房地产开发五大环节90个涉税风险点

一、土地使用权取得环节

（一）契税

1.取得土地使用权时，房地产企业实际付款金额是否与土地出让（转让）合同的金额一致；

2.房地产企业取得土地使用权，是否按照土地出让金（买价）全额和适用税率计算缴纳了契税；

3.采用协议方式取得土地使用权的，土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费是否计入契税计税依据计算了缴纳契税；

4.招拍挂方式取得土地使用权，配建回迁安置住房或公共配套设施无偿交付政府的，是否按照规定将支付给动迁户或回迁户及其他补偿费用作为契税计税依据计算缴纳契税；

5.采用分期付款方式取得土地使用权，是否按照全部价款和适用税率计算缴纳了契税；

6.改变土地用途补缴土地出让金及其他费用是否按照规定申报缴纳了契税，土地出让金减免的手续是否齐全；土地出让金减免的情况下，是否冲减了契税计税依据。

（二）印花税

7.取得土地使用权时的土地使用权受让合同是否按照规定计税并贴花。

（三）城镇土地使用税

8.申报的占用土地面积、适用税额是否正确；纳税义务发生时间和终止时间是否正确，是否按照规定时限及时足额申报纳税。

（四）增值税

9.取得环节向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用抵扣的进项税额在当期销项税额中抵扣是否符合规定。

二、规划设计及施工环节

（一）规划设计阶段

10.签订的勘察设计合同、广告制作合同、建筑安装承包合同、借款合同、购销合同等是否按规定缴纳了印花税；

11.给境外设计费是否及时代扣所得税及增值税；

12.缴纳的市政设施配套费是否计入契税计税依据及时足额缴纳契税。

（二）开发建设阶段

13.分期开发土地是否按照配比原则归集产品成本，项目分期的判断依据是否充足，成本的分摊原则（占地面积法、建筑面积法，其他合理方法等）是否合理；

14.征地、拆迁支出是否按照配比原则归集产品成本；

15.取得土地使用权时缴纳的耕地占用税是否按照配比原则计入产品成本；

16.公共配套设施建造费用分摊是否合理；

17.市政设施配套费分摊是否合理；

18.拆迁补偿费列支和分摊是否合理；

19.房地产开发的前期工程费、基础设施费核算分摊是否合理；

20.自建产品的材料成本核算是否准确，是否存在虚增本期成本的风险；

21.对外承包工程价款的确定是否准确，是否存在虚增本期成本的风险；

22.甲供材项目的成本核算是否准确；

23.向关联方采购材料和服务定价是否合理；

24.尚未出售和已售的开发产品（包括共用部位、共用设施设备）日常维护、保养、修理等发生的支出是否按规定计入期间费用；

25.样板房的装修费及购置的配套物资是否按照规定分摊计入开发成本或销售费用；

26.开发产品完工前的借款利息是否按照规定资本化；

27.开发产品在建期间预提费用计提的范围是否准确、计提标准是否符合规定，是否按照规定进行了纳税调整；

28.施工期间接受建筑安装服务取得的增值税发票，是否在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称；

29.与多个开发项目相关的开发间接费用，是否按照受益原则和配比原则选择合理的分摊方法进行分配。

三、预售、销售环节

（一）收入确认方面

30.销售产品是否遵循交付使用、竣工验收及产权备案孰先原则确认收入，是否存在延迟结转完工产品收入的风险；

31.预售方式销售产品的预收款是否计入“其他应付款”或 “短期借款”等科目，未按规定期限足额预缴税款，延迟或不计应税收入；

32.按揭销售产品是否存在将按揭款计入“其他应付款”或“短期借款”等科目，未按照规定的纳税义务发生时间申报纳税；

33.分期收款方式销售商品房是否按照销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入；提前付款的，是否在实际付款日确认收入的实现；

34.是否存在以代销、分销、包销、转销等方式分解产品销售收入，未按照规定申报纳税；视同买断方式代销和采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，是否按照合同约定价格确认计税收入；超过约定价格的房款是否按照规定计入应税收入；

35.将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人是否按照视同销售进行税务处理；

36.将开发产品用于抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，是否按非货币性交易准则进行税务处理，是否存在未开发票入账、未计收入、未及时足额申报纳税的风险；

37.跨年度已完工开发项目是否按规定及时、准确确认收入；

38.跨年度房地产开发项目的已完工出售部分，是否按权责发生制原则确认收入；

39.完工产品是否按预计毛利率预交企业所得税，是否存在未按规定及时、准确确认收入的风险；

40.开发的会所等产权转给物业管理公司是否按照销售开发产品进行税务处理，并按规定申报纳税；

41.将公共配套设施移交或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位是否按规定申报纳税；

42.无偿转让回迁安置房是否按视同销售处理，并按规定的期限和计税依据申报缴纳增值税、城市维护建设税及附加、土地增值税等；

43.销售无产权的开发产品、“以租代售”车位是否确认了应税收入；

44.采取折扣促销模式销售是否按规定开具发票，是否按照规定申报纳税；

45.买房送车位、买房送物业费、促销赠送礼品等是否做视同销售处理，涉及代扣代缴个人所得税的，是否履行了扣缴义务。

（二）成本归集方面

46.是否随意调整已完工的开发成品成本归集和分摊的方法，或不同成本对象的成本费用相互混淆，成本费用核算不实；

47.是否将公共配套设施移交或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位未按规定申报纳税，存在少缴税款的风险。

48.是否按照受益原则和配比原则分配共同成本，是否选择合理的占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例等合理比例确定各个成本核算对象共同承担的共同成本；

