郑州远郊楼市此时倾情奉上的“最佳捡笋时机”，若不抓住，恐怕就再也追不上了。
✍️ 撰文 | 王纵横 ☞ 《地盘》特邀撰稿人
一场降价的“萝卜蹲”游戏，拉开了郑州远郊房价追杀的大幕。近日，6字头的建业天汇城，将南龙湖房价再次凝固。一直坚持“不带头降价”的建业，终于顶不住了，在郑州远郊开启了新一轮的收割模式。
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避之不及
从绿博的“骨折价”，到平原新区、南港、荥阳、南龙湖，扛不住的楼盘永远在骚动，5XXX元/m²、7XXX元/m²的特价房信息满天飞，好不热闹。
当下，一种声音认为，郑州楼市整体是稳定的，主城区的价格是夯实的；但另一种声音认为，远郊在悄悄走下坡路。
©新区加速刚需外溢趋势
当年轰轰烈烈置业远郊的场景犹在眼前，如今，它们却成了令开发商和购房者谈之色变、避之犹恐的区域。过去3年，郑州远郊房价缩水，这些家庭的财富就缩水，自住无所谓，房价涨跌不过是纸面财富，在未兑现前，它只是一串数字。对于受疫情所困，生意周转不过来人来说，就是惨遭滑铁卢。我有个从事二手车买卖生意多年的朋友，往年，他都会在年底囤几十辆二手车，指着过年大赚一波，谁曾想到，今年形势不好，去年囤的一大堆货，至今还在市场上无人问津。
©居民家庭财富与房子深度捆绑
面对肉眼可见的亏损，和日渐增多的贷款，他的资金是掉不过头，只能用房子补上。那套入手于上一轮房价疯涨前位于四环旁的89m²三室，曾一直是他引以为傲的“小确幸”。现在，却不得已被挂在了网上。更悲剧的是，因为急售，不仅价格不尽如意，亏了3年利息不说，一时半会儿还很难找到接盘侠。2016年前涌进楼市里的人，普遍赚得盆满钵满；2016年郑州调控后，远郊购房者和开发商都难言乐观。
©曾经的一房难求现场
在中国，楼市是政策市，稍有点风吹草动，风向立马变化。更何况，大众的心态历来是买涨不买跌。眼下，对于远郊，稍有点经济实力的，都会选择绕道而行。不过，仍有少数人，能一眼看穿远郊的未来格局。长远来看，那里才是郑州最坚实的主场。
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指日可待
郑州的城市框架越来越大。
单是国家中心城市定位、河南人口大省单核中心两大支撑，就足以力保郑州远郊未来的价值高度。今年6月份四环的通车，是郑州突破四环的开始。之前不能接受的地段，正在成为大郑州最关键的一部分。有些开车、坐地铁比在市区还方便。
©大郑州迎来四环时代
进入12月，郑州限行范围扩大至四环，这对于郑州来说是一个里程碑，它再次肯定了郑州四环时代的价值和意义。如你所见，郑州的主城正在由三环变为四环，这也是每个城市对外扩张的必经之路。随着郑州版图的外扩，你会发现，郑州的通勤距离也在扩大。你还在纠结出不出三环的时候，五环修建的消息已经传来。正在建设的G310国道郑州西南段，一直被视作“郑州南五环”。它的开通，有助于分流过境货车，也有助于主城区的交通疏解。
©郑州五环走向示意
对于即将跨入五环时代的郑州，众多立体交通网络已经成为它的“动脉”，它们会不断弱化各区域间的空间距离。从东四环到西四环有1号线，从大河路到港区有2号线贯穿南北；马上通车的3、4号线，也将加大郑州西北到东南，以及商务中心附近南北的串联；5号线贯穿全程，14号线连接三四环间的常西湖。郑州突飞猛进的交通发展，加速填充它的城市框架：地铁已通达四环、四环高架已闭合、郑州城区行政红利，全都是四环的价值底气。
©郑州地铁将进入网络化运营时代
