唉，广州滨江东板块，也落寞了......

去年疫情点燃了人们买优质资产避险的欲望，广州的豪宅无论成交量还是成交价都经历了一场“大跃进”。

头号豪宅区珠江新城，中区二手成交价整体上涨21%，多个热门项目涨幅达到30%以上，其中，保利心语更以超5成的涨幅领涨全市。

东区不用多说，汇悦台去年两度破纪录，成交单价已到达29万/㎡，优质二手也涨出一条“微笑曲线”。

| 整理自链家，仅供参考

二沙岛，传统豪宅区不必多说，二手供应稀缺到整体挂牌价年涨31%至14.39万/㎡，去年一套法拍房更溢价97%成交。

天河公园、白云新城一手标杆项目已飙至13~14万/㎡。（来源：房天下）

就连还是一张白纸的海珠创新湾，也凭借“南向望江”火了一把，最近时代大家还传出消息，新一期开价10万+，看房要验资1000万，板块是真的热。

但有人欢喜有人愁，说了这么多豪宅区，有谁记得老牌望江板块——海珠滨江东吗？（滨江东板块：就是沿着滨江东路，从海珠半岛到广州塔这一带，详见下图）

链家显示，其二手成交价5.72万/㎡，与去年年初（注：5.01万/㎡）相比，似乎跑得太慢。

哪怕是海珠半岛、中海锦苑、珠江广场、丽景湾、金海湾、信达阳光海岸、汇美景台等一线望江标杆盘，也少有挂牌价/成交价超过9万/㎡。

这样的价格，大大落后海珠创新湾这位后起之秀。

不比房价比热度吧，去年有多少人提起过滨江东板块？淹没在天河、黄埔、南沙一众热门板块中，不是么？

难怪房产君有粉丝认为：这个昔日的豪宅区已经老了，要没落了。

真的是这样吗？房产君这就带大家去看看。

| 滨江东板块大致范围（广州房产@细鹏摄）

江景“很杀”，但涨得慢是真的

虽说房产君是海珠本地人，但我平时极少到滨江东那一带，先谈谈对板块的第一印象：江景与成熟。

当海珠创新湾与荔湾白鹅潭一手盘，还看着运沙船与一大片厂房、破落的房子时，滨江东的窗景是二沙岛和珠江新城，广州两大顶级豪宅区。

| 滨江东板块江景（广州房产@细鹏摄）

这段江景也是珠江核心河段，汇聚星海音乐厅、海心沙、花城广场、东西塔、广州塔等地标建筑，每晚珠江夜游灯闪起航时，途径的便是这一段江。

文字再美也不如眼见为实，就下图这个江景，没有任何高楼大厦遮挡，一线望江，挺拔的西塔清晰可见，真的很难复制。

| 滨江东中海锦苑江景实拍

另一方面，板块的生活环境非常成熟，滨江东路两旁小区大多配有底商，二线临江盘芭堤水岸楼下有一个柏丽广场，星巴克、赛百味、大型超市通通配齐。

幼儿园、小学、初高中，甚至大学都一应俱全，如果小朋友够牛逼，中考考上六中，高考考上中大，从3岁到22岁都可在家门口读书，真·一条龙教育

（真别杠，房产君的高中同学就是这样...）

| 芭堤水岸一期楼下的柏丽广场

闲来无事还能到珠江泳池冲浪，到临江公园散步，到中大校区里感受学术气息，或者登上小蛮腰看珠江华灯初上的美景。

趁着春意盎然，还能步行穿过广州大桥，到宏城公园与海心沙公园春游一番；未来，在小蛮腰下方还会建一条能人行景观桥，相信又将是一处网红打卡点。

如此配套享受，全广州都不多见。

| 二沙岛步行至广州塔景观桥正在施工

光凭江景与配套，房产君对滨江东没落是持保留意见的。

但板块无论整体还是热门项目，价格涨得慢是真的。房产君整理了板块内热度较高的十盘，二手涨幅超过10%的只有一个。

需要说明的是，房产君没有把珠江帝景与合生紫龙府算进去，因为那里与传统滨江东片区隔了一座小蛮腰，很多人习惯性把它归类在赤岗板块。

| 整理自链家

在踩盘时，中介也直言，与去年热闹的珠江新城相比，滨江东板块确实很理性，望江单位不到10万/㎡有成交，大部分集中在8万/㎡左右。

像中海锦苑、海珠半岛，还有6.7万/㎡、7.3万/㎡能买到的一线江景房。

房产君踩盘时，建面148㎡，从阳台到三个卧室都能看江的单位，总价1000万能成交。

| 这个主卧窗景还是挺让人难忘的

真的没落？其实是想买买不到

江景美得“犯规”，配套又不错，为什么去年珠江新城二手那么猛，滨江东没有“出圈”也没有雄起呢？

众所周知，去年真正能实现财富暴增的产品，要么是广州经济核心，要么是利好正在兑现的潜力板块，要么是占有不可再生资源的地方。

滨江东要起飞，最大的价值点就是一流的江景。然而，房产君与几位中介、网友聊过，滨江东真正望江的房子非常稀缺。

下图是滨江东一线望江的楼盘，共有11个，但从链家放盘情况看，目前总放盘量只有56套。

除了海珠半岛与珠江广场放盘量较大外，其他楼盘挂牌房源不超过6套。（截止至2021.3.2）

| 滨江东一线望江楼盘（广州房产@细鹏摄）

