在武汉，这3种房产最容易贬值！抓紧时间抛售
提问：亲爱的房姐，你好！我有个疑问，在汉口老城区胜利街合作路那边，开发商的地价都差不多2W了，为什么新丽大厦的房价还不到2W，这是不是属于低估区？如果卖，您建议什么价格合适？麻烦您指点迷津，谢谢！
回答：你好，武汉二手房市场上有类产品叫老大楼，或者老破小 老破大。老破大，一般指的是2000年以前，面积超过140的那种户型偏大，但不太好的老公房产品。我们一直对老破大，老大楼非常谨慎，没有开发商 没有小区环境，出房量少，成交量小，处于房产生物链的最底层，涨幅滞后，靠片区的均价带动。
老破大属于穷人看不上 富人买不起的产品，涨幅最少，跌幅最多。就算是大学生，大多是90、00后，已经跟10年前第一代移民不一样，很多小年轻，他们从小住的不是私房就是商品房，就没住过老破大，无法理解也很难接受这样的产品和居住环境。你看看老破大实际走势，这几年也并没有很强，除非有强学区的加持，整体来说是比老破小处境还尴尬的产品。风变冰之后单价1.7左右可以出手。
提问：智慧的房姐，我又续费了😃我想问问山东海阳的房子怎么样？
回答：你好，欢迎老朋友沿海海景房有没有投资价值？在很长一段时间里，沿海的房产貌似就是一个坑。我也有很多朋友受到广告的诱惑，买了类似海阳、乳山、龙口的海景房，至今后悔不已。为什么当初那么多人抱着投资的目的购买海景住房，却都掉入陷阱之中?主要是他们虽然看到了海景房的优势，却没有看到当地缺乏就业带来的劣势。缺少就业机会，就留不住人在海边居住。最关键的是，虽然海景房有居住优越性，但并不稀缺。
事实上由于山东的优良海滩众多，再加之这些有优良海滩资源的地方政府都很热衷于出卖土地，获取土地收益，所以导致海景房的供应极其丰沛，供过于求。这导致山东这些地方的海景房，很长时间都没有任何的升值甚至如果有想出手的，还很难找到接手的人。
另外，真正沿海的有优美风景的豪宅都不会跌价，比如，美国的沿海优质海景房一直都比较昂贵。
目前的海南也出现了类似的情况。当然，海南有一项山东沿海不具备的优势，就是它的冬季比较温暖，会吸引很多人冬季去海南过冬。这导致海南的海景住房有比山东更大的需求。
虽然，海南的海景房的供给同样多，抑制了房价的上涨，但是，由于需求格外旺盛，全国的富人都想在海南有一套房子，方便冬天去度假，海南的住房还是出现了暴涨。
提问：你好，房姐，首次提问：我在徐家棚绿地国际金融城名邸公馆有一套133平3室2厅2卫的房子，贷款还剩78万，由于我是第一次卖房换房，对于中介行业的操作有些担心，我表示想要多挂几家中介公司，对于卖房的中介“雷区”，小白求教，还有卖房注意事项也求教。
二：今年我和我老公打算把剩下的房贷全部还清，卖房后再换房，我看了很多网上的楼盘和户型，打算全款置换一套光谷中粮光谷祥云悦墅的下叠。因为我老公在广东工作，准备在深圳以新房再抵押贷款400万全款购入 （万科物业）里城玺樾山 80平小户型，带9年南京师范学校和幼儿园还有超大儿童乐园，满足孩子上学和家庭生活需要。不知道以上这两套房子，房姐觉得可以满足我家改善居住还有孩子上学以及投资吗？
三：我不知道是我对于现阶段积玉桥的房价到顶的价值预判还有今年武汉贷款利息低是趁低利息多贷款的想法多搞两套房是否冒进，虽然我妈不同意，我还是希望婚后，我的小家家庭资产增值，我们家也能资产增值，所以请问房姐我的换房做法是否冒进，还是有什么别的更好方法求教房姐！
四：以今年的房市，听朋友说买别墅全款差不多可以还到九折，请问房姐，中粮祥云悦墅是否真的有茶水费，加上茶水费是否价格过高，还有怎么买房还价。
回答：你好，绿地名邸公馆属于优质资产，建议继续保留，未来还有空间的，耐心长持。
