师出有名

昨天在南京出差,天气湿润闷热,每次都极不适应,一进酒店空调房就不想出去了。看看书,一会倒头就睡,今天一早醒来发现,出大事了。

从整体上看,这件事可以被认为是,三四年前「非税收入征管税收化」行动的一部分,只不过,以前土地出让金不在此列,咖位不够,这次开始动地方政府的土地出让金了,一下子引起了外界重视。

从性质上看,其实是同一个逻辑。

那么,围绕如何看待这个「土地出让金税务化新政」,有不同的声音。一方面觉得很重要,另一方面也有人觉得,条文里也明确写了,除条例规定之外,四项收入的征收范围、对象、标准、分成、管理等政策,继续按照现行规定执行,因此有人觉得,是外界反应过度,影响没有那么大。

金鸿的看法是,中国很多政策的执行,会留有过渡期。对待「土地出让金税务化新政」,不能刻舟求剑,更不能习惯性低估。事实上,我们已经处在了一个「财政正规化」的历史新起点上。

与业内的高人也聊了聊,整理一些很干货的观点给大家。

一,会计不听话了。

你们可以看一下这两年政策,比如中央之前说,土地出让金要倾斜农村,一直执行不力。

核心原因是,四本账征收模式。

土地出让金,现在的征收是直接进财政局的政府基金账户。钱怎么分,是地方区县政府说了算。如果我现在着急给老师发工资,所以这个钱就先不给农村了。

现在,这项收入交给税务部门征收,最核心的就是给地方政府加了一个不听话的会计。因为国地税合并后,现在税务部门都是国税领导,官员任命都是上级垂直任命。所以,钱进到税务部门,就开始执行中央政策。

谁先提取?给农村分配50%,这些由税务部门执行,地方政府腾挪空间就小了很多。

另外就是,之前很多城市的土地出让金可以分期缴纳。一些在三四线城市的房企,具体名字就不说了,都是和地方政府财政勾兑,缓缴土地出让金,让自己的现金流盘活。但是现在,一旦征管交给税务部门,就难了。

税务部门的税收计划和资金监管是全国一盘棋。你缓缴,国税局可不同意。

二,兴趣开始分化。

依据国务院之前的政策,土地出让金收入主要用来支付和城市建设相关的领域开支,其他部分不可以。

但是,税收是万金油的收入,它可以支付各种开支。然而,在历史上,由于长期以来,土地出让金是地方财政部门收取,内部搞资金调配是一个常态。

由国税部门征收完,地方政府要花钱就难了。在收支两条线模式,税务部门不同意你挪用,你就很难挪用。地方政府随意花钱的那只手被束缚住了。

在这种压力下,推高楼市的动力被结结实实泼了一瓢冷水。

土地固然卖的多,但是这个钱怎么花,未来你说了不算。土地财政,从今天的试点开始,明年全国推广,就开始步入真正意义上的收支两条线模式。

那么,地方政府的花钱之心,会被摁住么?

我的核心观点是,我们要务实来看。

首先,上有政策,才有对策。未来,一切能够绕开「收支两条线模式」的开发模式,会有大发展。

很明显,目前很当红的产业地产、旧改都算。

这两个模式,有两个很明显的特征:一,政府投入少;二,可以实打实给政府增加税收。

高投入拆迁,高溢价卖地这种事情,地方政府以后兴趣不大,尤其是郊区新城。

依据新的土地出让金办法,卖地收益大部分要给农村返还。现在由税务部门执行,如果还大规模开发新城,动力显然不足了。

以前很多地方热衷于造新城,就是因为好处归自己,但是负债给别人。只要土地出让金能转动,至于新城有没有产业,有没有税收,其实并不真正关心。

现在,卖地的收益被严格监管了,投入的利息未必还能盖得住。

产业地产可能会被地方政府热捧的逻辑是,可以增加税收。而税收是万金油,可以支付各种开支。

有人可能会问,产业地产的玩法里,土地也是要走招拍挂的。既然,高投入拆迁,高溢价卖地这种事情,地方政府以后兴趣不大,那么以后,城市内、城乡接合部、郊区的土地一级开发是个开发商可以玩的好生意呀?

也不是的。一级开发的前提需要土地指标。

在新政下,各地政府除非喝高了,才会拿这种金贵的土地指标去搞新城。郊区新城,投入长,收益低。之前政府看上的是土地出让金,但是现在要被税务部门统管起来。

按照城乡结合部土地出让金收益50%返还农村计算,比如你征地成本10亿,卖20亿,之前政府收益10亿,少量给农村。但是如果这个钱被国税统管,那么收益的10亿元,5亿要给农村,政府只剩下5亿,这就不够了。很多都是要用土地出让金收益还利息。

