等待佛山高价地开盘的是割肉魔咒,厦门有楼盘首开“跌穿”地价

见证过佛山楼市“大跃进”时代的买房人，一定对2016-2018年上半年开发商的疯狂拿地记忆深刻。彼时，外来房企大鳄纷纷抢驻这个大湾区经济强市，扎根佛山多年的万保招金等大型房企也是急需回补土地库存，加上新房销售面积和价格屡创记录，使得各家房企不计成本疯狂砸钱，囤地求发展。

而如今，在“房住不炒”的新常态下，除了极少数抢闸出货的“幸运儿”，大部分高价地不得不想尽各种办法卖房解套，为当初的“冲动”埋单。而更让人不寒而栗的是，此前楼市最为疯狂的厦门，继万科“五折”卖房之后，更有楼盘出现了“贴钱卖房”的景象，面包比面粉便宜，高价地的“割肉”魔咒正式来袭。拿地热情高涨，佛山过去两年地王频出自从2016年底，五矿、绿城在禅城奇槎创下了高地价纪录，震惊全佛山后，2017年以来，佛山高地价项目频出。禅城区这两年，禅城地价破万的项目有十多个，其中，数祖庙板块最瞩目，集合了珠海华发、中国金茂、龙湖、保利置业四项高价地，楼面价最低13213元/㎡，最高达15665元/㎡。奇槎板块自2016年绿城和五矿的疯狂后有所收敛，但还是诞生了三宗高价地项目，世茂望德、中粮珑湾祥云、卓越浅水湾花苑的地价均在12500-15675元/㎡之间。2017-2018禅城区部分高价地项目板块地块/项目名称拿地时间楼面价（元/平）奇槎世茂望德2017年6月7日15675中粮珑湾祥云2017年6月14日15625卓越浅水湾花苑2018年3月7日12500祖庙华发四季2017年5月17日15665祖庙金茂悦2017年7月5日15454龙湖潮安项目2017年6月7日13213保利同济西项目2017年9月6日13533保利化纤厂项目2018年3月19日11892绿岛湖世茂望樾2017年5月11日14426南海区南海高价地项目遍布各镇街。2017年，万科70年自持逸家花园、越秀星汇瀚府、深业里水摇号抢回来的旗山雅苑均在当期引起不少轰动。进入2018年，南海区土地成交价成绩依旧亮眼，先后出让了保利千灯湖项目、保利桂城水厂项目、时代奇槎项目、万科石石肯项目等高价地项目。2017-2018南海区部分高价地项目板块地块/项目名称拿地时间楼面价（元/平）桂城万科逸家花园2017年6月6日15300越秀星汇瀚府2017年10月10日15300保利和光花园2018年3月19日15300万科石石肯项目2018年3月26日13462保利千灯湖项目2018年7月24日15300里水深业旗山雅苑2017年12月26日17334大沥时代奇槎项目2018年8月24日11970顺德区据统计，2017年佛山最多高价地诞生的当属顺德区，达20宗。金辉优步大道、万科翡翠江望 、中海万锦公馆、雅居乐万象郡、中海雍景熙岸都是这一时期疯狂的见证。大良片区高价地最为集中，片区最低楼面价约11922元/㎡，最高去到15915元/㎡，而目前板块售价约1.8-2.1万/㎡间。进入2018年后，顺德土拍市场降温明显，成交楼面价中仅有龙光大良地块楼面价超1.2万/㎡，折合楼面价约12518元/㎡。2017-2018南海区部分高价地项目板块地块/项目名称拿地时间楼面价（元/平）大良中洲府2017年6月1日15915华侨城云邸2017年6月1日14606金辉岭南云著2017年6月12日16031金科博翠天下2017年10月1日15714中国铁建项目2018年5月24日15748龙光项目2018年5月4日12518容桂金辉路劲江山云著2017年4月20日13517雅居乐万象郡2017年7月26日11047路劲天隽汇公馆2017年12月29日14244三水、高明两区相比之下，三水、高明两区楼市没有其余三区火爆，但这两年来地价也是不断上涨。三水区的高价地纪录由金融街金悦府在2017年创下，达8090元/㎡。高明区颐安天璟名庭6578元/㎡的楼面积则是目前该区最高地价纪录。厦门楼市再发惨剧，这次有发展商“贴钱卖房”国庆假期一回来，佛房君就发文告诉网友，房价此前一路疯涨的厦门撑不住了。

当时，万科某项目甚至打出了“五折卖房”的宣传。但当时佛房君给大家算了一下账，这个所谓的特价项目，只是前期定价太高，所谓的“五折”也是刨除装修、车位的情况下给的优惠，实际大概就是7.5折促销，按这样的价格出售，实际还是能赚到钱的。