中粮高层产品性价比很高，需要茶水，但是叠拼价格太高，一直卖不出去，自住还行，投资不建议入手。
里城玺樾山位于龙岗区吉华街道三联社区联中路与三联南路交叉口北侧。处于半山地带。带有南京师范大学附属学校（挂牌名校，成绩如何有待考验)，物业为万科物业，楼盘品质相对来说还不错。
最大的卖点还是其环境，规划了七大园林三大游乐场和一座半山公园。商业目前有点欠缺，因为主打纯住宅社区，只有自带的了7千平商业，基本只能满足生活所需，逛个街也不太方便，地铁离的有点远，1公里以上。
总体来说适合自住，不适合投资。
投资角度考虑，建议保留绿地名邸公馆，截断抵押，入手一套深圳的上车盘。如果你纯投资，建议买沙井。如果你自住非要买东边，那去坂田，龙华老区，也比里城玺樾山好。
武汉投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。
提问：你好:魅力房姐！sfsd,子弹60w,想纯投资郑州，常西湖片区，金水北片区，还有经开区的滨河国际新城片区。你本人比较看好那个片区，这些区域均价不要超过多少钱？那个更好？想听你详细解读一下郑州市？看了很多你的解读，很佩服你的见识！
回答：你好，感谢付费！
目前在郑州，应该重点关注哪些区域？
1、首付150万以上，果断选择北龙湖。
2、首付100万左右，关注北龙湖北区。
3、首付60-70万，首选高铁片区、金水老城，排除杨金。
4、首付50-60万，金水北、经开老城可以挑一挑。
5、首付40-50万，首选管城，其次老中原区，最后老二七区。
6、首付30-40万，惠济先挑一挑，其次是老高新和常西湖，二七运河新区作为垫底选择。
7、买得起上面的，绝不要碰南龙湖、平原新区、港区、雁鸣湖、荥阳东、中牟等远郊区域。
8、买房最好蹦一蹦，买那些稍微蹦一蹦可以够到的片区和楼盘，以后才不会后悔。
常西湖新区整体属于未买先贵的新区，但因为属于近郊新区中级别比较高的新区。少数民族运动会的红利已经过去，未来的红利是市府。有中原高新的地缘优势，再加上交通配套市政配置高，所以还是可以买的。考虑投资一定要有价差。
滨河规划比较好，同样价格也稍贵，这个价格不如金水北。
提问：新人首问：美丽智慧的房姐，关注您很久了，现在有个家庭重大选择问题期待得到您的回答！坐标上海，夫妻二人在嘉定和闵行工作，8个月女宝一个，明年7月社保满5年有购房资格，年底有机会通过单位落户。现在考虑买房，需要兼顾学区加自住，卖掉成都高新区的房子能到手现金220万，加单位免息借款50万，能承受总价350万左右的房子（7成首付），夫妻年收入50万左右。请问房姐，嘉定区的次新学区房值得购买吗？目前看了嘉定北和嘉定西的房子，居住环境比较舒适，离女方单位近，有时间多陪陪孩子。如果考虑普陀或者闵行，只能买2000年左右的老破小，居住环境较差，但是学区好一些。或者您有什么好建议吗？还望指点迷津！
回答：你好，这种问法，说明你对学区的概念还不是非常清晰。学区和总价区间是紧密相关的。低总价区间是很难出真正好学区的。如果学区是第一驱动因素，那么正确的策略就应该是，用低总价小面积的公房，去蹭高总价中大面积品质次新社区的好学区。
嘉定的好学区（相对）在老城区。新城还在成长中，这几年估计暂时还没有大的起色。
整个普陀不以学校见长。普陀不是教育强区，买普陀的学区房没太大意思。
其实300多万的学区，真实情况是要去到闵行闵实验、明强、莘庄镇小、平南这几个，才能比较宽裕能正常买到且兼顾自住。
你们的情况，月供能力还不错，建议全款抵押的方式买入，把总价提升到500-700左右，再关注第二梯队学区。
