佛山房价要往下？关键要小学生答应！
随着深圳、东莞、成都等房价强市相继加强调控，现在佛山购房者最关心的话题肯定是：楼价是否到顶回落了？佛山的房价要开启往下通道了吗？
各种政策、市场资本等方面的事儿之前我们已经谈了很多，今天，我们不妨换个角度思考——佛山的房价为何能在此前走出大牛行情，而且调控之下总是稳中有升？
对比各项数据，我们发现了一个有趣现象——小学生，或许是佛山房价的一块重要压舱石！
高房价的“大败局”：人口增长新低！
地产投资界有一句金句：房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口；金融是杠杆，土地是供给，人口则是房地产开发的根本需求。
如果站在全国一盘棋的高度看，我们的高房价已经失去最根本的支撑了——新出生人口的“大败局。””
在2015年12月27日，中国放开生育二胎时，曾有专家预言2016年将有2000万以上的新生儿。
结果2016年我国新出生人口1786万，比2015年的1655万只多了130多万。
令人大跌眼镜的是这一增长趋势，到了2017年又放缓了，2017全年全国净出生人口仅为1763万人，比2017年少生20多万人。
而2018年新生儿数量比2017年又减少了200万人,相当于2017年全年出生人口的12%左右，可以简单理解成打了个88折。
到刚刚结束的2019年，我国的出生人口总数为1465万人，全年出生率为1.048%，直接创下了1949年以来人口出生率的新低。
更让人忧虑的是多年来，我国总体生育率为1.1至1.2左右，当前不仅远低于2.45%的全球平均水平，还低于1.67%的发达国家水平。
不愿生，没有人，哪怕是上海、广州这样的城市，也为未来忧心忡忡，这就是目前各大城市拼命“抢人”的真相！
为什么“小学生”是楼市压舱石？
房地产长期看人口，但我们看到的人口数据往往都不完善。
能赢得增量人口的城市，房价自然会获得支撑，商业机会大大增加，有望成为未来中国的城市之星。而失去人口的城市，或者竞争力偏弱的城市，商业价值将大打折扣。
然而，我们要怎样才能真确把握一个城市的人口流向？
人口普查数据，是最直观的，但却有很多完善的地方，《全国人口普查条例》第八条规定：人口普查每10年进行一次，也就是说，很多数据都滞后了，尤其是“抢人大战”的背景下，城市人口每月可能都有大变动。
每年统计公报也可以是一个参考，但这些数据是抽样调查出来的，或者是所谓的科学估算出来的，说白了就是一个“人均指标”。
此外，哪怕数据实在，但对于入城人口是否能“留下来“却无法反应。
成年人进城市的时候，可能人口增长很快，但有可能里面有很多短期的外来务工者，这些人群增长再快也不一定买房，他们需要的只是租房子，然后一到春节就都走了，以后回不回来成了一个概率问题。
所以，仅看人口增长的数据是不够的，人口增长里头小学生占的比重才是含金量最足的部分。
一方面，小学是义务教育，目前全国基本上都接近100%入学率，而且小学生数量是“数人头”数出来的，不是抽样调查出来的，更不是估算出来的，数据实在。
另一方面，小学生入学，基本说明这一家子在这生根落叶了——最少六年，加上初中高中要12年，换句话说这个人轻易跑不掉的。
那么这个人口增长是真实的人口增长，和有需求的人口增长。这个需求，是直接反应在房产上面的。
孩子出生了，得多一个房间；孩子长大了，要是原来准备的房间太小了，还得置换一套房间大的，这就是典型的改善型住房需求。
所以小学生增加的城市、高速增长的城市房价是有支撑的，更关键的是，这个过程要延续十几年，而这十几年中它一定是供求关系逐步紧张的。
因此，毫不夸张地说，小学生数量不仅代表着城市的未来人才潜力，也代表着背后的家庭对城市的信任，一名新增小学生的背后，往往就有一个在城市买房、入户的家庭！
亿翰智库的大数据——“2007-2014年各大城市的小学生复合增长率和2015年房价涨幅比”同样印证了小学生数量对房价的支撑！
统计周期内，宁波、厦门、上海、北京、深圳、郑州、东莞、长沙、苏州、合肥、南京这些城市的小学生复合增长率普遍高于2%，对应的2015年的房价的平均涨幅10.1%。