中介表示，这些挂牌房源也并非全部是望江单位，房产君咨询了总价1000万左右的房源，海珠半岛只有1套、中海锦苑2套，新理想华庭此前有一套，但业主未必想卖了。

这些都是建面130~150㎡的三房至四房，想要再大一点的户型，就去到200㎡甚至400㎡的维度，总价分分钟超2000万，但房源依旧罕有。

“像海琴湾去年只放盘了1套”，中介这句话让房产君印象深刻。

所以，我们看到滨江东二手挂牌与成交均价5~6万/㎡，绝大部分来自海天花苑、嘉仕花园、蓝色康园、富力银禧等非望江项目。

有网友直言：望江盘与非望江盘只隔了一条滨江东路，但价格就是两个世界。就算是同一个楼盘，望江与不望江，也有明显价差，海琴湾就是个例子。

| 滨江东部分望江与非望江二手盘价格对比（来源：链家）

除了望江一带，其实滨江东整个城市界面也不是特别理想，可以说从望江到不望江，有种“脱欧入非”的感觉。

没有拔尖项目支撑，滨江东“泯然众人”不足为奇。

| 滨江东板块江景航拍（广州房产@细鹏摄）

房子老气横秋，滨江东能不能买？

那么，这样的滨江东到底能不能买？同样是望江，如果手握1000~1500万，是不是该选海珠创新湾？

在具体阐述前，房产君先摆出自己的观点：滨江东适合自住，如果考虑投资，对江景、通勤与配套成熟度不是太执着，更建议选择海珠创新湾。

因为滨江东有点明显，缺点也很显著。

缺点一：楼龄大

这是很多有财力的买家过不去的槛，从下表可以看出，除了近年推出的海珠半岛四期与泊雅湾N°6，基本找不到楼龄10年内的项目。

楼龄15年内的项目较多，有16个，但一线望江的楼盘只有信达阳光海岸、滨江明珠、海珠半岛三个。

| 整理自链家

楼龄大代表产品设计落后，我们既不能奢望楼下有大私家花园，也不能对户型有太多挑剔。

一些户型的缺点甚至很难挽救，举个例子，入手海珠半岛一二期与新理想华庭，即便总价近1000万的房子，也没有超大景观阳台。

| 新理想华庭142㎡户型图

缺点二：北向望江

滨江东的江景确实无敌，不是海珠创新湾短期内能超越的，这是它保值、升值的砝码。

但是，想望江就必须接受房子朝北，江风+北风，居住舒适度将大打折扣。有网友是这样形容的：不开阳台门还好，一开门，高层的北风可以大到把人吹走。

如果户型是南北对流还好，但在滨江东，总价1000~1500万区间的望江房子本来就少，对通风和朝向没办法有太多要求。

面积超过200㎡的房子，有朝南的入户花园通风了，但总价2000万以上，甚至接近3000万了，能考虑这样房子的人，还有其他选择，未必要吊死在滨江东一棵树上。

买海珠创新湾，总价差距不大，却能住南向江景新房，不香吗？

| 截图自链家

缺点三：缺想象力与硬核配套

滨江东从规划初期就是高端居住区，没有产业支撑，想象空间不大。

相反，海珠创新湾不仅是政府全力推动的，有旧改，有产业蓝图，虽然兑现周期长，但起码“可塑性”更强，更对讲规划、概念的买家胃口。

不光缺想象力，滨江东还有两个制约价值的因素：一是缺乏硬核学位与商业，另一个交通较单一。

据中介介绍，滨江东的项目对口小学都是市一级，分别是绿翠小学、怡乐路小学、滨江东小学与大江苑小学，本身知名度并不高。

根据电脑派位情况，其实上述小学对口初中大多数是海珠一等一的初中，比如六中、五中、琶洲执信与江南外国语，近年来也跑出绿翠实验学校这匹“黑马”。

不过，上赤岗、江南大道板块小学的学生，同样有机会派位到这些“牛校”，滨江东的学校显得不够强势，缺乏“唯一性”，不是“强学位房区域”。

| 整理自2020年海珠公办初中招生电脑派位分组表

说到商业，滨江东板块看似成熟，但离核心商圈，比如客村、沙园、江南西、琶洲、珠江新城又通通都有距离，需要交通接驳。

而在交通方面，板块与已开通的地铁8号线鹭江站、客村站相距较远，只能高度依赖公交接驳与滨江东路这条双向四车道，一旦塞车或修路，就会导致出行困难。

而且自驾意味着需要入手车位，板块规划较早，车位不仅紧缺还贵，链家显示，车位50万是起步价。

| 来源：链家

等到2024年地铁10号线开通吧，也只会在海珠半岛四期楼下新增一个滨江东路站，大部分楼盘还是“手无寸铁”的状态。

|  滨江东交通单一（广州房产@细鹏摄）

老实说，如果不能望江，可能没有多少理由支撑你买入滨江东，毕竟非望江的优质二手，并不便宜。

比如楼龄较新的芭堤水岸，当下放盘价都在7万/㎡以上；蓝色康园，较多房源已是6字头；富力银禧7~8万/㎡居多，甚至已出现9字头。

| 富力银禧放盘情况

至于选盘，房产君的逻辑是：一线望江单位能买，江景性价比高；非望江单位可替代性强，首选楼龄小的南向单位。

好了，以上是房产君的一些看法，还有什么想聊，我们评论区见~