提问：房姐你好，我是武汉人杭州户口，目前武汉2套，一套百步亭现代城15年两房，一套17年购幸福湾两房(贷70)。上海两套，一套顾村保利叶语(满5无贷空置)，一套杨浦同济新村65平三房自主（17年500购入，贷220）方便小孩读书及夫妻上下班通勤，三代同堂能住，但希望再买一套周边新房改善质量。另外女方父母还有浦东机场镇动迁房2套（每套市价240）可操作支配。手头子弹80，家庭年入80。1 处理掉除自住同济外（为了小孩上学）的所有房产，再购入杨浦区一手小三房今后自住。2 处理一部分武汉上海房产去杭州投资一套？手上房产有点乱，请建议根据今后升值空间哪些该处置或者置换？谢谢谢谢
回答：你好，顾村是西北上海的标杆版块，产业上偏弱，但有规划，也有充裕的土地储备可供发展，宜居指数都比较高。顾村不会是全市领涨的最热门板块，但其实无论开车还是轨交，去老市中心距离并不很远，相比西南的一些外围板块，反而通勤上有优势；
算是典型的城乡结合部变市区过程中的板块，无论如何是有一定价值的。未来沪太路高架落成，顾村可以算是北区城镇人民进入上海的第一站，和当年的莘庄类似，只要商业商务规划的好，也慢慢会聚拢人气，成为地方豪强的。
而东上海能发展起来，则需要5-10年左右的时间，所以浦东机场动迁房可以考虑出手置换，杨浦改善+投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。
同济新村里的同济小学，之前是给同济子弟读的，后来才开始招地段生，同济子弟应该是优先入学的。同济新村里普遍住的都是同济大学第二代第三代子弟，生源不错。孩子有学区需求可以继续保留。
武汉可以出手一套置换杭州，杭州投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。
提问：武汉哪里的别墅可以投资？
回答：纵观全球各大顶级、一线城市，富人在解决了市中心第一居所需求之后，的确大多会考虑配置第二居所，作为周末休闲度假、朋友聚会、社交活动之用。富人第二居所的形态，按照面积从小到大，主要有这么几种：带自然景观的度假公寓、度假别墅、庄园。（城堡是一种特殊形态，暂时不讲）
真正适合富人的第二居所，的确能够保值。问题是，第二居所的维护开销其实非常高昂。如果把这些开销考虑进去，还有多保值，就很不好说了。更多地，还是在满足富人的自用消费需求。用得爽，哪怕多花点钱，也乐意，也高兴。如果能用来举办一些重要的社交活动，促成一些重大利益的实现，就更有价值了。
然并卵，以上分析都和中产没什么关系。中产的第二居所需求，其实是伪需求。所谓伪需求，就是小众的需求——大多数中产根本没想过要拥有第二居所，或者至少没认真把它当作一个必需品去落地执行过。
由于缺乏足量的真实需求，一手买入价却并不会低（同样郊区地块，政府为什么要因为你造度假别墅而不是工薪分层住宅，就把地便宜卖给你？）甚至更高（因为密度比工薪分层住宅低，楼板价自然更高），中产第二居所在存量房市场的表现通常都非常惨淡。但开发商卖房子时，可不会告诉你这些。
花式营销，造梦吹嘘，最终就是为了把溢价包装成精美的“诗和远方”，卖给你这样的接盘侠。等你实际买进，才发现，一年也住不了几次，物业费、花园维护费、房屋装修保养修缮费还得哗哗地往外付，想卖挂牌三个月都没来几个电话，仅有的一两个有意向的买家也是把价格往死里砍的时候——再后悔，还来得及吗？
武汉三环内沿江沿湖有特殊景观资源的别墅可以买，一般我们都坐等二手老板破产甩卖，不然很难淘到好货。
提问：亲爱的房姐，急问。百瑞景六期通透110平小三房，东户三楼3250满二。上午遮光，日照3小时左右。融科天域通透120平三房，22楼2550不满二。考虑学区、自住，同时也希望有升值空间。请问这两个盘值得买吗？哪个更优？恳请帮忙分析分析。或是还有什么好的楼盘推荐？多谢！
