拿下一个“绿码”！恒大降负债，我看到了这些亮点
半年度大考，房企交卷。
大家比以往任何时刻，都清醒地意识到，房地产已经告别了过去爆发式的增长。
一边是调控大周期逆转，热门城市开始“打地鼠游戏”，冒头就打；另一边是“三道红线”压顶，全行业面临着减负提速的转型阵痛。
有的企业陷入高负债的舆论中，饱受质疑，自此裹足不前；有的企业选择刮骨疗伤，一手抓增长、一手降负债。
一样的高负债，不一样的应对策略，成为掉队房企与龙头房企的试金石。
在这当中，房产君观察到，中国恒大表现亮眼。今天，我们来看看它的降负债之路。
决心
说干就干。这很恒大。
许老板给出的目标有两个：
有息负债方面，于2021年6月30日降至5900亿元以下，2022年6月30日降至4500亿元以下，2023年6月30日降至3500亿元以下；
“三条红线”方面，于2021年6月30日将净负债率降至100%以下，2021年12月31日现金短债比达到1以上，2022年12月31日将剔除预收款后的资产负债率降至70%以下，全面达到监管要求。
能够如期完成，已实属不易。但恒大给了一个惊喜，降负债成绩单已超预期。
6月29日，房产君从恒大获悉，公司有息负债已降至约5700亿元，短短一年多，大幅下降近3000亿元；净负债率降至100%以下，一条“红线”转绿，“减负”迎来里程碑。
实际上，从去年3月确定“高增长、控规模、降负债”的发展战略以来，恒大一直释放出能够冲刺达标的强烈信号。
目前，恒大累计归还7笔境外债券本息，合计约106亿美元，全部以自有资金偿还，没有做任何一笔发新还旧。
分析人士认为，恒大的还款频率和规模，足以证明其充沛的现金实力和良好信用。事实上，成立25年来，恒大也从未出现借款利息晚付、本金逾期归还的情况。
回款
强劲的销售和充足的回款，是恒大持续降负债的最大底气。
今年前5月，恒大累计销售2851.6亿，回款2507.4亿，回款率高达87.9%，平均每月回款500亿元，稳居行业前列。
500亿是什么概念？相当于许多中等企业一年的营收规模。恒大每个月都能进账如此巨额的资金，足可见经营面之稳健、流动性不成问题。
同时，不少“神话盘”也就此诞生：重庆新盘黛山华庭，首开当日揽金近7亿的神话，昆明恒大珺睿，开盘当天去化率就超过80%，劲销12亿。
这也得益于恒大引领行业的营销创新能力。早在去年疫情期间，它便首创“网上购房”，短短三天的时间即售出4.75万套房屋，总价值达580亿元。
面对行业变局，恒大放下身段，率先抢收，加上贴合市场消费心理和民生需求的产品供给，它展现出了超强的战略执行力、超强的游戏规则适应力。
这一点，足以为很多房企提供借鉴。
融资
家底厚，随便一腾挪就可以变现出几百亿的现金流。
比如在地产、汽车、物业等板块，恒大以其向好的基本面，顺利引入318亿港元股权投资，去年12月，旗下恒大物业正式挂牌港交所，成为当时市值第二大物业上市公司。
肉眼可见，多元产业生态圈为恒大提供了新的资产增长渠道。
目前恒大已完成以民生地产为基础的“多元产业+数字科技”转型，旗下已拥有8大产业、4个上市平台，未来房车宝、恒大童世界、恒大冰泉等优质资产也将陆续分拆上市。
通过3-5年的发展，未来市值想象空间巨大，届时恒大有望进一步充实资本实力、优化财务结构，全面维持高质量发展态势。
以恒大物业为例，摩根大通认为，其股价强劲反弹动力充足：一是上半年盈喜公告或将发布，料将有55%的同比收益增长；二是8月份业绩可能就新增在管面积有利好消息；三是可能有并购利好。野村也认为，其强劲基本面支撑重估。
长袖善舞。房产君相信，通过各自领域强势整合资源，恒大将走出靓丽的“第二增长曲线”，这是长期价值主义的坚守与胜利。
减法
回款与融资，成效是现金流的增加，但想降负债，控制现金流出同样重要。
对房企而言，最简单的做法就是减少拿地。的确，即便是恒大不再新增拿地，其庞大的土地储备规模也足以支撑其未来的发展。
一方面，恒大土储面积大，截至2020年12月31日，恒大土地储备项目共计789个；
另一方面，恒大土储位置优，几乎覆盖全部一线以及经济发达且有潜力的城市，其约100个未入表的旧改项目，也绝大部分位于寸土寸金的广深二地。
这样的优势，不仅是恒大超预期降负债的重要保障，也是其后续业绩增长的护城河，意味着未来企业规模的成长性、空间性巨大。
法国巴黎银行对此表示认同。他们在报告中指出，恒大现金流足以覆盖短期债务，加上公司拥有2.31亿平方米土地储备，以及价值1660亿的投资性物业与5190亿的非房地产业务股份，远超净债务，全面降负债只是时间问题，给予恒大美元债“买入”评级。
民生银行也提到，“恒大与民生银行合作开始至目前均无逾期情况发生”；另一方面，“恒大对民生银行的抵质押物以变现能力较高的土地、房产、在建工程等为主，截至目前足值有效。”
展望
可以看到的是，凭借过硬的实力、多元化产业和强大的土地储备，恒大降负债已显成效，而其发展底色，也愈发稳健。
一条“红线”变绿、有息负债大降3000亿只是起点，按恒大2022年销售破万亿的目标来看，未来降负债进程相信还将加速，有望提前完成减负目标。
2012年时，许家印曾经说过“越是市场不好的时候，越能展现恒大的功底。”
也许，这正是每一个在资金链悬崖边，带着镣铐跳舞的房企，应有的信仰。
更多详情，可以本周五来我们直播间，一起聊聊！
房产君建了房产交流群
添加大嘴，备注“XX区”，拉你入群