抓住时机，实现独立屋升级换代！
多伦多地产局在周四(7月4日) 早晨公布2019年6月份的二手房成交统计报告。数据显示，大多伦多地区的房地产市场正在继续复苏: 6月份的总成交量是8,860间，比去年同期的8,024间上升了10.4%，6月份的毎单交易平均成交价格为$832,703，比去年同期的$808,066上升了3.05%。整个市场表现向上，令人欣慰。
如果我们细读报吿，就会发现更有意思的內容: 在416地区，独立屋的成交量上升了13.6%，而平均成交价下跌了1.6%。在905地区，独立屋的成交量上升了20.3%，而平均成交价下跌了0.7%。我们能否这样解读数据: 买独立屋的朋友多了不少，但价格还没涨起来，现在是捡便宜的好时机？
再进一步研究数据，我们会发现，这样的判断是对的，因为，市场上新挂盘物业数量在下降，供应在减少; 而成交量在上升，代表需求上升。这样的供求关系带来的结果只能是房价的上升。我只是希望，房价不要升得太快，要让有心换独立屋的朋友们能有时间上车。
抓住时机实现独立屋的升级换代
我们知道，无论是在中国大陆，还是香港台湾，普通老百姓很难拥有独立别墅。然而，移民来到加拿大，在多伦多买房子，很多朋友都有能力买间独立屋来住。这也算是移民加拿大的福利吧！独立屋又有房子又有地，而且，自住的房子升值后卖出赚到很多钱也不用交税。所以，如何一步一个台阶地拥有更加值钱的独立屋就成为一件非常重要的事情。
从独立屋的市场存货量来看，在这段时间里换房，正确的策略一定要先卖后买。好处是，一但手中的房子Sold Firm，市场上有大把好房子供您选择，不怕买不到。如果次序颠倒，买了新的房子，手里的房子卖得不顺利，新买的房子交接时会有风险。
独立屋的初级台阶---平房 (Bungalow)
在整个大多伦多地区，由于建造年代不同，所在区域不同，独立屋可以细分成不同的类型。最初级的台阶就是平房(Bungalow) 。在多伦多旧市区，尤其是在华人朋友聚居的北约克和士嘉堡两个区内，平房(Bungalow) 通常是最容易负担的独立屋，而且，占地大，价位也容易负担。
一般的平房可分为地面和地下共两层，大部分平房的地下室是分门出入的。通常，地上这层进门去就是连成一体的客厅加饭厅，比较宽敞，转过客饭厅是厨房和早餐间。距门口稍远的另一半面积会布置成一大两小共三间卧室，再加一个四件套洗手间。地上这层面积通常为1200平方呎左右。地下那一层在房子刚建成时並不装修，依照北美的建筑面积计算规范，这一层暂时不计入建筑面积。但市场上绝大多数二手平房地下室都是装修完成的，通常会有一到两间卧室，一个洗手间，再加上一大间活动室，也有屋主会在地下做出第二个厨房。这样一来，地下就多了800到900平方呎的使用面积，整栋平房的可用面积达到2000平方呎左右。
第二个台阶---侧复式和后复式
如果说平房(Bungalow) 是地上地下两个平层的话，侧复式(Sidesplit 4)或后复式四层(Backsplit 4) 可说是将平房从中间一截两段，並将居住区的卧室和洗手间向上提升半层楼高度。这样做的好处至少有两个，一是居住区与客饭厅分层而置，增强隐私性，第二是可以让上文中提到的地下室大活动室露出地面，成为计入建筑面积的家庭厅(Family Room) 。所以，复式的房子通常比平房更值钱一些，至少是因为有更多厅室的自然采光与通风条件比平房好。
复式的房子通常有多个出入口，方便屋主将部分房间/楼层出租，还能做到屋主与租客互不干扰各自的生活。这类房子在北约克和士嘉堡两个区也很容易买到，如果是邻近好学校，这样的房子就会更抢手一些。
第三个台阶--朴素的的标准两层式
做了这么多年地产经纪，很久以前就发现，最受华人朋友们喜爱的独立屋还是标准两层式四睡房双车库独立屋。通常，这种独立屋的建筑面积(不计地下室)都在2000平方呎以上。首层会有客厅/饭厅/厨房/早餐间，会有家庭厅，大一点的还会有一间书房。二楼通常会有四间睡房，2到3个洗手间，主人套房内有专用洗手间和衣帽间。在1995年以前，大部分标准两层式独立屋的首层还是8呎高天花，房间也不是很大，开放式大空间还没有开始流行，总体的设计风格也比较朴素。目前，在北约克和士嘉堡两区，加上16街以南的万锦市和列治文山地区，这一类比较朴素的独立屋比较多见，价格的高低主要看位置和校区。
第四个台阶--新式的标准两层式
进入90年代中后期，建筑材料更新了，买家的品味也有变化，较新式的独立屋设计风格也明显不同了。近年流行的是，首层9呎高天花，开放式设计，空间通透，显得房子比实际尺寸更大。客饭厅打通，形成较大的开放式空间。而且，讲究将厨房、早餐间、家庭厅联成一体，形成另一个可以容纳20至30人的大空间，可以开Party。与上述的朴素型比较，新式房屋的主要区别更多地体现在住人的第二层上，较新的房子二楼的洗手间就比老式房子面积大，功能也更齐全。
在Hwy 7和16街以北很容易买到这一类较新式的标准两层式独立屋，价格比平房、复式、朴素型都更贵一点，却依然很受我们中产阶级的华人朋友们欢迎。很多较新的标准两层式四睡房双车库独立屋面积在2500至3000呎，价格从120万起步，将来还会更贵，因为，这是最多人喜欢的独立屋。
第五个台阶--最新型的”高大上”
过去几年，一些发展商推出最新型的”高大上” 式独立屋。首层起码10呎高，房型照着3500呎以上那么大去造，售价也很上档次，没有200万加币就无法涉足。看来，这些”高大”上型的独立屋是为少数成功人士所准备，不太可能成为人人都能拥有的独立屋类型。
过去两年，独立屋的价格曾经有过明显的下跌，按不同的地区来统计，跌幅在10%到30%不等。目前，价格调整已经完成。从长远看，独立屋的价格体现出人口和土地的供求关系。大多伦多地区的人口不断增加，而独立屋总体上的供应相对不足，越来越多的人只能住公寓楼房。物以稀为贵，有土地的独立屋必然升值，因为，土地的价值是房地产的核心价值。现在，独立屋市场上有准备的买家朋友们还有议价的主动权，这正是以小换大以旧换新实现独立屋升级换代的好时机。
(作者为全职专业地产经纪，以国粤英语提供全方位买卖与租赁专业服务，免费估价。