城市民宿集群，是如何火的不要不要的
历史文化街区是一个城市文化传承的命脉，是彰显城市厚重历史的重要载体，如何对待城市中的历史街区是考虑一个城市经营者的智慧与创意的最好方式。
在当下休闲旅游崛起的档口，城市民宿如何与利用历史街区打造特具特色的旅居体验？
■ 撰文 | 王毅敏 ☞ 知名地产评论人
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城市民宿的兴起
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民宿的兴起是这样一个过程：
首先是在旅游目的地，伴随着旅游人数的增多，传统的酒店已经无法满足人们的需要，一些景区周围的居民开始把自己的房子稍作整修用于住宿服务。
起初发展起来的只能是民居，伴随着经济的发展，旅游人数的增加，一些有品位的人不再满足于低端的民居，于是乎就有了稍微有设计感的客栈。
发展到客栈阶段已经不仅仅只是当地居民在经营，而是有了一些外地人开始经营。这个阶段比方说在丽江、大理、厦门、杭州、青岛等地会有一些客栈产生。
大概是上个世纪的90年代，开始在台湾和日本兴起了民宿产品。后来一些外出旅游的人住进这样的地方，加上一些歪果仁到中国旅游之后被一些地方的美景及生活方式吸引，他们就停留下来，于是乎民宿开始产生了。
民宿是充满设计感的客栈，一般情况下民宿是集投资者、经营者、服务者于一体的，民宿的经营者有不少是把民宿当成一种生活方式来经营的，所以非常的用心，他们不求规模，不求能够赚多少钱。
在这样的情况下，民宿的经营者在开设民宿之初的起心动念是满足自己的理想与审美需要和生活方式，所以民宿的设计不是以讨好客人和媚俗开设的，因此民宿都是体现主人的生活品味与追求的。
这样以来，不同的经营者有不同的审美及生活方式，所以出来的民宿就极具个性。
而随着国人见识的增长，已经不再满足于传统的百城一面、千店一样的局面，个性张扬的民宿就受到欢迎。
并且因其个性鲜明的场景及居住体验，所以其售价也不低。
比方说，杭州德清莫干山的民宿集群中很多民宿的间夜价都在千元以上，有的甚至在高到非常离谱的情况下依然会爆满。
比方法国山居、裸心谷旅游旺季的间夜价都在5000元以上，即便是这样，也是一房难求。
在城市，杭州西溪湿地、西湖及灵隐寺那里有几百家城市民宿，有不少的民宿间夜价的售价都在1000元。
好的城市民宿不但售价赶超国际五星级酒店，而且生意火爆到不要不要的。
西湖附近的某国际五星级酒店，面对自己酒店入住率不断下滑的趋势，和周边民宿一房难求的局面提出:我们必须改变，以适应不断变化的游客对于居住的个性化要求。
在追求个性化的时代，人们对于居住的要求多样话的情况下，在一些旅游城市的景点附近，出现以满足中、高端游客需要为出发点，比客栈更具人性化与设计感的城市民宿就这样诞生了。
目前最为发达和众多的城市民宿城市是厦门，后来居上的是杭州。
而在北方旅游城市——西安、北京、开封、洛阳城市民宿还很少。
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历史遗留街区
和城市民宿是绝配
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民宿从终极意义上还是满足旅居的个性化居住体验，在旅游城市中历史遗留街区是主要的旅游目的地之一。
在国内一些城市的主要历史街区有：
杭州的灵隐寺片区及后来修缮过的河坊街区；
苏州的平江路及山塘街区；
无锡的南禅寺及南长街片区；
南京的夫子庙、乌衣巷及秦淮河片区；
开封的书店街、马道街及清明上河园片区；
西安的鼓楼、回民街片区；
北京的簋街、前门、北海片区；
天津的南市食品街、文化街、五大道、小白楼片区等都是有名的历史文化街区。
在这些街区中既有传统建筑留存，又有名胜存在，比方杭州有西湖、灵隐寺；开封有相国寺、龙亭等。
除了这些以外，还有大量的以当地特色饮食与糕点为主的店铺，另外还会有大量的手作。
正是如此，历史街区可以满足旅游六要素——吃、住、行、游、购、娱。在这样的地方开设城市民宿可以满足旅游休闲人士对居住的基本要求。同时能够十分便利地欣赏历史街区的风土人情。
这些是符合酒店的选址要求的，而极富个性的城市民宿和历史街区搭配在一起的话相得益彰，相互辉映。
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十个因素决定
