低于市场水平100%,这个市场带价清单想干啥?
目前市场化清单已经盛行于商业地产项目,由于目前没有统一的行规,业主各自制定各自的游戏规则,对习惯了定额思维的造价员们,如何适应不同业主不同的规则,不用定额掌握成本进行市场报价就成了最大的难题。
下面我将以某业主市场清单中的楼梯抹灰子目为例,从清单水平、实际水平、定额水平三个角度进行全方位的解析,和大家一起分享数据、成本分析的过程。
清单简介及报价要求
1、工程采用市场化带价清单,除了人工费、材料费、机械费、综合取费、税金外,措施费(措施费不含模板)等其他费用为平方米含税单价或含税总价以项为单位包干使用;
2、报价时,业主给出的所有单价,包括限定的综合取费费率,投标人均不能修改;
3、投标人经成本测算后,感觉业主的总价大于或小于自己心理价位,报价时作总价上下浮动(如:总价上浮X %或下浮Y %)。
清单实例
某业主市场清单的楼梯抹灰子目(见下图):
清单水平与分析
1、清单人工费分析:
查阅当地的定额,业主清单中的人工费来自于定额(见表1),为定额的人工含量×定额单价得来。
经计算,定额单价为36.11元/m²,与清单的中人工单价基本吻合(见表2),由此可见,清单单价根本不是什么市场价。
清单的单价为何远远低于市场水平?
1、清单编制人根本不清楚当地的市场习惯及市场行情,名为市场价,实为定额价;
2、当地造价部门发布的市场人工指导价为:一类工:92元/工日;二类工:79元/工日,即使按定额工日,人工工资也应为:60.17×79元 = 47.53元/m²,差了47.53-36.7=10.83元/m²;
至于是有意还是无意,是不是恶意的陷阱,暂且不论。通过分析找出问题所在,才是最重要的。
2、清单主材费分析
同上,经查阅当地定额,业主清单中的主材费亦来自于定额,由定额的材料含量×即时市场单价得来。经计算,与清单价相当接近(见表3)。
3、清单辅材费分析
同上,对照当地定额,业主清单中的辅材费与定额有较大的出入(见表4)。
经与清单特征对比,踏步使用钢筋护角没有体现主材费中,可基本肯定钢筋护角费用列在辅材费中。如此,清单中的钢筋护角费(考虑成品)为2.22元 - 0.57元 ≈ 1.65元/m²左右。
以最常见的普通住宅楼为例(见图1),该楼梯的抹灰水平投影面积为:2.5×3.43=8.575m²(楼梯井不扣)。φ6.5护角钢筋的市场价≈1.15元/m,8个踏步9根护角筋,合计18根,护角筋材料费折合:18根×1.2m×1.15元÷8.58m²≈2.93元/m²楼梯面积。
那么辅材费为:0.57 + 2.93 = 3.50元/m²。(如按预埋铁件执行定额,则远远大于3.5元)
由此可见,清单的辅材费严重偏低,为2.22-3.5 = -1.28元,低了57.65%。
4、清单机械费分析
同上,与人工费一样,清单中的机械费与定额几乎完全一致,为定额的机械含量×当地信息单价得来,根本不是什么市场价(见表5)。
5、清单水平结论
综上分析,业主的清单除了费用标准不同外,清单的水平基本等同于定额,除了材料费外,与市场基本无关,根本不是什么市场价。
实际的市场水平
1、市场及市场人工费:
当地的市场习惯(工程所在地全省几乎一致),楼梯抹灰以层为单位按张计算,而不是以平方为单位计价。工作内容包括楼梯踏步、侧壁、休息平台、楼梯梁的全部抹灰在内(不含楼梯斜板底板)。普通住宅楼每层、每张楼梯抹灰的市场价在700元左右(区域不同略有上下浮动),除了水电费外,单价为包括了工具用具、砂浆机在内的全部成活价。
以最常见的普通住宅楼为例(图1),该楼梯的抹灰水平投影面积为:2.5×3.43=8.575m²(楼梯井不扣),实际的市场人工费折合平方米单价:700÷8.575≈81.6元。
2、实际主材费:
清单楼梯抹灰为20mm厚水泥砂浆,因需植入踏步护角筋,20mm厚砂浆即使覆盖了,因保护厚度及砂浆强度不够,极容易空鼓开裂且极不牢固,以后回访修缮的概率极多,产生的损失极大。所以,无论有否护角筋,有经验的施工单位,支模时均将踏步标高压低,加厚抹灰厚度,用≈30mm厚的细石混凝土找平,后撒1:1干料压光,以保证抹灰质量。砂浆抹灰只用在楼梯梁与楼梯侧壁。经计算,实际的主材费约在24.0元/m²左右(见表6、7)。
3、实际辅材费:
见上,成品护角筋,基层处理用建筑胶、水、其他材料费,实际辅材费用约在3.5~3.7元/m²左右。
4、实际机械费:
由于使用的是商品砂浆,无需搅拌机械,即使是自拌砂浆,也为班组自带,除了机械用电费,实际发生的机械费很小,可忽略,暂且按0.15元/m²计算。
5、实际水平:
综上分析,实际发生的人、材、机成本为≈109元/m²。(见表8)
定额水平
经套用当地的定额,按二类取费、人工费按当地造价部门发布的即时指导价、采用商品砂浆、其他按当前合理市场价,扣除与清单同步的措施费及其他费用,定额的人、材、机水平约在92.0 ~ 94.0元/m²之间。
对比及原因分析
经对比,不难看出,清单水平与正常的定额水平、实际的市场水平相差很远(见表9),如楼梯抹灰按商品砂浆30mm厚计算,则差距会更大,商品砂浆单价大于细石混凝土。
清单价格严重脱离实际的原因有以下几点:
1、清单考虑的人工单价为2012年的定额单价的二类工:60元/工日,与实际严重脱离(即时指导价:79.0元/工日);
2、招标文件要求使用商品砂浆,清单没有按商品砂浆考虑,或是按2012年的定额价280元/T考虑,严重脱离市场(即时商品砂浆市场除税指导价≈495元/T);
3、清单的编制者不懂市场或不结合市场,是有意为之还是技术不精,我们姑且不论。但有一点很重要,即:如此大的差距,对没有综合技能欠缺、成本警觉不灵敏的投标报价人的杀伤力很大;
4、装修执行定额100%亏本,几乎是全国的通病。主要是定额为计划经济的产物,水平低、脱离实际。本清单的单价来自于定额,尤其是人工费,更是以八年前的定额单价糊弄他人,岂有不亏之理?当然,像楼梯抹灰,设计的20mm抹灰极容易空鼓开裂,为了确保质量,在实际施工中,施工单位加厚抹灰厚度,这是有技术目的的成本增加,不属亏损之列。
总结
鉴于篇幅原因,本文只对清单一个子目的人、材、机成本做了分析,清单的综合费率及措施包干单价等的涉及面很广,以后会继续进行分析。
本文的清单名为市场化清单,但所给的价格几乎是完全的定额路子,不伦不类,市场因素严重缺乏,名不副实。从中可看出,清单的编制人是个根本不懂市场的人。
这种所谓的市场带价清单,给出的单价、费率,投标人又不能修改,对只知道套定额、不懂不会成本的预算员杀伤力极大。市场清单严重脱离市场,是有意为之,还是无意为之?为何会到这个地步?这就仁者见仁智者见智了,你是怎么看的?