【土增清算系列】（二）可售面积VS不可售面积：土地增值税清算建筑面积的准确划分
土地增值税清算涉及的面积：房开企业的面积包括土地面积、总建筑面积、可售建筑面积+不可售建筑面积、已售建筑面积+未售建筑面积、出租或自用建筑面积、待售建筑面积等。而可售建筑面积一般指的是取得了《商品房预售许可证》经过批准预售的面积，可进行预售和销售的商品房面积，包括已经预售和正在预售的商品房面积。土增清算过程中的可售建筑面积指的是广义上的可售建筑面积，不仅包括预售许可面积，还包括未移交的公共配套面积——未移交或不能提供有效移交证明的。注意：房开企业自用或已售但不能转让产权的开发产品，应当计入未售或可售面积。建筑面积审核原则上以实测面积为准。
1、土地面积：
（1） 《国有建设用地使用权出让合同》《不动产权证》：土地出让合同中的宗地面积一般包括两部分——未出让宗地面积和出让宗地面积。其中，出让宗地面积即《不动产权证》注明的土地使用权面积，一般指的就是项目规划建设用地面积。
（2）《建设用地规划许可证》：用地规划许可证中的用地面积一般包括两部分——市政等规划建设用地和项目规划建设用地。市政等规划建设用地指的是放开企业根据用地规定用于市政道路、路边高压线等建设,根据国家规定需要退出多少米才能建房；项目规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建筑区内的道路面积、绿地面积、建筑物所占面积、运动场地等，按照土地使用的主要性质划分的各种建设用地的面积。 【注：超用地红线建设就是超过项目规划建设用地面积而占用了市政等规划建设用地，部分省份如山东等针对此部分工程支出在土增清算时不允许扣除】
2、建筑面积：
（1）总建筑面积：
总建筑面积是指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和，即建筑物各层的水平投影面积的总和。【总建筑面积=可售建筑面积+不可售建筑面积，建筑面积审核原则上以实测面积为准】
（2）可售建筑面积：
可售建筑面积一般指的是取得了《商品房预售许可证》经过批准预售的面积，可以进行预售和销售的商品房面积，包括已经预售和正在预售的商品房面积。土增清算过程中的可售建筑面积指的是广义上的可售建筑面积，不仅包括预售许可面积，还包括未移交的公共配套面积——未移交或不能提供有效移交证明的。【可售建筑面积=已售建筑面积+未售建筑面积。注意：房开企业自用或已售但不能转让产权的开发产品，应当计入未售或可售面积】
【解读】
根据《房屋测绘报告》，可售建筑面积=商品房的套内面积+分摊面积；不可售建筑面积一般包括人防面积、非营利性的社会公共事业设施(包括物业办公场所、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通信、自行车棚、公共厕所等), 以及分摊的设施面积（不在业主购买面积范围内）等。
在税审实务中，一般根据产权是否能够有偿转让来区分可售建筑面积和不可售建筑面积。即产权能够归属业主所有的一般就作为可售面积, 如商品房的套内面积+分摊面积、 产权归业主所有的停车位等; 产权归开发商自己所有的一般也作为可售面积, 如开发商转为自用或出租的开发产品（即可售面积中的未售面积）;向其他方面无偿移交产权的一般作为不可售面积, 如学校、幼儿园需要向教育部门移交产权, 医院、卫生所需要向卫生部门移交产权, 人防设施需向人防管理部门移交产权等，包括购房合同中约定的业主可以免费享受或低价享受会所、健身房、菜市场等开发商名义拥有产权却不能用于出售的设施也作为不可售面积。【特别注意：未移交或不能提供有效无偿移交证明的公共配套面积仍视为“可售面积”；安置房或回迁房要么低价出售，要么以房抵款，均应视同销售，划分为“可售面积”】
（1）总局规定——允许单套建筑面积和价格标准适当浮动20%
根据《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第十一条规定，条例第八条(一)项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定；根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号） 第五条规定，明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费：为了合理引导住房建设与消费，大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。各直辖市和省会城市的具体标准要报建设部、财政部、税务总局备案后，在2005年5月31日前公布。
（2）地方规定——各地不一致，以山东省为例
根据《山东省地方税务局关于修订<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>的公告》（山东省地方税务局公告2017年第5号）第三十条规定，普通标准住宅同时符合以下条件：（一）住宅小区建筑容积率在1.0以上; （二）单套建筑面积在144平方米（含）以下;（三）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。转让的商业用房、配套公建、地下室（储藏室）、停车位（车库）等附属设施按照其他房地产类型进行清算。
【注】实务中一般根据单套建筑面积进行判断，即144平方米及以下的住房归属于普通住房。
2、视同销售
房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应当视同转让房地产，并预缴土地增值税，其收入按下列方法和顺序确认：
（一）按本企业在同一地区、同一年度转让的同类房地产的平均价格确定；
（二）由主管地税机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
【注意：安置房合同销售的规定】
（1）本地安置：
房地产开发企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按照上述办法确认收入，同时计入房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应当抵减本项目拆迁补偿费。
（2）异地安置：
房地产开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按上述办法计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
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