我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：睿智房姐好！新人二问:盘龙城金辉优步湖畔年末特价洋房1万-1.2万，自住养老兼投资合适不?很喜欢该楼盘的洋房。想把汉口城市广场78平的高层置换到优步湖畔洋房，值得否？盘龙城发展前景如何？谢谢啦！回答：自住喜欢可以买，但是不值得用后湖的房子换。投资从来都是从远城区向主城区置换，不要逆行。盘龙城这个板块从地理位置来看不算太偏，但因为机场限高所以发展一直较弱，也没什么高楼大厦，人气不足。二手房单价也在1万左右，长远看能跑平大势就不错了。提问：房姐您好，当初不懂房子婚后用我的名字买了时代新世界两套58小户型，我们自己一套，姑姑姑父因为没有武汉户口，借我的户口我买了第二套。新世界开发商说引进崇仁路小学新时代校区，公立幼儿园，带装修2.65万一平买的，现在感觉学校没有置业说的那么好，汉西房价走不动的感觉，我应该卖掉还是等等呢？第二个问题，我们听一个设计公司的朋友说说徐家棚秦园居，安居苑那一块地已经被华夏幸福拍了，有拆迁的可能。就想单价1.6-1.7万入手一套秦园居的楼梯二手房，120平左右的三房。如果拆迁，就赚点钱，如果不拆就三口自住，交通还还算便利，您觉得这个家庭决策对么？如果这个决策不行，首付60，月供1.2万，还有更好的方案么？回答：你好，时代新世界只适合自住，溢价比较严重。汉正街的没落，塌了硚口区的一片天。先天区位的劣势，武汉市在整体的发展中，无意中逐步将硚口区边缘化了，汉口地区的发展腹地在北面，这在无形中便宜了江岸区和江汉区。硚口区偏居一隅，既无汉口火车站这样天上掉下的馅饼，又无道路扩展的机遇，东西狭长的自然格局，无法形成发展的回旋格局。加上拆改推进慢，汉西短期内难改颓态，未来发展不确定性比较大。好在时代新世界楼盘品质和学校还行，短期内溢价会一直存在，如果生活半径在附近，可以暂时保留自住，等下一波涨幅来了出手裂变。秦园居如果没有确定的拆迁内幕消息，不建议入手，我们投资只买有确定收益的盘，别从一个坑跳到另外一个坑。拆迁流仅适合规划局内部人自己玩，或者你有内幕消息。普通人单纯赌拆迁，不建议入手了。拆迁的具体补偿还不清楚，拆迁何时可以动工还是未知数，我们只能初步判断拆迁补偿比现在出售高。房龄25年以上的房子基本上办不了按揭贷款，然而在房屋不能贷款没有负债的情况下，如果我们长持个3年，损失的是30%+的资金成本，部分的涨幅预期，以及选择直接出售获得现金不断裂变滚动的机会，按照5年一倍的话，这里有可能又是60%的机会成本损失。提问：房姐你好，17年不懂操作，入手一套西安天湖名郡90平米两室，新房，20万商贷，前两天刚收房，入手价格4300，现在价格在8500，下证得一年半，现在想问下拿证后就出手，还是装修后出租等地铁十号线修通，多持有几年？位置在泾渭半岛，一线河景房，和灞桥区一河之隔，北面过了泾河是一大片厂区+住宅区。一套在山西太原，也是17年入手的新房，60万公积金，龙城天悦85平米两室，位置在龙城大街太原五中隔壁，9000入手，房产证一年下来，已经装修出租中，是建议出手还是继续持有等行情？一套在山西阳泉，190平米三室新房自住，随时能拿证，4100入的手，新澳城，30万商贷。现在手上没什么子弹，望指导下～回答：你好，西安整体城市长远看发展没有太大问题。所谓“泾渭新城”只是泾河工业园内一个生活配套小板块的称谓而已，目前还被当地的一些楼盘拿来作为“卖点”，是因为当地缺少亮点。高陵和泾渭工业园那发展起来需要一个过程，目前还不具备承接购买力外溢的条件。二是无大开发商，品质一般。恒大收购生态明珠正在谈。三是西班牙安人对高陵接受度太低。下证之后西安裂变1-2淘其它低价板块的潜力盘。