城市民宿的生死存亡
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民宿起初虽然多数是经营者出于爱好而开设的，但伴随着民宿的不断发展，现在有不少资本在进入到民宿行业。
当下的情况是发达地区的民宿几乎已经达到泛滥成灾的地步。
比方说上述提到的厦门民宿总数已经突破1800处，在杭州西湖附近的灵隐寺，一处民宅的租金由五六年前的15万左右现在已经涨至60-80万，这些都是由于大量的人投入到城市民宿行业所致的。
那么在投资城市民宿时都有要考虑哪些因素呢？
上图列举的是民宿选址要考虑的十个因素，是针对整个民宿行业而言的。
那么针对开设在城市历史文化街区的民宿考虑的因素就没有这么多了。在这十个因素中需要考虑的按照重要性排序是这样的：
1）区域政策风险。
主要是政府对于民房开设民宿的消防要求及公安体系的要求，这个是第一的。
2）获取物业及建设成本。
上文提到的杭州白乐桥由于一窝蜂地介入抢民居开民宿，从而导致了原村民把房租不断抬高，导致一些品质不高，没有特色的民宿现在盈利能力极差。有的甚至赔钱。
在城市民宿中，其实除了这两条之外，其余的都不是问题。
另外，在城市民宿中需要注意的一点是民宿所处的位置既要在历史文化景区或者街区附近，又不能过于吵闹。
过于吵闹的话不利益旅居人士正常的休息。这一点特别重要。是要闹中取静的地方。
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城市民宿集群
和历史遗留街区融合生长的全新业态
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单个的民宿可能会竞争少一点的，但是单个的民宿未必能够活得好，俗话说：猪吃闹食，越是集中的地方越是容易形成市场。
在杭州的白乐桥村里的一二百家民宿就是这样的形成的，它和周边的灵隐寺及西湖景区互相融合。
两个景区的游客在景区感受到自然与历史遗留下来让人赏心悦目的美好之后，再根据自己的经济承受能力找一家用杭州民居改造的城市民宿。
既减少了因路途遥远找酒店的劳顿之苦，同时还能够感受到当地民居的独特建筑。这是民宿在当下受到欢迎的重要原因。
以城市更新换来的民宿既保持了原来历史建筑文化的风貌，从而与历史街区很好的融合在一起，同时也能够通过现代的设计把时尚元素与传统文化还有现代设施完美结合在一起。
这样的民宿集群既不会破坏历史遗留街区，在利用老旧建筑方面做出了大胆的尝试，同时又能够满足旅客的旅居需求。是一件多赢的事情。
如今这样的融合的业态在越来越多的城市出现。并带给游客以全新的旅居体验。
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白乐桥村
一个城市民宿集群的典范所在
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杭州白乐桥村是位于西湖灵隐寺景区附近的一个村庄。“结庐在人境，而无车马喧”这是人们对于白乐桥的描绘。
在几年前，即便是杭州的出租车司机你要说去白乐桥，很多人都不知道，因为那里太小了，只有二三百户人家，是一个小村庄。但是就是这样一个村庄，如今却是国内城市民宿的典范所在。
白乐桥原名万佛桥，因桥连万佛寺而得名，后经白居易改建，白居易字乐天，因此又名白乐桥。白乐桥其实是一个“景中村”，位于灵隐的侧门，一片树林与 一座小桥将它与灵隐寺隔开来。
在小桥边，简单地竖了一个“白乐人家”的石碑，如果不穿过小桥，你就找不到白乐桥。也正是如此，与灵隐寺的香客云集、人声鼎沸相比，白乐桥才极少有人打扰，永远幽静安宁，自在随意。
碧溪穿过整个村子，行走在白乐桥，悄然入耳的，不是潺潺的水声，就是悦耳的鸟鸣。作家管用和先生为白乐桥写下这样的诗句：小桥流水满山茶，数树禽鸣一院花。云绕北峰诗画里，小住三日已忘家。
白乐桥吸引了无数文人墨客前来，白乐桥一号是这里有名的建筑之一。1955年，中国作协将它买下，1988年，将它重建成了现在的样子，并冠名以“中国作家协会杭州创作之家”，巴金、夏衍、铁凝、草明、冯牧、白桦、张贤亮、李准等作家都曾在这里创作。
“新月派”著名女诗人和散文家方令孺1958年任浙江省文联主席时，曾居住在白乐桥，她这样描写着白乐桥的生活：“此刻是晚上九点钟我坐在明亮的灯下开着电风扇，四周静寂，惟小溪流水玲玲作响，外面风吹着大树萧萧，觉得很舒服安静……”
