师出有名
昨天在南京出差,天气湿润闷热,每次都极不适应,一进酒店空调房就不想出去了。看看书,一会倒头就睡,今天一早醒来发现,出大事了。
从整体上看,这件事可以被认为是,三四年前「非税收入征管税收化」行动的一部分,只不过,以前土地出让金不在此列,咖位不够,这次开始动地方政府的土地出让金了,一下子引起了外界重视。
从性质上看,其实是同一个逻辑。
那么,围绕如何看待这个「土地出让金税务化新政」,有不同的声音。一方面觉得很重要,另一方面也有人觉得,条文里也明确写了,除条例规定之外,四项收入的征收范围、对象、标准、分成、管理等政策,继续按照现行规定执行,因此有人觉得,是外界反应过度,影响没有那么大。
金鸿的看法是,中国很多政策的执行,会留有过渡期。对待「土地出让金税务化新政」,不能刻舟求剑,更不能习惯性低估。事实上,我们已经处在了一个「财政正规化」的历史新起点上。
与业内的高人也聊了聊,整理一些很干货的观点给大家。
一,会计不听话了。
你们可以看一下这两年政策,比如中央之前说,土地出让金要倾斜农村,一直执行不力。
核心原因是,四本账征收模式。
土地出让金,现在的征收是直接进财政局的政府基金账户。钱怎么分,是地方区县政府说了算。如果我现在着急给老师发工资,所以这个钱就先不给农村了。
现在,这项收入交给税务部门征收,最核心的就是给地方政府加了一个不听话的会计。因为国地税合并后,现在税务部门都是国税领导,官员任命都是上级垂直任命。所以,钱进到税务部门,就开始执行中央政策。
谁先提取?给农村分配50%,这些由税务部门执行,地方政府腾挪空间就小了很多。
另外就是,之前很多城市的土地出让金可以分期缴纳。一些在三四线城市的房企,具体名字就不说了,都是和地方政府财政勾兑,缓缴土地出让金,让自己的现金流盘活。但是现在,一旦征管交给税务部门,就难了。
税务部门的税收计划和资金监管是全国一盘棋。你缓缴,国税局可不同意。
二,兴趣开始分化。
依据国务院之前的政策,土地出让金收入主要用来支付和城市建设相关的领域开支,其他部分不可以。
但是,税收是万金油的收入,它可以支付各种开支。然而,在历史上,由于长期以来,土地出让金是地方财政部门收取,内部搞资金调配是一个常态。
由国税部门征收完,地方政府要花钱就难了。在收支两条线模式,税务部门不同意你挪用,你就很难挪用。地方政府随意花钱的那只手被束缚住了。
在这种压力下,推高楼市的动力被结结实实泼了一瓢冷水。
土地固然卖的多,但是这个钱怎么花,未来你说了不算。土地财政,从今天的试点开始,明年全国推广,就开始步入真正意义上的收支两条线模式。
那么,地方政府的花钱之心,会被摁住么?
我的核心观点是,我们要务实来看。
首先,上有政策,才有对策。未来,一切能够绕开「收支两条线模式」的开发模式,会有大发展。
很明显,目前很当红的产业地产、旧改都算。
这两个模式,有两个很明显的特征:一,政府投入少;二,可以实打实给政府增加税收。
高投入拆迁,高溢价卖地这种事情,地方政府以后兴趣不大,尤其是郊区新城。
依据新的土地出让金办法,卖地收益大部分要给农村返还。现在由税务部门执行,如果还大规模开发新城,动力显然不足了。
以前很多地方热衷于造新城,就是因为好处归自己,但是负债给别人。只要土地出让金能转动,至于新城有没有产业,有没有税收,其实并不真正关心。
现在,卖地的收益被严格监管了,投入的利息未必还能盖得住。
产业地产可能会被地方政府热捧的逻辑是,可以增加税收。而税收是万金油,可以支付各种开支。
有人可能会问,产业地产的玩法里,土地也是要走招拍挂的。既然,高投入拆迁,高溢价卖地这种事情,地方政府以后兴趣不大,那么以后,城市内、城乡接合部、郊区的土地一级开发是个开发商可以玩的好生意呀?
也不是的。一级开发的前提需要土地指标。
在新政下,各地政府除非喝高了,才会拿这种金贵的土地指标去搞新城。郊区新城,投入长,收益低。之前政府看上的是土地出让金,但是现在要被税务部门统管起来。
按照城乡结合部土地出让金收益50%返还农村计算,比如你征地成本10亿,卖20亿,之前政府收益10亿,少量给农村。但是如果这个钱被国税统管,那么收益的10亿元,5亿要给农村,政府只剩下5亿,这就不够了。很多都是要用土地出让金收益还利息。
收益的减少,这就会把地方政府搞新城的很多热情给打下去。
本质上,这部分钱,中央不会拿走,也不可能拿走。主要是规范使用,让你不能随心所欲花钱。
如果非要说哪里会因此出现一个好生意,那就是,城市市区内的土地一级整理或旧改。
一些开发商可以通过这件事,替代政府进行前期的投入,把土地存量置换出来更多的资源,提高投资强度,城市的面貌也变得更好。这会成为一个多赢的生意。
三,一盘大棋。
这一切行为的幕后总逻辑是什么?其实是有一盘大棋。
最核心的是,这个土地出让金的税收化,是从2018年开始的一个行动的一部分,它不是专门针对土地出让金的,总的趋势是财政正规化、现代化。
纵观全球的现代财政,都是通过税务部门来主要完成的。非税收入确实有,但是占比不高。
在财政分离原则下,税务部门依法征收财政收入,财政局是统筹财政收入和做预算花钱的部门。但是之前的改革转型,长期以来,税收部门和财政局角色混淆,加上,土地出让金的比例日渐高于税收,地方政府热衷于卖地而不用心发展产业,引起了很多的问题,现在要在制度上给一个总的解决方案。
这盘大棋里,当然也会有房地产行业调控的心思在。
「土地出让金税务化新政」以后,其实是为房地产税的出台铺路——让你卖地的直接收入变少,让你的土地出让金这笔钱不能随便动。在收入减少的情况下,看你征不征,看你转换不转换收入的思路。
当然,这是一盘大棋,它的终局结果的出现,并不会那么快。土地出让金短期内也不会轻易与它施加了巨大影响的我们进行告别,但是,在征收侧与使用侧的监管的加强,一定会引导它发生巨大的变化。
无论变化是什么?可以肯定的是,它将继续对你的生活产生重大影响。
这场改革,师出有名,又有很强的针对性与约束力,任何轻视它的影响后果的评价,都可能会让你犯一个战略的错误。