持有投资房的人越来越多，快来看看房屋收入报税那些事儿
经过了寒冷的五个月，春天终于姗姗来迟了，您是不是也感觉到了一丝温暖的味道？春天是多伦多最好的季节，不冷不热，到处都是一派生机勃勃。最爱的就是春天在树林和小区里漫步，到处都是绿油油的草地，湛蓝的天空，随处不期然的冒出一两棵开满了芬芳的树。小小的绿色叶子在树梢调皮的冒了头，松鼠和鸭子们也圆滚滚的到处溜达。这时候在房间里闷了一个冬天的人们都迫不及待的开始了室外的活动。在这个万物复苏的时候，从冬眠里醒来的，不仅仅是花花草草和小动物们，还有一个也开始复苏的就是”房市”。
以前一到冬天开始下雪了，多伦多的房市就进入了冬眠期，上市的房子少，成交量更是大幅下降，地产经纪们都利用这难得的空闲期出去度假了。但是随着市场的持续高烧，好像已经没有所谓的淡季了，到了春天更是强势上涨。最近每天被地产经纪的微信朋友圈刷屏，全都是在感叹抢offer的疯狂盛况。身边的客户们拥有投资房的人也越来越多了。随着手中持有房产的增加，房租、售房收入的纳税问题也越来越被大家所关注。今天咱们就来详细聊聊房屋收入报税那些事儿。
先从最普遍的出租房收入报税说起
如果您有一套投资房，并且您把投资房出租了出去，那么您的房租收入计入您当年收入，并交税。但出租房屋的费用是可以抵扣收入的。具体可以抵扣的内容有：广告费用、贷款的利息、地税、水电煤气费、房屋管理费、房屋保险、维修费用、电话费、电视网络费用，如果您雇佣了专门的人员、律师及会计师来为您管理出租屋，那么他们的费用和薪水都可以作为费用抵扣您的房租收入。
还有一种房租收入相对复杂，如果您自己住的房子出租了一部分出去，那么您在申报的时候，要用您房屋的出租面积除以整个房子面积。如果未来您希望这个房子出售的时候作为自住房能享受税务豁免，那么您的房屋出租的比例不可以超过一半。否则您的房子将会被视为投资房。自住房的房租收入跟投资房一样可以用费用来抵扣，因为自住房只出租了一部分，所以房屋花费也只有出租的那部分可以用来抵扣租金收入。
出售主要自住房要如何申报
2016年报税的比较重大的一个变化就是如果您在2016年出售了自住房需要在报税的时候申报了，而在以前自住房出售似乎是静悄悄的进行的，卖出了以后无需通知税务局。有人就利用这个特点，在这个房价日新月异的时候频繁更换房子以得到获利，并利用主要自住房税务豁免的特点来逃避交税。税务局已经敏锐的发现了这一点，所以从今年开始，您的主要自住房交易也需要申报给税务局了，但获利并不需要交税。相信未来频繁买卖主要自住房会引起税法的相关改革。
既然开始要申报主要自住房的交易，我们就要先弄明白什么是主要自住房。第一件要明确的是首先您需要对这个房子有产权（自有，或与别人共有），并且您或者您的配偶、孩子需要居住在房子里。另外在同一时间段，全球范围内只能有一套房子被认定为您的主要自住房。
如果您有两套房子，那么您可以自行指定其中的一套为您的主要自住房。即使两套房子都没有出租，都是自用，在一个时间段里也只能有一套为主要自住房。
如果您有两套房子，一号房是独立屋，二号房是townhouse。您本来住在独立屋里，然后几年好因为种种原因搬去了townhouse居住，把独立屋出租了出去。但因为独立屋的升值要高于townhouse，那么您可以写信给税务局（File section 45），告诉他们虽然我现在搬去了二号房，但我计划在四年之内搬回一号独立屋继续居住，那么只要您真的在四年之内搬回去，您依然可以认定一号房在这四年里依然为您的自住房。同时二号房townhouse在这四年里就被认定为投资房了，虽然您在这四年中居住在二号房，未来售出的时候，这四年的二号房房产增值依然要算作您的captial gain。
如果您本来住在一号房，现在搬去二号房，打算把一号房当作投资房，长期租出，那么您可以通知税务局房屋用途的更改，并把一号房的房屋成本改为开始出租那一年的市场价。例如：您在2010年买了一个房子，成本为70万，到了2016年你打算长久的把这个房屋出租，而当时这个房子的市场价已经是150万了，在2016年以前因为这个房子是您的自住房，房屋的增值不需要交税。但从2016年开始，这个房子已经是投资房了，未来售出的时候，这个房子的成本应该是改为投资房那年的150万，而不是70万。
非税务居民房租收入报税
最近见到很多外国人来加拿大买房的例子，他们没有加拿大身份，但是却有房租收入，那么他们应该去申请一个临时税号（ITN），然后用这个号码通过银行或者网上银行，把每月房屋收入的25%先期交给税务局作为预扣税款。很多人买完房子就离开了加拿大，那么请拜托您的家人、朋友或者您的经纪人为您代缴税款。
到了年底，你可以用这个临时税号ITN来进行报税，与加拿大居民一样，很多费用都可以用来抵扣您的房租收入，最后的纳税根据费用抵扣情况，多退少补。因为非税务居民没有基本免税额，所以只要有收入就开始被征税。
非税务居民如果卖了在加拿大的房子，那么律师会先预扣25%的售房款作为税金。而作为非税税务居民的您如果想要通过费用抵扣拿回一部分税金，那么一样的，需要申请临时税号，并进行报税。
房地产行业已经是税务局严密关注的一块大蛋糕，不但地产经纪被查税的概率越来越高，房屋出租收入报亏损的、房屋当年有交易的都是税务局查税的重点。报税的时候千万不要掉以轻心，以免后面麻烦上门。
作者简介：Ph.d Vicky Gao 高静华，私人保险理财顾问、税务顾问。专注于各大保险公司人寿保险、重大疾病保险、旅游保险；教育基金、RRSP投资，为您提供专业的理财及税务服务。Email：gjh1210@hotmail.com；微信号：37176446。