凡人说税：个人转让住房的涉税问题

前不久，凡人结合小会计甲的案例，在《凡人说税：旧房（非住房）转让该缴哪些税？如何计算？》中，和大家讨论了个人旧房（非住房）转让的涉税问题。第二天，就见到小会计甲的留言，问：如果是个人转让住房呢？那又是一个什么样的情景？

小会计甲的问题提得很好，说实在的，个人转让住房和转让非住房，税收上的差异还真是不小。

第一：个人转让住房免征印花税和土地增值税

《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）明确规定：从2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税和土地增值税。

“那我去纳税时就说我是住房。”

“这可不行。”

个人转让的房产是什么性质的，可不是咱们自己说了算的，这得看你的“房屋产权所有证”中，“规划用途”或是“用途”一栏的内容来确定，只有内容是“住宅”的，才能够享受免税照顾。

第二：转让住房的购买年限决定增值税额

《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）规定，2016年2月22日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。

2016年5月1日全面营业税改征增值税后，上条规定被平移到《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）中，该文件附件3规定：个人在北（京）、上（海）、广（州）、深（圳）以外的地区将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。要注意的是，“北上广深以外的地区”指的是房产座落地，而不是个人户籍地。

销售不足2年的住房增值税＝住房售价/(1+5%)*5%

销售2年以上（含2年）的住房增值税＝0

个人将购买不足2年的座落于“北上广深”的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

计算公式如下：

销售不足2年的住房增值税＝住房售价/(1+5%)*5%

销售2年以上（含2年）非普通住房增值税＝（住房售价－购买住房价款）/(1+5%)*5%

销售2年以上（含2年）普通住房增值税＝0

“普通住房？”小会计甲疑问。

《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）规定：享受税收优惠政策普通住房的面积标准是指地方政府按国办发〔2005〕26号文件规定确定并公布的普通住房建筑面积标准。对于以套内面积进行计量的，应换算成建筑面积，判断该房屋是否符合普通住房标准。

《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）规定：享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准，并报建设部、财政部、税务总局备案后，在2005年5月31日前公布。

第三、购入房产缴纳的契税有讲究

1997年颁布实施的《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第二百二十四号）规定，契税应纳税额，依照规定的税率和计税依据计算征收。契税税率为3－5％。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。

1999年《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字[1999]210号）规定，个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。

2010年《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税[2010]94号）规定：对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

2016年2月，《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）规定：自2016年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

“家庭第二套改善性住房？”

“恩，家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。”

需要注意的是，《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税(2016)43号）规定，计征契税的成交价格不含增值税。免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

第四、购买房屋时间有套路

个人销售住房，很多的政策都是与房产的购买时间有着密切关系，计算“购买不足2年”，究竟是依据发票开具时间、登记办证时间、还是契税缴纳时间呢？

其实，这个问题早有明确。《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）规定，个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕第172号）进一步明确：“契税完税证明上注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期。

对于一些个人因产权纠纷等原因未能及时获取房屋所有权证书的情形，《国家税务总局关于个人转让住房享受税收优惠政策判定购房时间问题的公告》（国家税务总局公告2017年第8号）规定，个人转让住房，因产权纠纷等原因未能及时取得房屋所有权证书（包括不动产权证书，下同），对于人民法院、仲裁委员会出具的法律文书确认个人购买住房的，法律文书的生效日期视同房屋所有权证书的注明时间，据以确定纳税人是否享受税收优惠政策。

第五、个人所得税计算“前有坑后有梗”

《个人所得税法》规定，财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额，按20%的税率计算。《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）中，对个人住房转让个人所得税计算中的“房产原值”“税金”和“合理税费”问题作了进一步的明确。

对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

（一）关于房屋原值

转让商品房的，房屋原值是“购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费”。转让自建住房的，房屋原值“实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费”。转让经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）的，房屋原值是“原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金”。转让已购公有住房的，房屋原值是“原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费”。转让城镇拆迁安置住房的，视不同情况确定房屋原值，分别是：房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。

（二）关于转让住房过程中缴纳的税金

《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43）规定：个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税。因此，2016年5月1日全面营改增后，是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。

（三）关于合理费用

一般是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。不同的费用扣除标准也是大相径庭。

——支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在下列规定的比例内扣除：

已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%。

商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。

——支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。

——纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。

不过，最重要的是无论支出什么样的费用，首先要取得并保管好合同、发票或其他合法票据，否则，即使发生了可扣除的费用，也会因没有票据而无法予以扣除。