整个北方的经济环境人口决定了投资机会比南方更恶劣，需要选择更有价值的省会，太原没有独特的理由脱颖而出，加上现在太原也涨到位，作为省会城市也不会太差，未来大概率能跑平大盘。但是纯投资并不算优选，也不如西安。龙城天悦可以考虑出手，置换到重庆成都 或者其它强二线省会城市，或者沈阳。天湖名郡可以做抵押融资。提问：房姐，我想听你的建议。哈尔滨市一套开发区龙塔附近房产08年价值270左右吧，正在卖中准备拿出来投资，一套江北学院路顶层复式（不封闭无电梯）价值50左右，一套学院路门市正在出租中，一套海口澄迈2016年买的在老城大润发附近买时候70多，一套唐山学区房阳光大厦现在同样户型的在网上挂100左右（出租中租金不高2万多），一套哈尔滨也是龙塔附近开发区顶层电梯房03年（150左右但是刚需岳父母的准备和爱人贷款换一个房子），自住刚需一套价值270左右，一个月我是8000多爱人是6000，钱总是不够花啊，我们的开销就是靠工资和门市租金，有存款不到50万吧。我应该怎么去投资，盘活现状。回答：黑龙江整体都不太好，人口流出严重。哈尔滨已经涨过一轮，现在是出手的好时机。唐山尽早出手。房龄15年以上的房子，都可以考虑出手，哈尔滨留2套自住即可。海口房产和门市如果租售比能到4%以上，可以保留，若不能，其实不算优质资产。要投资就要放眼全国，从地域角度看，南方省会动力比北方动力强。从城市的角度，沈阳比哈尔滨强。支持开发沈阳房票，做裂变，买租售比高的二手房。既然想过包租婆的生活，那就想想怎么能提高租金收益。说说比较成功的案例。除了民宿和分割出租之外，还有一种比较特殊的玩法，租金可以提高500%，具体操作见知识星球内部分享。提问：我在西安有套房 武汉保利新武昌有套房，如何才能租金最大化？回答：在武汉 西安这样的城市，除了极个别特殊的房子（例如老洋房改造高端民宿），基本没有租金能抵消月供的。改造高端民宿，运营，本身也是巨大成本。成交结合部低单价房产＋群租房，勉强租售比到3%-4%房产的租售比。西安如果靠近景区 学校 商圈或者医院，可以尝试改造民宿。新武昌建议分割出租，客厅打断N+1模式。提问：房姐你好！现在在宁波高新区有一套市值160万的房产，最近打算出掉，有三个打算：1:买一套学区房；但是老主城区老破小均价3.5-4W.稍微大点的老房子也要2.5W以上；如果选新城市中心区的房子，都在3-4W以上。显然买不起。现在又考虑买差一点的学区，房子新一点，价格在2.2-2.5W左右。单购小面积学区房，总价约80万，剩下的给做金融的妹妹帮忙做做投资；2: 恐买到高点，打算卖了不买房，租房观望。干脆不买学区房。麻烦帮我看看，这种想法是否合理？宁波房价后续还有多少升值空间？在那些地方有升值空间？回答：近年来宁波一直没有什么存在感，被上海和杭州压抑的非常严重。孩子上学，尽量找关系，走走hou门。考虑投资和升值潜力是不建议买学区的，太贵了。实在要买，就买个小户型，总价80也勉强能接受，房龄别太老。宁波投资处于适合与不适合的分界。如果是省内第一把交椅杭州，宁波是老二，所以略存疑。主场宁波 原则是在低价区淘笋。单价相同，更建议买二线省会城市。子弹凑到100以上，上海是更优的选择。提问：万能的房姐，请问您提到的签远期合同，可以具体一点吗？比如多长时间算远？怎么和卖家谈？合同中需要具体明确哪些事项？多谢多谢！回答：如果你看上了一套房，暂时没有子弹，可以通过远期合同拖20个月，有充足的时间筹集首付款，即使最后房主不卖给你，也可以获得巨额赔偿。拖延流具体操作见知识星球内部分享《拖延流实战篇》。提问：房姐你好，10月底入手了一套白沙洲万科金色城市18地块的房子，82平131万成交的，满五唯一，兴业银行5.88的商贷利率贷了91万，每月的月供五千多，首付也借了十多万，目前感觉压力有点大，想请问房姐掏空了家里的积蓄买这个房子值得吗？