直击业绩会 | 被称拿地“佛系”，万科叫屈：有两个阀门控制
万科2019年度中期业绩会现场（孙婉秋 摄）
8月21日下午，万科企业股份有限公司（以下简称“万科”）在香港举行2019中期业绩推介，成为三强房企中第一家揭晓半年成绩单的公司。
相较于3月份年报的出席阵容，此次现身的高管团队有了些变化。
缺席的两位，一位是董事会主席郁亮，一位是前CFO孙嘉。
实际上，这已是郁亮第二年缺席中期业绩会了。去年中期业绩会，由彼时的新任首席执行官祝九胜首次挂帅，对媒体“郁亮缺席”的疑问，祝九胜当时猜测“郁亮主席是为了锻炼我们”。这一锻炼的效果显而易见，一年多后，面对各方抛来的问题，祝九胜已游刃有余、应对自如。
另一位缺席者孙嘉今年5月被调任南方区域事业集团首席执行官，离开了其主管了三年多的集团财务工作，接任者王文金出席了此次业绩会。
因此，这份全新的中期业绩会阵容为首席执行官祝九胜、财务负责人王文金、首席运营官张旭和董秘朱旭。
即便朱旭在会议伊始介绍了年初至今的行业形势不佳，例如融资收紧、新开工面积增速回落等，但万科依然交出了一份营收、利润齐增长的成绩单。
负债方面，报告期内，万科的表现同比小幅上涨。截至6月底，万科负债总额达到13445.89亿元，同比增长3.99%，净负债率为35.04%，去年同期这一数字为32.7%。
具体来看，有息负债金额为2253.2亿元，较年初减少358.9亿元，占总资产比例为14.3%。有息负债中，短期借款和一年内到期的有息负债合计666.5亿元，占比为29.6%；一年以上有息负债1586.7亿元，占比为70.4%。
上半年，万科全部营业收入中，来自房地产业务的结算收入比例为95.5%。这一数据传递给市场的直观感受是自去年提出“收敛聚焦、巩固基本盘”后，万科的多元化业务收入已在缩减。为了防止理解性偏差，朱旭解释称，主营业务收入1382.7亿已经包含了房地产开发业务、物业服务收入、物流仓储服务收入等新业务收入，余下的5%部分则是对联营、合营企业品牌管理费、利息等比较少的收入。
分区域来看，自去年领跑四大区域后，上海区域的业绩优势还在扩大。上半年，上海区域结算面积和权益净利均位于第一，其中更是以32.92%的营收贡献了全公司45.41%的权益净利润。此前，南方区域一直是万科内部业绩表现和多元化探索的领头羊，而今优势不再突出，随着今年上半年南方区域的人事变动，集团对于未来南方区域的表现或有更高的要求与期待。
纵向来看，2018年，万科结转率49.05%。
横向对比，碧桂园去年的结转率为75.5%，恒大甚至高达84.5%。
根据年报，万科的已售未结金额为6215.5亿元，对于这部分收入的入账时间，王文金表示，按照竣工时间，大体上1-3年之内会结转，不会超过3年。
此外，万科上半年的拿地力度同样被市场高度关注。
土储面积减少的情况下，新增项目的权益地价总额却同比增长12.38%达649.8亿元，均价6900元/平方米，同比增长36.53%。对于这一“加价不加量”的情况，朱旭称，由于上半年投资结构调整，更加专注于一二线城市，导致土地权益均价比去年略有提升。那么，一二线的占比究竟多大？从建面来看，82%的新增项目位于一线和二线城市，如果按权益投资金额来计算，88.4%的投资金额位于一二线城市。
上半年，万科土储端的支出为905亿元，占销售额的比重约27%，这一土储节奏不仅低于头部房企平均速度，相较于万科过往三年的表现亦存在不小的差距。
2016年-2018年间，万科拿地总额占销售额的比例分别为57.2%、61.5%和42.3%，今年上半年27%的比例几乎腰斩。
现场有媒体将万科在拿地端的表现形容为“佛系”，张旭听罢开玩笑道“什么叫佛系，我还没有理解”，旁边的祝九胜笑着将手指向王文金，对张旭道：“他他他。”张旭笑着反问记者，“就是淡定，是吧？”
万科显然不太愿意被贴上“佛系”的标签，它试图向市场阐释这一动作背后的近思与远虑。
张旭坦言，27%的销售额用于拿地确实非常谨慎，“我想我们不是激进拿地的风格，而是根据我们能卖多少楼，拿多少地。”
“我们会看回款来做拿地计划，拿地集中在城市圈城市群，比如珠三角、长三角，集中在人口导入、有产业闭合的城市，这是基本策略。全年开工面积也是根据去年拿地多少来决定。今年开工面积会跟去年差不多，相信会保持稳定的发展。”张旭称。
据其介绍，万科拿地策略一贯有两个阀门控制，一个是自身现金流状况，一个是销售回款状况。因为目前平均地价占销售价30%多一点，所以万科将拿地支出控制在30%左右，未来拿地仍将遵循这个规则。
“以销定产”是万科一直奉行的土地投资准则，不仅如此，其对于库存的低容忍率某种程度上也在影响拿地动作。
张旭称，万科每次开盘都会给自己规定一个开盘率，比如说60%以上，因此万科从来不捂盘，也不给自己留长期库存，根据内部规定，拿到销售许可证超过6个月以上仍未销售掉的项目，将会被纳入长期库存。
对于当行业下行，万科是否会加入一众同行打出“抢收”“降价”等促销手段这个问题，祝九胜给出了否定的答案，“我们相信匀速运动会最顺利，力求避免较大起伏，以相对匀速的节奏，不做多余的动作。”
记者 孙婉秋
编辑 沈玉洁