从白乐桥出来往右走，10分钟左右就是灵隐寺的后门，离北高峰入口也不远了。去北高峰爬爬山，或者去三天竺的古道走走，一路清风徐来，水声潺潺，满眼都是绿。
白乐桥让人很自在，你可以在这里慢慢踱步，没有摩肩接踵，不用花什么钱，哪怕走上半天，也不会太累。
有时候，忽然冒出的农家会让你想起“故人具鸡黍，邀我至田家”这样的诗句来……你会沉浸在自然之中，安静得可以听见自己的心跳，白乐桥真的能让时间变慢。
白乐桥的原住民都是茶农，后来村子经过改造，统一成白墙黑瓦，整个村子看起来就像是一座别墅群。
近年，这里开出了许多家私人客栈和青年旅舍，深受背包客的青睐。同样是民居客栈，和满觉陇、四眼井一带相比，白乐桥更恬淡，简约得只有绿树和鸟鸣，更适合“隐”。
目前白乐桥已经开出许多家客栈，有漫步、隐居、西行漫记、渡口、漫步乡村、如来心灵客栈、西湖三舍等民宿，都是一些热爱悠闲生活的人开的。
在村里走了一圈，每走百来米，就会看到一家旅舍，因为整座白乐桥村像是一座现代小屋群，这些客栈旅舍给人的感觉很亲切，就像隔壁邻居家的房子，随时可以走进去，喝杯茶、聊会天、小憩片刻。
白乐桥的农家乐名气不大，不如茅家埠、梅家坞那么出名，所以不会有吃饭排队这种烦恼事，走得饿了，可以吃顿农家饭。
也只有在中午的农家乐，白乐桥才会显出它热闹的一面，给这个小桥、流水、古道、轻风、绿叶、繁花的世外桃源，增添几许烟火气。
到杭州住在白乐桥村里的城市民宿是一件悠闲、惬意的事情。
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城市民宿集群
复兴城市街道一道必不可少的硬菜
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城市民宿集群是在酒店集群的基础上根据消费群体的变化，由追求个性的消费方式演变成而来的休闲度假旅居生活方式集群。
杭州白乐桥村城市民宿集群是民宿主人根据市场发展需求，从而不自觉地形成的城市民宿集群，是以个性的城市民宿无意识，不统一的城市更新典范。
可以借鉴杭州白乐桥城市民宿的发展及度假酒店集群的发展在复古城市街区的开发上，有意识地打造一个城市民宿集群，来满足到处观光、休闲度假人士的需求不失为一种很好的方式。
度假酒店集群是大多数位于旅游度假目的地，起初是由单个酒店开始，随着旅游度假人数的增加而慢慢发展起来的。
世界上成功的酒店集群五花八门：
摩洛哥的城市型度假酒店群落；
以养生为主题的阿尔卑斯山脉周边酒店群落；
以新奇特为主题的迪拜酒店群落；
以巴厘岛为代表的以度假产品为主要财政收入的世界性度假酒店落；
还有国内的三亚度假酒店群落；
万达在长白山开发的长白山旅游度假区酒店群落；
还有正在开发建设中的以电影创作、拍摄和观赏与一体的电影创意酒店群落等。
现在开发的旅游地产项目很多都有配备有酒店集群。
在万达开发的两个旅游度假区——长白山旅游度假区和青岛东方影都旅游度假区都有档次不同的酒店分布在这两个项目，其中青岛东方影都项目仅五星级酒店就有准备开11家。
在青岛另外一个项目由张宝全开发的红树林旅游度假区和海南三亚的红树林旅游度假区都有酒店集群。
随着人们对旅居居住品质和个性化要求改变，在城市尤其是开发和复建历史街区这样的旅游地产时，可以把酒店集群中的一部分事先按照城市民宿的要求规划。
把这样的民宿集群作为城市历史街区的一个全新体验业态增加到历史街区的复建、开发、更新中去，这样既能够丰富历史街区的内涵，同时也能够给到此观光旅游和休闲度假人提供一个区别于传统酒店的旅居体验。
在设计这些城市民宿集群时，最好的方式是要让那些著名的城市民宿，包括不同地域、不同风格、不同价位的城市民宿都参与进来。
既能够打造不同的风格民宿，同时又能够满足不同层次、不同需求的人。就像杭州白乐桥村的民宿那样，间夜价从200多到1500不等，这样民宿集群的多样性就能得到满足。
同时，那些著名的民宿都是自带光环的，很多民宿一年四季都一房难求。这样通过品牌民宿自身的媒体与客源能够快速地带动新建民宿的入住率，而这些民宿还会带动周边其它旅游关联产品的人气与销售。
正是这样，在城市旅游地产开始初期规划阶段，把民宿集群考虑进去不失是一个多赢的创意。
我们期待更多的城市遗留街区和新建、复建街区有这样的民宿集群。