简析决定房地产价值的根本性因素

　　无论是自住还是投资，任何购房者都不希望自己所购的房屋在未来贬值。然而在实际的房地产交易中，一个楼盘的热销程度与否往往是购房者用来判断此楼盘购买价值和升值前景的最重要依据，这一点虽无可厚非。但是当市场气氛变得浮躁，跟风炒作行为盛行时，仅靠一个楼盘的热销程度来判断其投资价格和物业价值的未来走势显然是不够的。

　　因此宇轩认为，作为一个理性的房地产市场参与人员，在考量物业当前的销售价格和未来走势之时，一定要追本朔源，去考量影响房地产的最根本因素。而诸多因素中，最能决定房地产当前价格和未来趋势的因素便是——区位价值潜力，这是因为：

　　(1)区位价值是能反映房地产价值的根本性因素。

　　一般来讲，关于影响房地产长期价值走势的观点有如下几种:

　　◆产品品质论：

　　主要观点：产品的品质是吸引购房者关注，并促使其购买的最重要因素。

　　评述：产品品质越来越受到市场的重视，也确实有很多项目依靠优异的产品品质取得了成功。

　　反思：当前的优异是否是十年后的优秀？

　　◆物业管理论：

　　主要观点：良好的物业管理可以抵御房地产市场的盛衰周期(美国房地产大亨汉斯)

　　评述：良好物业管理是维持一个房地产项目价值持续稳定健康发展的重要因素。

　　反思：房地产价值影响因素很多，单纯的物业管理能否支持物业的持续稳定健康发展？

　　◆邻里同质论：

　　主要观点：创造良好的社区文化氛围，使之成为适合某一类人群长期聚居地，并以此吸引某一类人群聚居。

　　评述：良好的邻里关系，较为集中的客层结构，有利于促进业主间交流，创造良好的社区文化氛围。

　　反思：好邻居是否会“良禽择木而栖”？物业能否长期维持相对单一独立的邻里结构”。

　　由上可以看出，上述论点均有各自的优点，但存在各自的不足。宇轩认为，产品花样、物业管理、邻里客群是维持房地产价值持续稳定上升的重要因素，而不是决定房地产价值的根本。因为，产品可以随着更新换代迅速衰老，邻居也会移情别恋，再良好的物业管理也不可能独立支撑房地产价值。

　　(2)城市发展空间的有限性，决定区位价值才是房地产价值的根本。

　　城市的发展空间是有限的，土地属于有限的不可再生资源，是不可替代资源，而房子几乎是可以无限更新换代的，二者市场价值是不可以相提并论的。城市发展空间的局限性和土地资源的稀缺性决定了与土地价值相关联的区位价值才是决定房地产价值的根本。

　　因此，选择区位价值潜力高的房地产项目投资或自用才是一个明智的购房者聪明的选择。那么，是不是当前价格高的地区便是区位价值潜力高的地段呢？

　　当然不是，区位价值高并不意味着当前其物业的价格处于高水平，区位价值是一个变化值。随着交通条件的改善、城市规划布局的调整，城市区位价值的格局也在悄然发生改变。不是地价最贵、售价最贵的物业就是未来价值增长最大和最快的物业。“不求最好但求最贵”的开发、销售思路肯定是使市场脱节的。

　　就天津目前的情况来讲，具有如下四种特征的区域将是区位价值潜力高的地区：

　　(1) 具稀缺性的风景区位

　　现代城市建设讲究以“环境为体，经济为用，生态为纲，文化为常”。就环境方面讲，因城市发展的有限性，现代城市中的风景资源是弥足珍贵的，无论是自然风光还是人工建造的公园绿地，都是能左右购房者决策天平的重要筹码。

　　天津梅江的兴起便是最为典型的例子，早期的梅江的区位认知度并不高，梅江的发展也曾经历过一段困难时期，但作为天津外环线内不可多得的大面积水域，梅江风景资源的稀缺性是显而易见的，梅江作为现代生态居住区的根基也是不容置疑的。目前的梅江已成为天津房地产一个品牌，成为能与市中心区分庭抗礼的一个独立的区域。

　　(2)具历史价值的人文区位

　　最能凸现区位价值的因素是人文，人文气息深厚的地域所具有的区位价值和发展前景是不可限量的。我们甚至不能以单纯的房地产观念去衡量其区位价值，就如北京的后海地区，本本平淡无奇的一片平房，只因毗邻周边林立的名胜古迹，为满足外籍人士的需求，就被改造成了各具特色的酒吧，成为北京一道亮丽风景。而对于天津，近几年针对区位人文价值的挖掘也步入了一个新的阶段，鼓楼商业街的修建，古文化街的改造，老城厢的重新规划建设，三岔河口泰达城的即将崛起都与所处区位浓郁深厚的文化底蕴有密不可分的关系。

　　(3) 交通规划的延伸区位

　　天津房地产市场发展即将进入一个交通时代，以地铁为代表的一系列新型交通工具的兴建和运营将产生深远而微妙的影响，这些影响将在未来3-5年内逐渐改变天津房地产的格局和观念。交通条件的改善模糊了传统区域的规划界限。从北京的经验看，02年立水桥建成快速路，03年城市轻轨通车，北京亚北地区的地产立刻升温；不收费的五环路促使大兴、亦庄等沿线地区项目的升温，而八通线的开通更让通县房地产价格飙升。

　　对于天津来讲，地铁一号线的开通将使沿线地产直接受益，地铁通达的城市边缘区域，其居住类物业，尤其是大型居住区的发展将有飞跃性提高。而中心城区地铁站附近商业项目将因地铁带来的大量客流而直接受益。

　　(4)城市规划中未来重点发展的区位

　　在对区位价值影响力方面，城市规划因素比以上任何因素的影响力都要大得多，作为一种政府行为，城市规划可以改变城市的面貌，也改变着固有区位的价值。从梅江的发展，老城厢的变迁的过程中都可以看出城市规划在其中所起的重要作用。目前来看，当前最大的规划热点在于滨海新区，随着滨海新区的确立、开发区西扩战略的实施，以水域.未来城所处的上北生态区所受的益处最大，以广厦、泰达、贻成为代表的实力开发商纷纷进入，目前上北生态区已形成全线大开发的态势。

　　房地产行业是一个未来行业，这是因其建设周期长的特点所决定的，作为一个成熟的房地产市场参与者应该有前瞻性目光，将着眼点放在未来的收益上，也就是做到“投今天的资，赚明天的钱”。由此，区位价值潜力这个决定房地产长期价值最根本因素，应该成为广大购房者、投资客乃至开发商决策的最重要参考依据。