回答：1.丁字桥商圈属于过气IP，自住很成熟，交通方便。百瑞景学区溢价太多，一墙之隔价格相差1万，溢价学区一直不是我们的首选投资产品。未来涨幅大概率跑平大势。单价2.9加上低楼层折价，性价比不太高。
2.关山大道是光谷领涨区，有产业，有学区，周边商圈成熟，自住和投资都不错。融科天域单价2.1左右性价比很高了，不满二可以通过2种方式省税。
学位房纯粹看你自己的教育理念以及需求，我基本不关心学区房。 成绩好主要是老师有动力教以及学生生源质量，决定成绩的因素生源质量占8成，老师只占2成。 房子不错的话，学生生源一般不会差。“学票”作为一项没有标准的复杂服务，其价值完全没有一个公允的评判标准。 升学率和分数背后有生源筛选，教学质量不是消费者评价，所谓名师难保不是百度文库水准，哪一个都很难说清晰客观，只有认同人数的多少。
武汉投资回报率最大的楼盘，见知识星球内部分享。
提问：美丽智慧的房姐好!今年在您的指导下入手了一套85平的朗诗里程的房子作为投资，手上另一套关山大道泷悦华府144平的房子刚刚交房，还没有办证，17年入手的时候原本是想着以后回武汉定居的时候自住，结果我老公在北京工作越来越好，年薪70多万了，感觉北京更加适合我老公奋斗，因为他觉得武汉太安逸了，所以我觉得我们回武汉的几率越来越小了，因此就萌生了想在北京买房的打算，但是北京的政策是认房又认贷，我们再买就属于二套房了，北京二套房只能贷两成，而我们即使把泷悦华府的房子卖了也只能凑个200万，在北京二套首付200万顶多买个一居室，可是我又不愿意买一居室，最少也得有个两居室的，老公在上地那边的软件园上班。
回答：有房有贷，北京也可以首付3成买入。子弹200，可以淘到单价总价500-600的刚需上车盘。
从中关村到后厂村，是以码农产业为核心的区域。 中国互联网的第一座金矿在这片区域诞生，持续十几年的财富挥洒浸润，这一大片区域形成了一片小世界。 高收入码农，成功上市大佬，互联网高薪泡沫，创业大潮击鼓传花，中关村到后厂村，在充足的购买力和产业寡头的背景下，形成了码农之间的买卖循环。
具备购买力溢价，区域锁定，学区追捧，所以这片区域房价异常高昂，对于房产投资而言很不友好。除了回龙观这种没有什么学区，没有亮点，因而没有太多溢价的社区外，其他房产基本不适合作为投资。
新生码农必须正面应对，要么做接盘侠，要么投资归投资，自住租房。
提问：房姐你好，有个困惑想咨询。本人34，已在深圳定居，目前只有子弹70，考虑购买深圳小产权房，目前我物色了两套小产权如下，1松岗芙蓉立交附近，大产权房50年，距离地铁比较远，单价1.3万，可返租金三年，可签5年130%回购协议，已经有人入住，是深圳未来东部发展辐射地区。2龙岗科技工业区附近，大产权房50年，距离在建地铁很近，单价1.9万，预计今年8月完工，距离福田市区近。如果不考虑风险，我倾向于第二套，因为距离地铁近。但考虑风险，这两个小产权都是有大红本的（感觉相对其他小产权是农村集体用地会靠谱些），50年的工业用地剩余40年，签使用权和收益分配协议公证，存在到期后风险，听听房姐建议。
回答：你好，子弹70，其实建议你买商品房。
1.永远不要对小产权抱有任何幻想，小产权不能落户，不能上学，没有杠杆，涨幅非常弱，除非你有靠谱的拆迁内部消息，不然还不如租房住。小产权会随着市场涨，维持在同地段商品房约三分之一的价格，不能贷款，没有投资价值，除非你纯自住；有黑科技，可以提前拿下能转正的房等拆迁，普通人玩不了。
2.也不要对公寓有幻想，交易税费极高，政策暂时不允许公寓转正。
3.说说适合你的几种方案：
投资打法：70万首付买240万总价的房子（适当高评）单价5万左右45-50平米一房或者小两房，回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。
