走心分析：控制地产投资的风险，才能在动荡的房市中投资获利
大多伦多地区目前的房地产市场依然是个两极化的市场。公寓现房市场相当热闹，履履见到买家加价抢房，同时，卖家捂盘惜售，所以，虽然总成交量同比下降，平均成交价格却明显上升。说到独立屋市场，价格在过去一年急跌20%至30%之后已经回稳，但挂盘上市的供应量颇大，成交量却比较小，说明相当多买家还在观望之中。其实，过去一年因成交量急降已经储存起来大量的潜在买家，问题是，这些购买力何时会释放出来？
从近期的公寓楼花市场继续火热的情况看，大多伦多地区的房地产市场上还有不少投资者。市中心被发展商热炒的项目还是持续热销，无论是发展商，还是地产经纪和买家朋友们，都十分看好未来几年市区的公寓房价会上升。
房地产是长线投资
我们一方面看到了自去年4月底开始的以独立屋为代表的”房价大调整” ，另一方面是部分投资者在公寓市场上的积极买入。未来几年，现在的买家朋友们还能赚到钱吗？现在买房会有风险吗？
虽然投资公寓的朋友们当中有相当一部分是”炒家”，例如，只买楼花，在交房前转让出去。但仍然有很多朋友是长线投资者，等楼花变现楼可以住人了，就租出去，等几年再卖。经验告诉我们，短炒，很难避开风险，如果房价跌一段时间，哪怕是比较短的时间，如果您不得不卖，您就会亏本。但是，如果是长线投资，房价短期调整就不算什么。长远一点看，大多伦多地区人口越来越多，任何比较大的房价下跌，都会吸引新的人带着新的钱来填平下跌的低谷，问题只是多长时间填平下跌的低谷，投资者风险大大下降。
现金流持平与“自动驾驶”
如果您持有一项投资，现金流持平(或者小有盈余) ，您就可能就会继续持有不做它想，並且，可以全无压力地等待它升值。有时，还会等来不大不小的惊喜。我可以跟大家分享如下的案例:客人买公寓出租，首付(自有资金) 不到40%，剩下60%至65%靠银行贷款。大约有1:2.5到1:3的杠杆效应。以前，每个月租金收入与银行供款加管理费和地税等总支出持平。去年到今年，房价升幅20%以上，租金增长17%多一点。如果粗略计算首付(自有资金) 的年回报率，则是至少20%(价格上涨)x 2.5 (杠杆效应)= 50%！这还是仅仅是计算了房价升幅。假设去年到今年房价没有升幅怎么办？那就继续持有呗！反正租金涨了，现金流越来越好，这是一项好投资，可以暂时不管它，让它”自动驾驶” 。
可是，如果现金流不能持平，毎个月都亏点儿钱，资产价格又不升反跌，这时，您还能心无牵挂地长期持有这项投资吗？例如，有人炒独立屋，去年买入150到160万加币的好学区独立屋，贷款100万加币(大约是房价的65%)，每月还贷加地税，至少5000加帀的固定支出。能收回多少租金？大约2600至2800加币，毎月会亏2000多加币。这样炒房能撑多久？看来，独立屋真地是用来住的，不是用来炒的！
“100倍的风险”如何控制？
即使我们找到了适合的房屋去做长线投资，作为业主和房东，我们出租房屋时，都会背负”100倍的风险” 。假设，我们在市中心用40万出头的价格买入一房一厅单位做投资用途，租金是毎月2000加币。如果租客是有工作的人，我们业主方通常会按照安省租务法规定，只收一头加一尾共两个月租金4000加币，就将房子的使用权交了出去。40万加币与4000加币是什么比例？100:1对吧！当我们把房子交给租客以后，我们虽然依然拥有产权，但是，在现行的安省租务法之下，我们业主方对房子还有多少控制权？我们能随时进那房子吗？如果租客失业交不上房租了，我们能立即把租客清出去吗？这样看来，业主和房东背负的风险是不是100倍或更多？
自从去年下半年，安省进一步出台保护租客的法规：房东若赶走房客，必须给予对方赔偿。过去，当房东有合理的理由时候（例如“有家人或亲戚要搬进来”），便可以解除租约，而租客必须自行承担突然搬家而产生的费用。在新法规下，如果房客没有犯错而被赶走，则房东要支付一个月的租金，或帮助房客找到一个类似的住处。换句话说，房东再也不能以”自用”为由，随意赶走租客了。即便在租客离开后，省府还会监督房东，如果他们在一年内再度打广告出租，将视作“失信”行为（badfaith）。除非他们能证明自己的清白，否则就可能面临2万5千加币的罚款。
精选租客确保现金流平稳
成功的房地产长线投资离不开精准的计划和精心的操作。建议朋友们在买楼花之前，就预先了解清楚项目所在地的人口结构和收入水平，从而预知潜在租客的群体。有的社区楼价便宜，但人口结构不理想，买在这样的社区，有可能面临与”差租客” 的长期争战。
其实，挑选低风险高素质的租客也是一项很专业的工作，如果不经过细致的筛选而被”专业租霸”所害，业主的损失会很大，华人社区中已经有不少令人伤感的例子。尤其不利的是，现行的安省租务法多少有点儿偏帮租客的倾向，业主朋友们要加倍小心。
我建议业主朋友们在筛选租客时，至少经过”三步走”的程序:
1.要求潜在租客填写RentalApplication，提供CreditReport等资料，並核查验证。从一开始就不诚实的人很可能在将来给业主带来麻烦。
2.无论多忙，都要面试候选租客。15到30分钟的面试通常会帮助认识候选租客的为人处事。
3.完成经得起推敲的合法租约和保险安排。自今年4月30日起，在安省出租房屋，必须便用新版标准租约，但有些特殊条款还足应该放入量身定制尽可能保护业主的ScheduleA里面。
无论房地产市场如何起伏，总有很多投资者朋友会赚到钱。而这些朋友往往是那些擅长于控制风险的朋友们。