后期有升值空间吗？谢谢~回答：这个性价比还行，买入就安心持有，坐等涨价。白沙洲新盘到了1.8，能看到未来趋势。谁的第一套房不是掏空6个荷包买的呢，刚开始1-2年会很难受。但是未来你的收入会增加，房价也会涨，5年后再回头看，你会感谢自己现在做的决定。可以选择浮动利率，未来利率大概率会降低现在开始每个月保持1-2张信用卡的申请频率，关键时刻能救急。提问：越来越迷茫，撇家舍业天天看房，斗中介斗房主跪银行跪亲人，感觉啃下房子的快乐都是短暂的，迷茫痛苦且孤独才是永恒，这就是心魔吗？回答：现实世界里的快乐、痛苦没有泾渭分明。公道人间惟白发，贵人头上不会饶。起高楼宴宾客的出众人杰，哪个不是油锅烹煎千锤百炼屹立不倒。我以为的人生，那是货真价实，激爽醒脑，酣畅淋漓，已然足够。提问：房姐好，问下如果找人代持（非亲朋好友），有啥办法或流程可以规避风险吗？避免他偷偷卖出啥的?回答：代持是一个增加房票好办法，但又有风险。如何解决呢。感谢感谢1.抵押证2.委托公证书3.保留文书签字，多人见证4.录像5.人品考察，代持人老婆不能太贪详见知识星球内部资料《破限购全套代持手册 如何完美规避所有风险》提问：房姐好！感谢多次的指导，还是有滨江情节，汉口卖不起，有朋友买了汉阳的“滨江金茂府”，极力推荐。看了楼盘和周边规划还可以、单价和物业费均较高、装修的档次不高，若以持有10年的心态购置，从多方面看合适否？增值的空间？另，有爱家国际华城24楼97平的大2房一套空置，不想出租，是否该继续持有？敬请赐教！谢谢您了！回答：看过国内大小城市的江景，今天来聊聊什么是好的江景房。江景房的稀缺资源到底是什么呢？答案是：能欣赏城市天际线的地方。也就是城市的全貌。城市全貌距离适中且无遮挡才能够看到。距离过远，城市的高楼大厦就显得过于渺小。距离过近，则无法看清城市的全貌。江，仅提供了一个视野开阔的条件，水面是最平的衬托物，更关键的是对岸的摩天城市景观。而这个景色，必须经过天时、地利、人和的偶合，才会出现。就江面宽度而言，江景的条件十分苛刻。宽度过窄，建筑阻挡了你的视线，你无法看到城市的全貌。天津的海河、太原的汾河、兰州的黄河、南宁的邕江、福州的闽江都过于狭窄，不足300米宽。这直接导致了滨江视野受限，景色差强人意的结果。长沙的湘江比较倒霉，因为江中间有一座岛：橘子洲，活生生将两边景色打断，橘子洲并不高，但是足以让江边堤坝上的人们视野受限。而武汉处于长江和其第一大支流汉江的交汇处，这么说武汉江景潜力无线啊？并不是！长江在武汉宽度超过1公里，而汉江在武汉宽度小于200米。长江太宽建筑物太小，汉江太窄视野不开阔。武汉的江景天际线，必须要用绿地606这种大尺度建筑物才能够起死回生。500-1000米的江面宽度，才是江景的福地，不远不近，普通楼房不显小，摩天大楼刚好能看全貌。上海的黄浦江，重庆的长江、嘉陵江、广州的珠江、是天生的江景房出产地。相比武汉的江景，我个人更喜欢湖景。武汉土著自住喜欢就买，滨江金茂府现在开盘的这几栋并不是一线江景，同等价格，锦绣长江一线江景更好一些。爱家可以继续持有，做截断抵押融资，入手低价潜力盘投资。提问：姐姐晚上好，宝中具体哪些楼盘适合纯投资，兼顾租金和涨幅。望指导提问：智慧房姐好，深圳对比北京，上海的优势是什么？可以从多个方向分析下这三个一线城市的未来趋势吗？1.落户门槛低，大专35岁，本科45岁以下均可落户，还可以拿到补贴。破限购容易。2.城市规划：深圳发布“战略性新兴产业”新政，37个重点发展片区，不一一列举。从年初大湾区规划出台，到年中事件，中央的态度从惠港变为抑港。彼所不欲的恩惠，加倍给予到此。深圳已是事实上的直辖。3.