「语录553」房地产在不同科目，会造成价值上的不同吗？
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各位老师好，
我有个问题。
背景
请教各位老师：有一房地产项目投资管理公司，同一栋办公房屋，
3-4楼空置准备卖掉放在存货科目，
5-6楼出租放在投资性房地产科目，现拟增资进行公司股权评估。投资性房地产用市场比较法得出价值，而存货科目用评估价值＝实际面积×不含税售价×（1－产品销售税金及附加费率－销售费用率－营业利润率×所得税率-营业利润率×（1-所得税率）×r） -土地增值税。
问题
同一栋楼的差不多的楼层因放在不同科目用不同的公式进行评估差异较大是否合理？
01
三立共生部落
老奎
（1）根据本次评估的特定目的，在评估投资性房地产时尽量采用收益法，且采用税后现金流和税后折现率评估，现金流的测算时按照投资性房地产的历史成本计提折旧并加回，可以部分剔除评估增值的所得税影响。除非已确定未来某个时点对外销售，否则投资性房地产评估中不考虑土地增值税的影响，这一点和存货是不同的。
（2）另外需要提醒注意的是，存货评估中采用的对外销售单价通常是小面积房产，这个价格的实现需要以高额的销售费用、财务费用（销售周期）为代价，投资性房地产的公允价值是房地产整体的公允价值，应是有所区别的。
（3）综合分析判断，投资性房地产的评估结果可能会略高于存货的可变现净额，高得太多或低得太低都需要检查看看哪些参数考虑得是否适当了。
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02
三立星球部落和三立核心部落
乐观
看不动产准则有提及存在差异。
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摆渡人
第一，看规划，规划不是自持出租，诉求也圆不上。
第二，在投资性房地产科目和存货有几个区别，投资性房地产科目不扣土增，但是不是一定会高呢？不一定。头上的价值用收益法还是市场法还是有区别的。个人观点。
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大森林
这种差异主要是有两部分形成的：
（1）一部分是持有目的不同形成的，如土地增值税，如果自持是不需要缴纳的，但是如果将来出售，即使转入投资性房地产，也要视同存货计算土地增值税，这种差异评估没法解决，可以在报告中披露提示。
（2）还有一部分差异主要是企业所得税形成，这个差异与评估对增减值相应所得税处理惯例有关，通常情况下对自用资产不考虑增减值对应的所得税影响，如固定资产，无形资产，其实是不合理的，因为不同账面值的抵税效应不同，所以可以考虑所得税扣除，只不过可能要考虑折现问题。
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03
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