普通商品房买卖合同纠纷中管辖法院的确定 | 大成 · 法评

在我国房地产领域中，由于市场机制不健全，部分房地产开发企业严重违反诚实信用原则，在商品房交易过程中，无证销售、虚假广告、定金圈套、一房多卖、房屋面积大幅缩水、格式条款等违法违规行为大量存在，严重损害了买受人的合法权益。买受人与开发商发生纠纷后，开发商在已取得部分或全部购房款情形下，往往对买受人请求置之不理，买受人只能无奈诉诸法院，通过司法诉讼途径以维护自身合法权益。那么，普通商品房买卖合同纠纷应适用不动产专属管辖还是合同纠纷的地域管辖规定，买受人应该向哪个法院起诉，成为其应解决的首要问题。

一、普通商品房买卖合同纠纷不适用不动产专属管辖

（一）不动产纠纷包括不动产物权纠纷和不动产债权纠纷。

《民事诉讼法》第33条规定，下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。由于我国采取债权形式主义下的物权变动模式，故不动产纠纷案件从性质上可以分为两类，一类为涉及不动产权属纠纷的案件，即不动产物权纠纷；另一类为涉及不动产合同纠纷的案件，即不动产债权纠纷。在区分不动产物权纠纷与不动产债权纠纷时，可按照物权变动的原因与结果相区分原则。对于物权变动的原因关系，即债权性质的合同关系产生的纠纷，如担保物权设立原因的担保合同纠纷，所有权转移原因的买卖合同纠纷，均是债权纠纷；而对于因物权设立、权属、效力、使用、收益等物权关系产生的纠纷，则是物权纠纷。

（二）不动产专属管辖仅适用于不动产权利确认、分割、相邻关系等部分物权纠纷。

《民事诉讼法解释》第28条第1款规定，民事诉讼法第三十三条规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的纠纷。物权作为财产权的一种，是指人们对物的占有、使用、收益和处分的权利。物权法将物权分为所有权、用益物权和担保物权。所有权为物权的完整形态，包含了占有、使用、收益、处分的全部权能。用益物权是以对物的使用收益为目的的他物权，如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权等。担保物权是以物的价值担保债权到期得以清偿的他物权，如抵押权等。依据解释规定，在不动产物权设立、权属、效力、使用、收益等众多物权纠纷中，仅部分物权纠纷适用专属管辖，即不动产权利确认、分割、相邻关系等引起的纠纷适用专属管辖。

另，因部分涉及不动产合同的纠纷因具有一定的特殊性，法律规定该类合同纠纷适用专属管辖。如：农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷。

（三）普通商品房买卖合同纠纷不适用不动产专属管辖。

如上所述，按照物权变动的原因与结果相区分原则，普通商品房买卖合同纠纷为所有权转移原因关系的纠纷，应为不动产合同纠纷，在法律未特别规定情形下，该类纠纷不应适用不动产专属管辖。

二、普通商品房买卖合同当事人可以协议约定管辖法院

《民事诉讼法》第34条规定，合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。由于普通商品房买卖合同纠纷性质上属合同纠纷，因此可以由当事人协议约定管辖法院。

当事人协议约定管辖法院时应注意：1.当事人双方必须签订书面合同选择管辖法院，口头协议无效；2.当事人双方应该选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系地点的人民法院，如果约定与争议无任何联系地点的人民法院管辖，则该约定无效；3.当事人可协议约定两个以上与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，该情形并不导致协议无效，原告可以向任一人民法院提起诉讼。

三、当事人未协议约定管辖法院或协议约定无效情形下，普通商品房买卖合同纠纷应依照《民事诉讼法》第23条规定确定管辖法院

《民事诉讼法》第23条规定，因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。关于合同履行地的确定，应遵守如下规则：合同约定履行地点的，约定的履行地点为合同履行地；合同没有实际履行，当事人住所地都不在合同约定的履行地的，由被告住所地人民法院管辖。合同履行地点未约定或者约定不明确的，争议标的为给付货币的，接受货币一方所在地为合同履行地；交付不动产的，不动产所在地为合同履行地；其他标的，履行义务一方所在地为合同履行地。

综上所述，普通商品房买卖合同纠纷不适用不动产专属管辖；在当事人未协议约定管辖法院情形下，应由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖，而非必然由不动产所在地人民法院管辖。

律师简介

刘彬

北京大成（太原）律师事务所  律师

北京大成（太原）律师事务所律师

不动产和建设工程专业组成员

晋中市财政局PPP专家库专家