天津、唐山、杭州、无锡、青岛、佛山、福州、武汉、广州这几个城市的平均复合增长率为0-2%，而对应的2015年的平均涨幅2-4%左右。
沈阳、成都等在内的几个城市，小学生增长率小于0的，对应的相同年份的房价涨幅只有0-2%。
小学生增量广东领跑全国，佛山稳居湾区前列
6月中旬，教育部发布的《2019年教育统计数据》显示，2019年，广东省小学在校生人数1033.43万，占全国小学生人数的约9.79%，排名全国各省份第一位。
更关键的是增速，近年来，广东小学在校生数量一直保持明显增长，2019年，这一增幅达到4.56%。
这印证了这样一个事实——不少外地人，正在拖家带口的涌入广东。
虽然总体增长强劲，但是广东各市的增长并不平衡。
以珠三角九市为例，根据各市发布的2019年统计公报，增幅最高的就是我们的佛山，2019年小学在校生的增幅达到6.29%，数量从2018年的58.01万增长到2019年的61.66万。
增幅排名第二的是珠海，达到5.75%，小学生数量从17.21万增长达到18.20万。
其他城市的增幅则集中在3.5%-4.8%不等，中山以4.72%排名第三位。
如果将时间线拉长来看，佛山2009-2019年新增了18.24万名小学生，即每年增加近2万名小学生！同样是湾区前列，稳超老大哥广州！
放眼整个大湾区，佛山已成就“小学生”增速之巅！
那么，为何佛山能有此成绩？
一方面，这与佛山的教育投入是不可分割的。
数据显示，2019年，佛山有小学417所，招生11.75万人，在校学生61.66万人；
初中152所，招生8.36万人，在校学生23.56万人；
普通高中60所，招生4.21万人，在校学生12.07万人。
初中在校生/小学在校生的比例为38.21%，普通高中在校生/初中在校生的比例为51.23%。
与之对比，东莞的情况为小学331所，在校学生83.74万人；初中204所（不含完全中学），在校学生26.35万人；普通高中42所，在校生8.56万人。初中在校生/小学在校生的比例为31.47%，普通高中在校生/初中在校生的比例为32.49%。
无疑，佛山有更多的小学生、初中生能在当地直接入学成为初中生和高中生。教育上的高投入，让来到佛山的“小学生”能享受更好的教育资源！
另一方面，我们要看到不足，那就是我们原本的小学生基数相对深圳、广州、东莞都要小。增长起来，比例自然就容易显得高!
然而，无论怎样，61.66万的在校小学生也已经让佛山处于大湾区前四的区间之内，成为佛山楼市多年稳中有升的压舱石！
思考：“小学生”带来的房产投资理念
既然小学生数量是房地产的一项堪称“压舱石”式的数据，自然我们在买房投资的时候也需要考虑这一因素带来的变量。
第一、学校增加的地方有更大价值！
哪个片区新增了多少小学生我们不好调查，但教育部门很清楚。教育部门在规划学校的时候，是根据人口数据规划的，看到这个区域人口流入大，入学人口要上来了，就得提前筹建学校。
相反，那些人口流出的地方，往往就是要并校了。这种区域的资产，自然缺乏了支撑，我们就要谨慎避开。
第二、优质学位让房子更“值钱”！
原本吃香的私立学校开始摇号了，那么唯一的确定性就剩下了好公办学校的对应“学区房“！
不过,我们要慎记的是，小学生数量的增减并非房价唯一的决定要素。
一方面,小学生数量与经济发展水平有关,但也与城市对外来人口的配套服务有关。
例如,房价高企的厦门,房子与学位挂钩度就不高。
外来工子女申请就读小学,只需提供近一年在厦门务工证明及相应的暂住证、社保、计生证明,即可申请入读当地公办学校。
另一方面,人口的净流入、小学生数量的增减虽然影响房价走势,但并不是影响投资价值的唯一要素。
一个城市房价是否坚挺也与该城市的行政地位、在区域板块中的位置、产业结构、教育医疗等公共资源水平密切相关。
最简单直接的例子，就是佛山小学生赠速冠绝大湾区，但我们的房价不仅远远不及深圳、广州，连东莞都比佛山房价高！
买房这种大事儿，需要考虑的因素还有很多很多！要深入了解，不妨加入佛房网微信群，我们为您细细道来！