自住打法：70万首付买龙岗280万总价房子（高评）单价3.5万左右80平米买三房（龙城广场片区）最好有地铁。
提问：新人首问：房姐您好。坐标武汉。一套万科金域蓝湾自住。三房104平，婚前购买，暂无出售打算。现有子弹180万，想这两年在武汉进行买房配置目标后湖，家中有小孩想兼顾学区房。因为我们生活开销较大，孩子比较小，家庭还贷能力不强，我职业稳定收入14万老公自己创业收入15—30万之间，今年收入大打折扣。因我的名下还有弟弟的一套房子，在JLH的前提下（老公此前有房有贷，现已将房子卖掉）如何投资配置？后湖目前看的有海赋江城（学区好、价格高）、万锦江城、晋合金桥世家、百步亭金桥汇，越秀。在关注新盘百步亭和谐里和幸福人家。想问下如何找到您所说的那些对折扣房笋盘比较熟悉的能力突出的中介呢？
回答：通常我们自己看房过程中已经筛选过几十个中介，最后找到自己靠谱的御用中介(有公司壳)，不去找外面的绿皮黄皮。
一个懂得专业买房手法的人，必然会接触一个真正内行的中介圈，这些中介也许很少坐班，没有几个一大早跑店里报道的，甚至很多连自己的门店都没有只是挂个名。他们没有链家这种公司靠山给导流，有的只是手上的百来个客户，其中可能有十几个个常客每年都要买两三套的样子。
他们不一定熟悉很多个片区楼盘，但是每天晃荡的这片地方，哪个房号是什么户型，哪家业主想卖房，业主做什么的，隔壁中介手上有哪套房源，签约有什么套路，贷款要走哪道门...基本都了然于心。
每一个专业的买房人，总会认识几个这样的中介，俗称御用中介，他们是散落在楼市里的little bird，是真正的中介内行。
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提问：房姐，您好！孩子满十八岁无收入，以他首房首贷买房，父母为共同还款人，要求共同还款人必须有贷款资格吗？我们名下已经有两个房贷。谢谢！
回答：能在24岁之前办理房贷的，基本是两种情况：
1.你是公司股东，得有一定时间；
2.你从贷款两年前就有工作社保记录，比如18岁(不读大学)，比如21岁(大专)。征信记录上不要显示你还在读大学。另外，需要覆盖月供两倍的流水。
3.父母作为共同还款人，对父母的购房资格没有要求。
提问：你好，想问个拆骨法的问题，楼盘的没在价值，文章中提到不保值的因素有装修开发商溢价，初房情节，学区，想再问一下保值因素中考虑什么？在拆分法中基础盘的价值是指同等区域的价值或者不同板块之间的价格。比如同区域下挨着的两个盘，AB户型通透，装修不计，A.161平，四房，均价2.6，机动车走地下，电动车可入院，小区物业管理还行，B.143平，三房，人车不分流，机动电动车均可入院，小区物业管理差.区域价格在2.0-2.8之间，用几个纬度去评价？自己拆的如下。不同区域之间就是基础盘的差价？想具体问下拆分中的价值因素
回答：怎样考虑一个二手房的购买价值?1、价格笋度。相比小区同户型中楼层的平均价格的折扣率。
2、杠杆率。保证价格笋度9折基础上，能否做低首付。不管用什么贷款产品，首付不要多于35%。
3、房子所在区块成长性。不一定要是非常好的地段，但是一定要是有增量预期的地块，一般这样的板块有较多空地，多见于近郊。它的决定性因素来自于：产业+通勤，这两个好的话，未来回报率不会差特别多。
4、租金回报率。一般只能做到1.5%，好的房子能做到2%以上 5、小区品质。主要是看家门外的物业配套，包括外立面、人车分流、绿化、会所泳池等。记住小区室外的部分都是自己不能干预改变的，反而显得更加重要。
6、户型装修。这一块买得好，可以省很多装修费用，不占用启动资金。1-4投资打法，如果是自住记得加上5、6.