收益的减少,这就会把地方政府搞新城的很多热情给打下去。

本质上,这部分钱,中央不会拿走,也不可能拿走。主要是规范使用,让你不能随心所欲花钱。

如果非要说哪里会因此出现一个好生意,那就是,城市市区内的土地一级整理或旧改。

一些开发商可以通过这件事,替代政府进行前期的投入,把土地存量置换出来更多的资源,提高投资强度,城市的面貌也变得更好。这会成为一个多赢的生意。

三,一盘大棋。

这一切行为的幕后总逻辑是什么?其实是有一盘大棋。

最核心的是,这个土地出让金的税收化,是从2018年开始的一个行动的一部分,它不是专门针对土地出让金的,总的趋势是财政正规化、现代化。

纵观全球的现代财政,都是通过税务部门来主要完成的。非税收入确实有,但是占比不高。

在财政分离原则下,税务部门依法征收财政收入,财政局是统筹财政收入和做预算花钱的部门。但是之前的改革转型,长期以来,税收部门和财政局角色混淆,加上,土地出让金的比例日渐高于税收,地方政府热衷于卖地而不用心发展产业,引起了很多的问题,现在要在制度上给一个总的解决方案。

这盘大棋里,当然也会有房地产行业调控的心思在。

「土地出让金税务化新政」以后,其实是为房地产税的出台铺路——让你卖地的直接收入变少,让你的土地出让金这笔钱不能随便动。在收入减少的情况下,看你征不征,看你转换不转换收入的思路。

当然,这是一盘大棋,它的终局结果的出现,并不会那么快。土地出让金短期内也不会轻易与它施加了巨大影响的我们进行告别,但是,在征收侧与使用侧的监管的加强,一定会引导它发生巨大的变化。

无论变化是什么?可以肯定的是,它将继续对你的生活产生重大影响。

这场改革,师出有名,又有很强的针对性与约束力,任何轻视它的影响后果的评价,都可能会让你犯一个战略的错误。

(0)

相关推荐

  • 土地收入税务征,影响几何?

    投资要点 6月4日,财政部宣布将国有土地使用权出让收入等四项政府非税收入划转税务部门征收,我们解读如下: 税收和非税收入在预算管理.征收监管等方面存在较大差异.税收只在一般公共预算中核算,非税收入则分 ...

  • 房地产业再迎变局 土地出让收入改由税务部门征收

    今年7月起,我国将开始在河北等地展开试点,把自然资源部门负责征收的土地出让收入划转给税务部门,明年将全面实施征管划转.记者昨天获悉,财政部这一重磅新规出台,并不意味着土地出让金制度发生变化,但土地出让 ...

  • 6月7日国内四大证券报纸、重要财经媒体头版头条内容精华摘要

    摘要 [四大证券报纸.重要财经媒体头版头条摘要]北上资金连续八周扫货A股,累计流入额刷新纪录:监管出手规范征信,不良信用信息上报前应告知借款人:土地出让等四项非税收入将划转税务征收. 6月7日(星期一 ...

  • 从国家治理看税务部门统一征收非税收入

    从国家治理看税务部门统一征收非税收入 李波 苗丹 非税收入统一交由税务部门征收,可以更精准地计算出企业实际缴纳的税收收入和非税收入,从而可以准确测算企业整体税费负担,为进一步调整税费率.优化财政收入结 ...

  • 土地出让收入征管职责缘何划转 征管更加高效有序 试点后将全面实施

    摘要 [土地出让收入征管职责缘何划转 征管更加高效有序 试点后将全面实施]"划转工作只涉及征管机构的调整,并不涉及其他方面问题,特别是社会十分关注的分成.使用.管理等并没有变化,还是按照原有 ...

  • 土地出让划归税务征收 亟待正本清源

    近日,财政部.自然资源部.税务总局.人民银行发布<关于将国有土地使用权出让收入.矿产资源专项收入.海域使用金.无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知>(以下简称通知 ...

  • 原创|此赔偿款是否应该转收入纳税?

    粉丝来信 亲爱的房老师,您好!2019年11月,我公司的部分厂房和宿舍因政府修路被占,获得政府统建指挥部的赔偿.但员工却因为不满赔偿而成为了钉子户,政府部门为保工期与我公司达成协议,再向员工赔偿100 ...

  • 特殊时期对税收的影响之一斑

    上世纪六十年代末到七十年代初,税务机关经历了一次生存还是终结的命运考研.当时主流社会认为,税收是资产阶级的黑货,是对社会主义经济的"管.卡.压".这段时期全国税收机关与财政机关大量 ...

  • 土地出让收入转由税务部门征收,对房地产的影响有多大?

    中指研究院 2021-06-06 09:15 6月4日,财政部.自然资源部.税务总局.人民银行发布<关于将国有土地使用权出让收入.矿产资源专项收入.海域使用金.无居民海岛使用金四项政府非税收入划 ...

  • 土地收入税务征,城投影响几何?

    摘 要    四项非税收入征收部门由自然资源部门调整为税务部门,地方政府对征收环节施加影响可能减小.税务系统双重领导管理体制中,仅省一级党委和政府对省级税务部门负有次于国税总局的管理权,但没有明确提到 ...

  • 超8万亿元地方卖地收入划转税务征收,有何影响?------12

    原标题:超8万亿元地方卖地收入划转税务征收,有何影响? 地方卖地收入等划转税务征管,将降低征纳双方成本,提高征管效率.对缴费人来说,现有政策不变,缴费更加便捷.对地方财政收入影响不大. 非税收入划转税 ...