人口红利：国家对北上深设置了人口红线：深圳1480万、北京2300万、上海2500；而3个城市中，深圳缺口有23%，而北京仅为5.6%和上海仅为3.4%；人口密度：深圳人口密度全国第一，是上海的1.7倍，广州的3.3倍，北京的5倍；户籍人口：深圳户籍人口占比很少，仅为31%，而中国其他主要城市均在60%左右；4.金融环境：一线城市金融最开放的城市，按揭和抵押的利率很低，竟然还可以操作首付贷，杠杆到9成左右都没问题。5.教育水平：深圳户口不如深圳上海值钱，非常重要的一点是教育跟不上。深圳2018年面向全国公开招聘1062名教师，能看出深圳要改善教育资源紧缺的决心。提问：房姐你好，在你的指导下已经入了首套房，现在每月还贷中。到年底我和老公大概还有50子弹，到时我们是把这50个全部还首套房贷还是再入手第二套？我们是普通工薪阶层，单位每月缴住房公积金，入二套担心首付不够，也担心每月二套房贷压力大！该怎么破？回答：好的房产，一定自带造血功能，后期的月供问题不大。最难得是首付款，当然，首付款也有办法，只是很多人不愿意去想去做而已，所以，成功的往往是少数。详见知识星球内部资料《无息贷款方案》《所有渠道融资成本的等级》提问：房姐，我觉得你是一位思维敏捷，洞察力极强的思想家！我想问你一个问题: 为什么那么多人不想上班了，想出来创业，然后加盟了开店了，比如餐饮，比如教育培训，还比如oto，共享经济，新零售……更有甚者误入返利盘，拆分盘，互助盘，p2p，数字货币……现实很骨感，往往不到3年就关店歇业了？玩盘玩链玩币把自己辛辛苦苦存的几十万元赔光了，有的还负一身债！？社会底层的普通人的上升真的那么难？上升的渠道在哪里？智慧的房姐，你是怎么看这个问题的？回答：人生事业不如意概率非常大，尽管会持续努力还是有可能碌碌无为。如果这样，你认为应早些认清形势。传统家庭出来孩子，最大的困难是观念的束缚。比如，只相信亲手劳动才能赚钱。那些试图通过P2P和互助盘赚钱，说到底就是懒，明明知道是庞氏骗局，却一直在赌自己不是最后的接盘侠。普通人还有提升阶层的办法吗？这个问题，答案的重点不在如何升阶，重点是前提是普通人。普通人能做什么？创业，做生意，需要的是死人堆里爬出来的坚韧，组织资源的坚定和智慧。大型组织的副手，圈内交际这些高大上的圈层，是二代们的特权。普通人剩下的，只有积累和赌博两条路。能快速积累出大量财富的，只有买房一条路。但是买房这条路属于重资产行业，特别是威力太大，一打不准，成本太高。光靠现金流是发不了财的，光看重资产也不行。所以需要2方面一起抓。创造现金流的途径很多:工作租金代购电商短视频自媒体等等。具体做什么要看你现在什么阶。每个阶层10%的人都有机会升，竞争从来都是同龄人、同阶人的竞争，让自己有价值，能帮到更高阶的人解决问题，自然慢进进入高阶圈子。君子以顺德，积小以高大，坤德贞吉升阶。回答：很多人认为房价便宜的时候容易出售，因为大家都爱便宜货，就像白菜一样，价格低的时候大家都去抢着买，价格高的时候大家望而却步但楼市恰恰相反事实上，房价越是上涨，越是变贵，买房的人就越多，这是几十年来实践过的真理。当下的房子除了居住属性还是一种金融投资产品，所以每当房价停滞不前的时候，大家都不愿意买、更愿意持币观望当房价上涨时，反而急匆匆出手，越贵越买，股市亦如此，这是普通人的做法。投资客呢？--淡季淘笋，熊市筑底这就是多军跑赢散户的秘诀提问：房姐，你好。从纯投资角度讲，像万科这种品牌地产商的精装房后期升值潜力 和 本地地产商相比，如何评价?回答：走得通，只要开发商配合恒大模式就是炒楼花，大开发商一般在二三四线更喜欢给投资客户合作，目的为了要业绩报表名义销售数据好看。炒楼花最多的是链家，不缺资金，在半年、年末kfs回款节点，大资金投入包销楼盘，再卖给散户。需要搞定资金、开发商资源、客户。
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