49.取得土地使用权是否按照已开发项目与待开发项目的占比、开发项目的完工比例以及销售（视同销售）面积与可售面积之比确定当期扣除的土地价款；

50.土地进行评估增值，入账成本是否符合税法相关规定；

51.是否按照已开发项目与待开发项目的占比、开发项目的完工比例以及销售（视同销售）面积与可售面积之比等合理比例确定当期的开发成本，是否虚增销售面积，多计当期开发成本；

52.是否提前结转未销售的产品成本、混淆开发成本和期间费用；

53.是否多预提施工费用，虚增开发成本，或提前列支成本支出；

（三）开发费用核算分摊

54.是否混淆开办费、开发成本、期间费用的界限；

55.是否将正常开工建设后发生的业务招待费、业务宣传费、固定资产等均作为开办费一次性税前扣除；

56.是否将成本对象完工前发生的各种性质的借款费用直接在当期费用中列支；

57.是否将售楼部、样板房的装修费用直接作期间费用税前扣除；

58.向非金融机构融入的资金利率是否超标，是否取得合规票据，是否履行了相关税种的扣缴义务。

四、完工清算环节

根据销售发票、销售合同、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表、销售面积与项目可售面积数据的关联性以及其他有关资料，对土地增值税清算的纳税风险进行专业判断。重点关注事项包括：

59.取得预售收入(包括定金、车位、诚意金等各类与房产销售相关的收款)是否按规定及时申报纳税，是否按照规定的预征率预缴土地增值税和企业所得税；

60.涉及股东或关联方的房产销售、以开发项目抵顶工程款等是否遵循独立交易原则，按公允价格确认收入并按规定申报纳税；

61.是否存在应进行土地增值税清算，或税务机关要求清算，未在规定期限内办理土地增值税清算；

62.办理土地增值税清算时，附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料是否符合清算要求；

63.办理土地增值税清算时，土地成本分摊是否符合规定；

64.“甲供工程”业务是否将收到的建筑施工企业开具的含“甲供材”金额的增值税发票和获得材料供应商开具的材料增值税发票合计金额确定“开发成本”，虚列“甲供材料”成本；

65.多个开发项目共同发生的拆迁补偿（安置）房成本，是否在各清算单位之间按合理标准进行合理分配；

66.用于拆迁补偿的开发项目是否按照视同销售处理；

67.用于拆迁补偿的开发项目是否合理确定为项目的拆迁补偿费。具体包括：

一是用建造的本项目房地产安置回迁户的，是否以公允价格确认为房地产开发项目的拆迁补偿费；

二是委托方支付给回迁户的补差价款，是否按照实际发放金额计入拆迁补偿费；

三是回迁户支付给委托方的补差价款，是否抵减本项目拆迁补偿费；

四是采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，是否按照公允价格计入本项目的拆迁补偿费；

五是异地安置的房屋属于购入的，是否以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费；

六是货币安置拆迁的，是否按照合法有效凭据计入拆迁补偿费。

68.土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的借款费用或利息支出，是否调整至财务费用中计算扣除；

69.土地增值税清算时，是否能够准确界定和核算开发间接费用；

70.土地增值税清算时，土地扣除成本是否取得了省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据作为合法有效的凭证；

71.土地增值税清算时，成本的扣除范围是否符合规定，能否准确区分土地增值税的扣除项目和企业所得税的税前扣除项目。

五、其他涉税环节

（一）开发产品转投资性房地产

72.是否准确划分自用房地产、存货房地产和投资性房地产的范围；

73.投资性房地产租赁期间的租赁收入是否确认收入，是否按规定申报缴纳了增值税、附加税及房产税；

74.待出售开发产品出租给关联企业的租金是否遵循独立交易原则；

75.租赁合同以及销售合同等合同是否按照规定申报缴纳印花税；

76.将待售的开发产品转作投资性房地产的租金收入抵顶工程价款、材料款、贷款利息等事项是否按照规定申报纳税；

77.以公允价值模式计量投资性房地产（待出售）转回开发产品或开发成本是否同时按照公允价值一并转入。

（二）开发产品转固定资产

78.是否将转为自用的开发产品装修费等资本化支出一次性直接计入当期费用；

79.是否将样板房、售楼处的装修费等资本化支出计入房产原值；

80是否将拥有产权的公共配套设施纳入固定资产管理；

81.是否将经营性租赁的固定资产发生的改建、装修支出按规定摊销。

（三）对外（接受）投资

82.将土地使用权作价对外投资取得其他单位股权时是否未按照公允价值确认收入，并申报纳税；

83.将开发的产品作价对外投资取得其他单位股权是否按照公允价值确认收入，并申报纳税。

84.接受房地产投资的委托人在办理作价入股手续时是否按规定视同购进房地产申报缴纳契税；

85.接受房地产投资后，是否按照转入不动产的公允价值确认房产税计税依据；

86.接受房地产投资入股后，是否按照“实收资本”和“资本公积”科目新增金额缴纳印花税；受让或转让股权合同是否按照规定申报缴纳印花税。

（四）合作建房

87.以换取开发产品为目的，将土地使用权与其他企业合作，投资于其他房地产开发项目未形成股权时，在转出当期以及分得开发产品当期是否按照规定确定开发产品成本、转让收益以及对税收与会计差异进行调整；

88.接受土地使用权投资未形成股权时，分配的开发产品是否按照规定确定取得土地的入账成本和换出开发产品应税收入；

89.以开发产品作为分配，合作开发建房分配开发产品是否按照规定确认应税收入；

90.以分配项目利润作为分配形式，合作建房是否按照规定确定扣除项目。