不管中泰成龙公司是否提出要解决购房款过低问题，在开发商更名和欠税后，都无法正常办理产权证。
3、中泰成龙公司未通过诉讼途径解决办证问题，不构成不能办证的过错
不能办证的原因在于开发商更名和欠税，责任在于开发商，不在于买房人。诉讼仅仅是在开发商不能办证的情况下的维权手段而已，未采取诉讼手段解决办证问题，不会导致开发商没有过错，也不会导致作为买房人中泰成龙公司成为过错责任方。因此，未采取诉讼手段解决办证问题，不构成不能办证的过错。
律师建议 ·
向开发商购买房屋，购房者该如何防范风险？
一、购房者需审查房地产企业开发的资质；审查房地产开发企业的经营范围；审查房地产开发商是否取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程开工证》、《商品房预售许可证》；审查所要购买的房屋是否存在抵押、查封等权利限制情况。
二、购房者要慎签认购协议及《预售商品房买卖合同》。开发商通常会向买受人提供统一的格式合同，因此购房者要对合同中的基本内容，如所购房屋的具体坐落、房屋结构、建筑面积、交付时间、办证时间、违约责任等合同条款进行充分了解。
三、在支付购房款时，按照买卖合同的约定将以银行转账的形式将购房款支付至指定账户，付款后要求开发商出具相应票据。
四、敦促开发商将双方签署的房屋买卖合同在不动产登记部门进行备案，办理预告登记手续。
五、在房屋验收时,要详细检查房屋是否存在质量瑕疵，要求开发商提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,以便日后出现质量问题时按约维修。
六、房屋交付后，购房者充分留存好自己占有使用房屋的资料，如：物业费、水电费等相应的生活缴费证明；物业公司或居委会等出具的入住证明；快递、物流证明等。
七、具备办证条件后，积极提交办证资料，配合开发商办理产权变更登记手续，如因开发商的原因迟延办证的，应及时采取诉讼、仲裁等措施要求开发商履行办证义务。
相关法条 ·
《最高人民法院<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》
第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《最高人民法院<关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定>》
第十六条 被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。
第十七条 被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
作 者 简 介
杨婷婷 ·
广西万益律师事务所合伙人，房地产和建设工程部副部长，专注于二手房法律事务的理论研究及实务工作，擅长办理合同纠纷、二手房买卖、房屋租赁、房屋析产、继承等相关法律事务。
苏佳丽 ·
广西万益律师事务所房地产和建设工程部专职律师，专注于二手房法律服务，擅长处理合同纠纷、二手房交易、房屋继承相关法律事务。
李 怡 ·
广西万益律师事务所房地产和建设工程部见习生，有志于从事二手房法律服务，处理二手房买卖合同纠纷、二手房交易相关法律事务。