房子的价值因素是什么？
决定房价本身的，是供求关系，供求的背后，是面积，地段，房龄，品质，配套(学区)等许多因素综合在一起。但是，新房过10年，也会变旧房；所有的品质，都会被升级取代；物业，可以减缓衰老，到物业本身也容易造成溢价；学区，此一时彼一时，其价格甚至超过房子本身，而我们的目标是「选筹」，不能搞错重点；
品牌开发商，各家自有心头好，你认我不认，买来万般好，维权翻脸快，只要你买了，品牌溢价就变现了。只有面积，没有喜好，没有折旧，在无限长的的时间里，面积终究是最坚挺的价值因素，(几乎)不随时间流逝，不会贬值。
提问：急急急，房姐好！已婚，目前有套房在按揭中，手上有子弹不到30万（首套房贷款还剩42万）有什么好的渠道和操作手法，去融资再去投资一套房。感谢！
回答：详见知识星球内部资料《无息贷款方案》《所有渠道融资成本的等级》
提问：房姐导师您好，我觉得您对社会的认识足以成为像我一样很多人的导师。看了您的一则回答，读书构建的知识体系无用，只有家学才是有用的。但这个社会有家学渊源的人毕竟不多，像我这样的普罗大众，想要完成逆袭，改如何学习真正有用的知识呢？希望您能回答，希望能想您学习。
回答：你好，先科普下 什么是家学？
所谓家学，就是有人告诉你跟教科书上不一样的东西，也就是真实的游戏规则，而且同时家里的环境人文让你从小耳濡目染，最好还可以给你提供实习环境。别人需要到25岁交巨额学费未必能学到的东西，在你已经是从小就融化为血液中的本能了，30岁企业管理博士毕业不如从小旁听家族企业董事会。千金难买一句真言。这就要求家族历史上出过明白人。“一人得道 鸡犬升天”实际上也是这个意思。
而明白人，一般都是曾经混的比较好的，比如中过举人，做过二品大员，或者经商开厂成为巨富过，或者是开过天眼的得道高僧、机缘奇好悟性奇高开宗立派的宗师前辈，也就是他的逻辑曾经在这片特殊的土地上得到过实践验证。
因为实际上除了数学物理这些自然科学明白无误通行世界，所有跟社会、文化、传统、礼仪、程序、历史、政治、人心人性、官场商场、接人待物、修身养性有关的东西，都是具体多变的，没有世界标准，统一格式。比如大家都学过历史，我们对历史课印象最深的就是摇晃着脑袋背诵历次农民起义的历史意义，哪次农民起义发生在哪年，这能不傻吗？
还有，真正的家学一定不会像那些业余作家写的职场小说一样教你如何勾心斗角，如何搞办公室政治，而是教你如何识人，如何与各类人相处，如何做好工作，如何为别人服务、提供价值，如何看待利益、诱惑和机会，当然更高级的是天理人欲之学，这玩意儿总共也没几个人弄明白。
所以很多学校里的学霸一到社会，立马露出原形。学性好悟性高的，经过艰难求索，无数次碰壁走了很多弯路之后，或还可以有机会蜕变顿悟；悟性低机缘浅的，实际上一毕业就已经被淘汰了，只是需要时间让他去明白和接受而已。
教育的主要部分来自于家学，所以并不能寄希望于学校 老师。
意识到了家学的重要性不能直接改变教育子女的命运，因为家学本身是客观存在的，家学水平的高低是客观的，不是你想传授就能传授高深见解；意识到以上两点，也许是一种痛苦，大多数人知道现实后并没有改变现实的能力。知道了就能成？——不行的，没有那个能力，别人也不会代劳，传承具有稳定性，所以阶层是客观存在的。
虽然如此，但在意识到家学的重要性之后，你还是可以调整精力的配置，胜过同阶层的大多数家庭。家学不仅来自于父母的见解，还来自于资源和组织结构，有钱更容易接触到见识，在组织中才能意识到不同人的角色，原子化家庭不具备组织结构。
突破的核心是想办法提高概率。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。