在此之下，房地产就是直接受益者。虽然，当下的郑州四环，开发商价格战此起彼伏。原因不外乎前几年四环大量的土地供应，新房供应集中，还有就是一部分安置房流入市场也给远郊楼市带来了一定影响。如今市场遇冷，远郊的库存量加大，开发商为了加速去化，打起价格牌，在情理之中。但是，在如今主城区几乎拆无可拆的情况下，未来四环必然是土地开发及出让的重点区域，也是郑州新房市场的主战场。近期，官方出台了“鼓励和支持选择货币补偿等多元化安置方式”，在一定程度上也有助于远郊楼市的健康发展。让热钱流向市场，遇冷的楼市，积压的库存，似乎迎刃而解。
©环郑区域土地价格下降利好房企布局
三年后，郑州远郊楼市是什么格局？已有业内人士预言了。首先，刚需远郊化，到五环外买房，10000元/m²左右的房价是底线；其次，刚改四环化，四环周边，房价15000元/m²左右。眼下被“冷眼旁观”的远郊，三年后或许会一鸣惊人，惹人侧目。
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远郊的未来格局
眼下，四环边的郑州，都被各大新区包围。
当这些新区逐渐成为主流、称霸郑州的时候，互相之间也就有了鄙视链，它们的鄙视链也决定了远郊本身的洗牌。所以，不是所有新区都值得买，未来3到5年，人口、配套会逐渐落地的新区，等待是有价值的。
©有人口支撑的新区才更有价值
对于郑州来说，城市扩张势在必行，但是会有优先级发展。而地铁代表了一个区域财力以及政府政策的倾向，一座城市里，缩短通勤距离的一定是地铁。地铁能实现跨区域换乘，带来人流量，有了人，区域就有活力有未来。已经开通地铁2号线的南龙湖和航空港区，凭借成熟的配套，在下一轮爆发中觅得先机。尤其是南港，从最高时飙上万元大关，到目前的6XXX元/m²起，高规格的城市界面，日臻完善的配套都是底气，无论以自我为中心还是与城市其他中心的联通互动性都很好，这也注定了它的机遇。
©南港是洼地也是难得机遇
根据规划，延伸到四环外的地铁有6号线一期，8号线一期，10号线一期，3号线二期。经过的区域有中原新区，洞林湖，高新新城，白沙，绿博，荥阳东，经开滨河国际新城。这些年，河南省实验中学东校区、地铁8号线、科学谷开工，河南省科技馆等工程进度日新月异，争气的白沙，各个路网不断打通，各项配套稳步进行。关键是，白沙住宅非常稀缺，但需求量很多。供求失衡下，白沙的利好却在不断兑现。
©白沙组团功能布局示意图
那些设计惊艳的产品，譬如星联枫桥湾，因独树一帜的蜂巢造型、无敌一线河景、山水比德大师打造的景观而走红，腰杆自然挺得笔直。滨河的高能规划，也奠定了它的未来：一河两湖四公园、金鹰世界、高能教育规划、双轨交通等，这些都渐渐驶来。2023年，滨河国际新城陆续交房入住，地铁3号线二期通车运营，滨河国际新城“北龙湖第二”的美誉将实至名归。
©舒适宜居的滨河国际新城
当年高价买绿博的人，看重的也是未来价值。眼下，绿博的价值正在慢慢凸显，逐步兑现。抛开普罗理想国一点一滴兑现自己的小世界不谈；已交付的永威上和郡，价值也冉冉升起；爆火全国的建业电影小镇，已成为郑州一张靓丽的文化名片；明年，“只有河南·戏之国”好戏开锣，这里又是一番热火朝天。最近半年，从碧桂园名门凤凰城、恒大林溪郡，到金科中原，每一项开盘数据，都很出色。
©常西湖新区迎来大配套密集落地时刻
窥斑见豹，去年的那场盛会并非昙花一现的网红，常西湖新区已经悄悄落地了四个中心、郑州市政务服务大厅、地铁14号线、1号线，属于常西湖的高光时刻才刚刚开始。高新新城现在是刚需的承接阵地，区域内品牌房企比较多，龙湖，保利，正商，华润，金辉等，也能迅速扛起板块的价值。2016年以来的调整，已超过1000多天，郑州迎来难得一遇的窗口期。这个窗口期，与2015年似曾相识。当时的市场跟现在一样冷静。那一年上车的人，后来至少翻了两倍。
©楼市的机会总是眷顾有准备的人
那些像笋一样生长性好，接盘后可升值，且品质不低、物美价廉、性价比高的优质笋盘，放眼未来三到五年，不止是轻松跑赢通胀。郑州远郊楼市此时倾情奉上的“最佳捡笋时机”，若不抓住，恐怕就再也追不上了。
