买房捡漏攻略 如何买到低于市场价的房子?

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐，出个笋盘有哪些特征的教程吧？怎么才能淘到低价盘？谢谢啦！

回答：详见知识星球内部资料《如何买到 低于市场价50万的笋盘？》

提问：房姐，好。渠道推荐一款瑞易生活这款pos 手续费一万的60是否高了？机子 有积分可以打票品牌不是很了解不知道安全不安全望姐分析一下这个机子好不好？

回答：小众P机，我没用过，千6手续费不高。最近pos平台都不稳定，全国都在跳码，再急也等等，不动比乱动要好。

提问：房姐你好，以下是我这两天了解到的消息：琨御府：2.4万，7月底开盘。联投光谷瑞园：1.4万，7月底开盘。光谷未来城，1.9万，6月底开盘。金科城，2.1万。 请问纯投资的话，能否排个序？

回答：如果开盘真是这个价格，都不买

提问：房姐，最近好多信息都说房价要跌了，你怎么看武汉和深圳房价，这两个地方会跌吗？

回答：空军和媒体看空从来没有停止过，独立思考。印钞机和我们站在一边。

提问：新房收房后，几年以内算次新，房产投资说的长持要持有几年，我看你有一条回复，说房龄10年以上的二手房不适合自住和投资，但满二或者满五的房子，毛坯的少，房东装修后住个几年再卖，100平的房子，硬装，家具家电，封阳台等，装修最少投入一二十万，还有贷款利息税费的费用，五年以内的次新房，基本很难砍价，挂售的价格也高，武汉在16年下半年房价暴涨，16年及以后购入的房子，满足满二，都贵，偶尔遇到单价低的，基本要求全款买入，但是全款买入没用到杠杆，也不划算，现在看房很迷茫，基本找不到可以贷款的笋盘

回答：一直说10年内的房子算次新，其实严格意义上，需要归类。2010年后：新次新2003-2010年：看情况，需要看楼盘外立面，建筑结构，楼梯电梯，板楼塔楼等。电梯和塔楼都算次新。2003年以前就是老破大和老破小。全款淘笋有优势，实在淘不到，只能尝试砍价。

提问：姐，54大法有实操经验分享吗？怎么谈呢？跟业主，跟亲戚，给多少钱合理？什么情境下对方会同意呢

回答：如何用54大法破限购+省税费？操作步骤详见知识星球内部分享。

提问：房姐问下，投资商铺在那一块比较好在3w到6w的底商，我在光谷这边，但是这边底商价格都很高

回答：不建议买商铺，一铺养三代的时代已经过去了。1.能买到的商铺，极大概率都不怎么样，好铺现金奶牛没人卖的。 影响商铺估值的因素很多宏观方面：商业综合体革命，电商、外卖平台技术变迁；微观方面：沿街外铺还是社区内铺，商铺楼层差，未来新建商业体量分流，社区出入路线规划变更，社区人口消费能力，社区投资客多寡决定的入住率。 商铺价值是客流量×客单价×周转频次，商铺租金由很多变量因素决定，不可确定性比起住宅大太多，一个变量改变就可能让商铺空关两年。 再看看核心商圈铺子租金涨幅的变更，衣饰品店的关张，暗合商铺一手市场价格的走弱。 商铺交易的高额增值税打压了绝大部分交易需求，没有交易二手商铺价格升值速度缓慢。 同时50%的抵押率导致商铺不是很好的信贷容器，也不是优秀的资产。2.之前说租售比6%以上可以入。能做到真实租金5-6%的商铺凤毛麟角，你还真不一定买得到。 最重要的是：商铺的未来需求端不确定性要远远大于住宅和优质写字楼。本金能收回多少，存在非常大的变数。3. 商住（含公寓、酒店式公寓、Loft等）、商铺、办公楼要按照增值部分的30％-60％来交增值税，导致商住等涨幅远远落后于住宅，不建议购买。

提问：房姐，消费贷当首付买房，先息后本6.48％年利率是不是太高了？

回答：先息后本10年以上这个利率可以接受

提问：房姐，我在印力中心看中了一套91平的房子，现在中介的人说因为房东在外地要我先下个诚意金给中介然后他们说服房东同意我的远期合同再回来见面谈，这样操作妥当吗

回答：这是个买房常识问题。

买房一定要和业主谈，卖房一定要和买家谈，中介就是帮你完成交易，主要还靠你，这个是基础常识。不见面当心被ABC单。意向金可以交，签个协议，后期不买可以退回。 

详见知识星球内部资料《中介常用的吃差价手段—ABC单》

提问：新人首问，房姐，现在发展大道田园小区租房住，想问一下七楼顶楼上面有8楼送的，单价多少划算

回答：赠送面积不上产证。目前小区成交价1.5左右。赠送面积用拆骨法如何计算价值？重点要看品质，有赠送复式的顶楼一般都是收藏品，没赠送的平层顶楼是有点热的，所以折价与否要分情况，通常是以下几种。1.90-10年代的楼梯顶楼是大坑，租售都难 2.90-00独栋塔楼的屋顶基本用来晒衣服被子，折价百分之3-5个点 3.10年之后有设计的顶楼复式可以卖出溢价。

需要结合户型，可用空间，层高，装修等等综合判断。

提问：房姐，最近附近中介在推荐泰兴黄桥，润华悦府，均价6500左右。这个帮忙分析看看呢

回答：中介抢着推荐的一定是不好卖，且佣金返点最高的盘，性价比高的盘，都很低调。投资不选择泰兴

提问：现在炒楼花走得通？

回答：走得通，只要开发商配合恒大模式就是炒楼花，大开发商一般在二三四线更喜欢给投资客户合作，目的为了要业绩报表名义销售数据好看。炒楼花最多的是链家，不缺资金，在半年、年末kfs回款节点，大资金投入包销楼盘，再卖给散户。需要搞定资金、开发商资源、客户。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。