但麻烦的是，两个月时间过去了，厦门的情况并未好转。到今天，居然有开放商要开始“贴钱卖房”了！

澎湃新闻消息，近日，厦门翔安某项目对外开售，特价房源单价仅为2.8万元/平方米。就在去年7月，这块地正式出让时，楼面价就高达2.94万元/平方米。房价比地价，每平方米低了1400元，这不只是亏损那么简单，简直比大割肉还要夸张。要知道，开发商拍地时，楼面价只是土地成本，如果加上建筑安装成本、人力成本、销售成本以及债务成本，房价高过地价50%方能回本。换句话说，2.94万的楼面价，起码要卖到4万左右，方能回本。这一楼盘最大的问题在于，在其拍地的2017年，恰好是楼市一路向上的行情；而在楼盘入市的2018年，市场已经发生翻天覆地的变化。作为全国房价最高城市之一，厦门房价在今年上半年就率先进行调整。根据链家数据，厦门二手房挂牌均价从最高4.99万元下跌到4.2万元，跌幅超过15%。在部分外围区域，跌幅甚至超过20%。

开发商宁可割肉也要卖房，可见现金流压力是多么大。佛山有楼盘贴着拿地成本搞促销！如果说，厦门离我们很远，影响不到咱家。那么，更让人惊心的是，佛山也有楼盘在贴着拿地价格在搞促销则必定要震撼到所有购房者！这个项目，位处经济实力强劲的顺德容桂区域，发展商2017年4月拿的地，楼面地价高达13517元/平，是轰动一时的容桂地王。

其时，佛山楼市走势强劲，该项目周边在售楼盘均价虽然仅在11000-15000元/方之间，但可售新房房源十分走俏，而且，与一河之隔的大良相比，仍属于价格洼地，加之容桂属于不限购区域，交通的逐步完善将吸引更多广州外溢购房客户。哪知道进入2018年后，全国楼市急转直下，“房住不炒”逐渐深入人心。该项目此前的售价在20000-21000元/平左右，但销售去化却不理想。近期，该项目以“秋季特惠”之名，推出了均价16000-17000元/平的促销单位。而在百度的广告推广中，更是打出了150000元/平起的价目，几乎就是贴着拿地价格出售了！如果考虑到开发商的融资成本和建筑成本，这个价格就是血亏了！

然而，这个降价幅度能帮助这个地王项目迅速地出货回款吗？佛房君认为销售应该有起色，但想要爆卖却还是有难度的！一方面，随着楼市调控的深入，目前顺德区域15000元/平左右的房源有不少选择。经纬统计的12月顺德即将开售的项目就有好多单价在这个价格区间的，购房者可选的竞品并不少！

另一方面，受限于高昂的拿地成本，开发商拿出来做如此“低价”促销的单位户型、朝向等必然都是项目内不太好的，最起码，特价单位的房源应该会比较有限，对购房者的吸引力度不会太大。全国土地降温，高价地项目或将纷纷上演“割肉”戏码翻看近期全国土地市场行情，我们可以得出这样一个结论：厦门和佛山容桂的地王项目遇冷，并非个例。根据易居研究院发布的数据，今年10月，40个城市土地成交均价为4323元/平方米，环比下跌0.2%，同比下跌23.7%。

从溢价率来看，与两年前动辄100%以上的溢价率，如今的土地溢价几乎可以忽略不计。10月，40城市土地成交溢价率13.1%，与9月相比下降2个百分点，与去年同期相比下降19.5个百分点。

土地出让金，更是首度由涨转跌。1-10月，40个城市土地出让金累计收入18019亿元，同比减少0.5%，2016年初以来同比首次转负。

换句话说，如今地价已经明显低于去年同期，甚至部分城市已经回到2016年的水平。现在一些房企拍下的地，楼面价未必有两年前的地王们高。由此不难明白，为何万科一边高喊“活下去”，一边大肆抄底、拍地。这个关头，地价便宜了，但大多数房企受困于高杠杆和高债务，不仅没法进场拍地，而且面临被万科们收割的命运。

在楼市里，高价地具有风向标的意义。楼市上行期，高价地是房价上涨的催化剂。高价地一响，黄金万两。周边房价一夜飙升，市场无不欢欣鼓舞，似乎地价真能决定房价一样。

楼市下行期，在最高点位挺身而入的地王们，则面临作茧自缚的命运。在2008年，高价地退地，一度成为热门新闻。这一次，高价地们已经陷入“上市不上市都难堪”的局面。到底是地价决定房价，还是房价决定地价，其实一清二楚。当初那些“高价地”们，谁能熬过寒冬，谁有资格“拖下去”，谁才会有春天可言。